Czy po 22 latach podwyżka była konieczna, czy zapłacą za nią kupujący nieruchomości?
Po ponad dwóch dekadach Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt zmian dotyczących maksymalnych stawek taksy notarialnej.
To jedna z najważniejszych propozycji zmian dla rynku nieruchomości od wielu lat, ponieważ bezpośrednio wpłynie na koszty zakupu mieszkań, domów i działek, ale również na wiele innych czynności wykonywanych przez notariuszy.
Nie ma sporu, że przez ostatnie dwadzieścia lat wzrosły koszty prowadzenia kancelarii notarialnych. Inflacja przekroczyła 100%, wzrosły wynagrodzenia pracowników, ceny energii, usług i koszty funkcjonowania przedsiębiorstw. Problem polega jednak na tym, że w tym samym czasie ceny nieruchomości wzrosły nawet kilkukrotnie, a wynagrodzenie notariuszy przy większości transakcji również rosło, ponieważ jest uzależnione od wartości nieruchomości. To właśnie ten argument będzie budził największe kontrowersje wokół planowanych zmian.
Dla osób kupujących mieszkanie czy dom najważniejszy jest prosty fakt – każda dodatkowa opłata zwiększa koszt transakcji. W czasie, gdy ceny nieruchomości pozostają wysokie, a dostępność kredytów hipotecznych nadal stanowi wyzwanie dla wielu rodzin, każda podwyżka kosztów około transakcyjnych będzie odczuwalna.
Dlaczego Ministerstwo chce podnieść taksę notarialną?
Projekt przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości zakłada zmianę rozporządzenia określającego maksymalne wynagrodzenie notariuszy za wykonywane czynności. Obowiązujące obecnie stawki w dużej części pochodzą jeszcze z 2004 roku, a w 2007 roku dodatkowo obniżono je do połowy podstawowej taksy w przypadku najczęściej wykonywanych czynności związanych z obrotem nieruchomościami.
Według autorów projektu przez ponad 20 lat nie dokonano waloryzacji tych stawek, mimo że inflacja przekroczyła 100%. W uzasadnieniu wskazano, że maksymalne wynagrodzenie notariuszy coraz bardziej odbiega od rzeczywistych kosztów prowadzenia kancelarii, odpowiedzialności zawodowej oraz nakładu pracy.
Resort podkreśla również, że sam wzrost cen nieruchomości nie zrekompensował skutków wieloletniego zamrożenia części stawek.
Czy argument o wzroście kosztów jest wystarczający?
To właśnie tutaj rozpoczyna się najciekawsza dyskusja.
Oczywiście trudno zaprzeczyć, że wszystko drożeje. Koszty prowadzenia kancelarii również. Jednak z perspektywy klientów rynku nieruchomości warto spojrzeć na problem szerzej.
Czynności notarialne przy sprzedaży mieszkania czy domu od wielu lat pozostają zasadniczo takie same. Procedury nie uległy rewolucyjnym zmianom, natomiast ceny nieruchomości wzrosły wielokrotnie. Przypomnijmy, że wysokość taksy notarialnej liczona jest od wartości nieruchomości wpisanej do aktu notarialnego.
Oznacza to, że już sam wzrost cen mieszkań powodował automatyczny wzrost wynagrodzenia notariuszy przy większości transakcji.
Dla przykładu mieszkanie warte dwadzieścia lat temu 250 tys. zł dziś często kosztuje 700 - 900 tys. zł. Wraz z ceną nieruchomości rośnie również wynagrodzenie notariusza, nawet jeśli zakres wykonywanej pracy pozostaje bardzo podobny.
To właśnie dlatego część ekspertów rynku nieruchomości uważa, że dodatkowe podwyższanie maksymalnych stawek może okazać się rozwiązaniem zbyt daleko idącym.
Nie tylko notariusz przygotowuje transakcję
W debacie o taksie notarialnej rzadko mówi się o jeszcze jednym ważnym aspekcie.
W praktyce coraz częściej to pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje największą część pracy organizacyjnej. Kompletuje dokumenty, analizuje stan prawny nieruchomości, rozwiązuje problemy formalne, uzgadnia warunki transakcji, koordynuje działania stron i przekazuje do kancelarii notarialnej kompletną dokumentację gotową do sporządzenia aktu.
Nie umniejsza to odpowiedzialności notariusza za prawidłowe sporządzenie aktu notarialnego. To nadal zawód zaufania publicznego, wymagający wysokich kwalifikacji oraz szczególnej staranności. Pokazuje jednak, że współczesny obrót nieruchomościami wygląda zupełnie inaczej niż dwadzieścia lat temu i opiera się na współpracy wielu profesjonalistów.
Rynek notarialny bardzo się zmienił
Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat nastąpiła również ogromna zmiana na rynku usług notarialnych.
Efektem wcześniejszych zmian deregulacyjnych było znaczące zwiększenie liczby kancelarii notarialnych. W wielu miastach na jednej ulicy funkcjonuje dziś kilka kancelarii konkurujących o tych samych klientów.
W praktyce oznacza to bardzo silną konkurencję. Wiele kancelarii wykonuje stosunkowo niewiele czynności, a część z nich ma problemy z utrzymaniem odpowiedniej rentowności.
Można więc odnieść wrażenie, że proponowane podwyższenie maksymalnych stawek ma również charakter swoistego mechanizmu osłonowego dla całego środowiska notarialnego. Wyższa maksymalna taksa może oznaczać możliwość osiągania wyższych przychodów nawet przy mniejszej liczbie obsługiwanych transakcji.
Warto przy tej okazji przypomnieć jeszcze jedną istotną zmianę, która miała miejsce w latach 90. XX wieku. W wyniku nowelizacji Prawa o notariacie zlikwidowano państwowe biura notarialne, a notariusze uzyskali możliwość prowadzenia prywatnych kancelarii. Jednocześnie znacząco rozszerzono katalog czynności, które wymagają formy aktu notarialnego. Dotyczyło to przede wszystkim obrotu nieruchomościami.
W praktyce oznaczało to, że transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości, które wcześniej w określonych przypadkach mogły być zawierane w prostszej formie, od tego momentu musiały być dokonywane przed notariuszem. Była to fundamentalna zmiana dla całego rynku.
Notariusze nie tylko uzyskali możliwość prowadzenia prywatnej działalności, ale również otrzymali ustawową wyłączność na wykonywanie wielu czynności związanych z obrotem nieruchomościami. Tym samym znacząco poszerzyło się grono klientów zobowiązanych do korzystania z usług kancelarii notarialnych, co do dziś pozostaje jednym z filarów funkcjonowania tego zawodu.
Jak mają zmienić się maksymalne stawki?
Projekt przewiduje wprowadzenie nowego najwyższego progu dla czynności dotyczących wartości przekraczającej 5 mln zł.
Nowa maksymalna stawka ma wynosić: 14 270 zł + 0,15% od nadwyżki ponad 5 mln zł.
Zmianie ulegają również limity maksymalnego wynagrodzenia notariusza.
Projekt zakłada:
- podniesienie maksymalnej stawki z 10 000 zł do 25 000 zł,
- dla czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej wzrost z 7 500 zł do 15 000 zł.
Jednocześnie pozostają przepisy ograniczające wysokość taksy o połowę przy większości czynności związanych z obrotem nieruchomościami.
Droższe będą także inne czynności notarialne
Projekt nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży nieruchomości.
Znacznie wzrosną również maksymalne opłaty między innymi za:
- zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenie się prawa, gdy nie można określić wartości przedmiotu – z 60 zł do 200 zł,
- sporządzenie protokołu walnego zgromadzenia spółdzielni – z 750 zł do 900 zł,
- sporządzenie protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej – z 300 zł do 500 zł.
Nowością będzie również opłata w wysokości 300 zł za złożenie przez notariusza wniosku o wpis do księgi wieczystej.
Wyższe koszty czynności poza kancelarią
Projekt przewiduje również wzrost wynagrodzenia za czynności wykonywane poza kancelarią.
Notariusz będzie mógł doliczyć:
- 100 zł za każdą godzinę czynności wykonywanej między godziną 8.00 a 20.00,
- 200 zł za każdą godzinę wykonywaną w porze nocnej oraz w dni ustawowo wolne od pracy.
Czas liczony będzie od momentu opuszczenia kancelarii do chwili powrotu.
W praktyce oznacza to, że koszt uczestnictwa notariusza w walnym zgromadzeniu spółdzielni czy zebraniu wspólnoty mieszkaniowej może być znacznie wyższy niż obecnie.
Znaczna podwyżka opłat za wypisy aktów notarialnych
Zmiany obejmą również opłaty za sporządzanie wypisów aktów notarialnych, odpisów i wyciągów.
Dotychczas obowiązywała stawka 6 zł za każdą stronę.
Projekt przewiduje:
- 12 zł za każdą rozpoczętą stronę od 1 do 10,
- 10 zł za strony od 11 do 20,
- 8 zł za każdą kolejną stronę od 21.
Za stronę uznawany jest tekst obejmujący co najmniej 25 wierszy.
Co oznacza to dla rynku nieruchomości?
Każdy dodatkowy koszt transakcyjny wpływa na decyzje kupujących.
Na rynku mieszkaniowym od kilku lat obserwujemy wzrost praktycznie wszystkich kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Rosną ceny mieszkań, koszty kredytów, ubezpieczeń, materiałów budowlanych, usług remontowych oraz podatków. Podwyższenie taksy notarialnej stanie się kolejnym elementem zwiększającym koszt zakupu.
Dla pojedynczego nabywcy może nie być to wydatek decydujący o zakupie mieszkania, ale w połączeniu z pozostałymi kosztami każda kolejna podwyżka ma znaczenie.
Warto przy tym pamiętać, że taksa notarialna jest stawką maksymalną. Ostateczne wynagrodzenie notariusza nadal może być niższe, ponieważ kancelarie konkurują między sobą ceną. Projekt podnosi jednak górny limit możliwych opłat, a więc tworzy przestrzeń do wzrostu kosztów zawieranych transakcji.
Wyższe wynagrodzenie powinno oznaczać jeszcze wyższe standardy
Nie można zapominać, że notariusz wykonuje zawód zaufania publicznego.
To osoba odpowiedzialna za bezpieczeństwo obrotu prawnego, ochronę interesów stron oraz prawidłowość sporządzanych dokumentów. Odpowiedzialność zawodowa notariusza jest ogromna i właśnie dlatego społeczeństwo oczekuje najwyższych standardów wykonywania tego zawodu.
Jednocześnie w ostatnich latach media wielokrotnie informowały o przypadkach nieprawidłowości, których dopuścili się również przedstawiciele tego środowiska. Były to sytuacje jednostkowe, jednak każda z nich osłabia zaufanie do całej profesji.
Jeżeli państwo decyduje się na zwiększenie maksymalnych stawek wynagrodzenia notariuszy, warto jednocześnie zadbać o jeszcze skuteczniejszy nadzór nad jakością świadczonych usług, przestrzeganiem zasad etyki zawodowej oraz odpowiedzialnością dyscyplinarną. Wyższe wynagrodzenie powinno iść w parze z jeszcze większą transparentnością, rzetelnością oraz dbałością o interes obywatela.
Podsumowanie
Planowana podwyżka taksy notarialnej to bez wątpienia jedna z najważniejszych zmian dotyczących kosztów obrotu nieruchomościami od ponad dwóch dekad. Trudno negować fakt, że przez lata rosły koszty prowadzenia kancelarii, inflacja przekroczyła 100%, a wiele stawek rzeczywiście nie było waloryzowanych od 2004 roku.
Jednak równie trudno pominąć drugi aspekt tej dyskusji. W tym samym czasie ceny nieruchomości wzrosły nawet kilkukrotnie, a przecież wynagrodzenie notariusza przy większości transakcji jest uzależnione od wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to, że przychody kancelarii rosły wraz z dynamicznym wzrostem cen mieszkań, domów i działek, mimo że sam zakres czynności notarialnych nie zmienił się w sposób rewolucyjny.
Nie można również zapominać, że współczesny obrót nieruchomościami wygląda zupełnie inaczej niż dwadzieścia lat temu. Coraz większą część pracy organizacyjnej i przygotowawczej wykonują pośrednicy w obrocie nieruchomościami, a notariusz otrzymuje często kompletną dokumentację gotową do sporządzenia aktu. Nie zmniejsza to jego odpowiedzialności, ale zmienia realia wykonywania zawodu.
Najbardziej odczują proponowane zmiany zwykli obywatele. Każda podwyżka opłat oznacza bowiem wzrost kosztów zakupu mieszkania, domu czy działki. W sytuacji, gdy ceny nieruchomości pozostają wysokie, kredyty hipoteczne nadal obciążają budżety rodzin, a koszty życia systematycznie rosną, dokładanie kolejnych opłat trudno uznać za dobrą wiadomość dla rynku.
Jeżeli państwo decyduje się zwiększyć maksymalne wynagrodzenie notariuszy, społeczeństwo ma pełne prawo oczekiwać czegoś więcej niż tylko wyższych rachunków. Wyższe wynagrodzenie powinno oznaczać jeszcze wyższe standardy obsługi, większą odpowiedzialność zawodową, skuteczniejszy nadzór nad wykonywaniem zawodu oraz bezkompromisową walkę z naruszeniami prawa i zasad etyki.
Pozostaje jeszcze jedno pytanie, którego dziś niemal nikt nie zadaje. Czy podwyższenie maksymalnych stawek rzeczywiście poprawi funkcjonowanie notariatu, czy będzie przede wszystkim próbą poprawy sytuacji ekonomicznej kancelarii w warunkach coraz większej konkurencji? Po deregulacji zawodu liczba kancelarii znacząco wzrosła, a wiele z nich walczy dziś o każdego klienta. Można więc odnieść wrażenie, że projekt ma nie tylko waloryzować stawki, ale również poprawić kondycję finansową całego środowiska.
Na zakończenie warto odnotować jeszcze jedną informację. Zarząd Główny Stowarzyszenia Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej pozytywnie zaopiniował projekt rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 3 lipca 2026 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jest to zrozumiałe z punktu widzenia środowiska zawodowego.
Znacznie ważniejsza będzie jednak opinia uczestników rynku nieruchomości i samych obywateli, którzy ostatecznie poniosą skutki tej decyzji.
Bo w każdej dyskusji o kosztach funkcjonowania państwa i zawodów zaufania publicznego warto pamiętać o jednej zasadzie – ostatecznie za każdą regulację płaci obywatel.
Tak będzie również tym razem. Projekt dotyczy notariuszy, ale rachunek zostanie wystawiony kupującym mieszkania, domy i działki. Dlatego prawdziwe pytanie nie brzmi, ile powinien zarabiać notariusz.
Brzmi: czy obywatel otrzyma w zamian wyższą jakość usług, większe bezpieczeństwo obrotu prawnego i lepszą ochronę swoich interesów?
Jeżeli odpowiedź będzie twierdząca, podwyżkę będzie można uzasadnić. Jeśli jednak zmieni się wyłącznie wysokość rachunku, będzie to kolejny koszt, który obciąży polski rynek nieruchomości.
Link do projektu rozporządzenia: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12412151/katalog/
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 13.07.2026
© Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, powielanie i rozpowszechnianie treści zamieszczonych na blogu bez podania autora lub źródła jest zabronione.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie ChatGPT
