Sytuacji, która obecnie jest na rynku nieruchomości nie było od lat.
Sprzedaż mieszkań znacznie się wydłużyła. Zwłaszcza na rynku wtórnym oczekiwanie na klienta może trwać w nieskończoność, a duża negocjacja cen stała się pewnego rodzaju standardem.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości mówi, że rynek w końcu się znormalizował. Dodaje, że wiele wskazuje na to, że sprzedaż mieszkań może być jeszcze trudniejsza.
Kamil Markiewicz (FXMAG): Z “Barometru” przygotowanego przez Metrohouse i Credipass wynika, że sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym znacznie się wydłużyła w ostatnim kwartale 2026 roku. Z czego to może wynikać? Faktycznie można mówić o zastoju w sprzedaży?
Tomasz Błeszyński (doradca rynku nieruchomości):
Póki co nie panikowałbym, że coś złego dzieje się na rynku nieruchomości. Należy przypomnieć sobie o pewnej prawidłowości. Mieliśmy końcówkę roku, która od lat powoduje zwiększone zainteresowanie konsumentów. To się bierze z dwóch przyczyn. Po pierwsze, część osób przez cały rok pracuje ciężko odkładając pieniądze, aby na koniec roku zrealizować swoje marzenia. Po drugie, wiele osób przez cały rok pracuje, żeby podbudować sobie zdolność kredytową, aby móc to wykorzystać na koniec roku przy realizacji swoich zakupowych planów. W związku z tym było zainteresowanie nieruchomościami w październiku, listopadzie oraz grudniu, co było rzeczą normalną. Natomiast zainteresowanie rzeczywiście nie było tak duże, jak przyzwyczailiśmy się do tego w tak zwanych boomach.
Na przykład w momencie, gdy dostępny był “Bezpieczny kredyt 2%”. Wówczas mieliśmy do czynienia z zakupowym szaleństwem. Natomiast rzeczywiście klienci pokupowali mieszkania na rynku wtórnym. Mieli możliwość skorzystania z bogatej oferty, bo przypomnę, że równie dużo mieszkań dostępnych jest także na rynku pierwotnym. To sprawiło, że klienci mogli sobie porównać oferty od deweloperów do tych z drugiej ręki. Początek 2026 roku przyniósł zatrzymanie sprzedaży, ale zawsze styczeń, luty i może początek marca są takimi miesiącami, które są pewnego rodzaju rozbiegówką. Nałożyło się to jeszcze z pewnymi zjawiskami, które się kumulowały. Zwrócę uwagę, że 2025 rok był tym, w którym relatywnie mieszkań sprzedało się mniej, zwłaszcza porównując to do okresu sprzedażowego szaleństwa na rynku nieruchomości, z którym mieliśmy do czynienia nie tak dawno. Nie mniej nie należy mówić o jakichś tragicznych wynikach, bo ten ruch na rynku był.
Na rynku pojawiły się jeszcze inne czynniki, które miały na to wpływ. Mianowicie wytworzyły się plotki, że deweloperzy mają problem ze sprzedażą mieszkań. Do tego doszła jeszcze jawność cen. To sprawiło, że zaczęło dochodzić do manipulacji cenowych, które polegały na lekkim podniesieniu cen, co automatycznie przekłada się na rynek wtórny. Jeśli na rynku pierwotnym rosną apetyty w tych cenach ofertowych, to to samo dzieje się na rynku wtórnym. To się jednak nie przekłada na ceny transakcyjne, dlatego, że to co pan słusznie zauważył, że w związku z tym, że mamy dużą podaż mieszkań klienci mają w czym wybierać i na wtórnym i na pierwotnym rynku. To sprawiło, że występuje takie socjologiczne zjawisko, że młodzi, czyli osoby, które mają około 25 lat, jeśli oni chcą kupić mieszkanie, to raczej wybierają lokal od dewelopera, bo wśród nich panuje przekonanie, że nowe to lepsze. To sprawiło, że rynek się napędził, w związku z powyższym ten proces zakupowy się wydłużył. To sprawiło, że mieszkania już się nie sprzedają, tak jak kiedyś w tydzień. Rzeczywiście ten czas ofertacji znacznie się wydłużył.
Powodów tego jest kilka. Pierwszym z nich jest to, że na rynku jest dostępnych dużo mieszkań. To sytuacja zgoła odmienna niż na przykład w 2024 roku, gdy dostępny był “Bezpieczny kredyt 2%”. Wówczas w ciągu zaledwie kilku godzin po wystawieniu mieszkania na sprzedaż chętnych było na niego kilku chętnych. To sprawiało, że osoba, która nosiła się z myślą zakupu nieruchomości musiała się szybko na to zdecydować, bo w innym wypadku wziąłby ją innych chętny. Kolejnym elementem, który ma na to wpływ jest wyczekiwanie na tańsze kredyty. Te mimo, że stopy procentowe w ostatnim czasie kilka razy były obniżone przez Radę Polityki Pieniężnej, to koszt kredytów wciąż jest wysoki. Dodatkowo nadal nie wszyscy mają zdolność kredytową, aby móc zaciągnąć pożyczkę. Kolejna obniżka mogłaby sprawić, że to by się zmieniło, dlatego część osób “czeka w blokach startowych”. Nie należy zapominać, że w ubiegłym roku zmieniły się przepisy i wszystkie ceny ofertowe mieszkań muszą być jawne. To sprawia, że klienci przed zakupem mogą dokonać głębokiej analizy i przeglądać wiele ofert, zanim zdecydują zainteresować się jakąś nieruchomością. Podsumowując, to co się dzieje nie nazwałbym jakimś kryzysem, czy pęknięciem bańki, ale powrotem do normalności, w której klient może spokojnie przejrzeć dostępne oferty, bez obawy, że zaraz ktoś sprzątnie mu mieszkanie sprzed nosa, tylko na spokojnie może szukać mieszkania, które najbardziej będzie mu odpowiadało.
Mimo, że czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym się wydłużył, to ceny nieruchomości nadal rosną. Czym to może być spowodowane? Wydawać by się mogło, że powinno być odwrotnie. Skoro “towar długo zalega na półce”, to można by się spodziewać przeceny. A w tym przypadku jest inaczej.
To jest pewnego rodzaju socjotechnika. Skoro mamy nowy rok, to wszyscy mogą spodziewać się, że ceny będą rosły, dlatego sprzedający to wykorzystują windując ceny w górę. W takich przypadkach, jako argument wykorzystywana jest między innymi podwyżka pensji, która z reguły następuje z nowym rokiem. To w mniemaniu wielu osób powoduje, że rośnie siła nabywcza. To jeden element tej socjotechniki. Drugim jest to, co wykorzystują sprzedający, którzy po 2-3 miesiące nie mogą sprzedać mieszkań. Oni nie mając już nic do stracenia decydują się na jeszcze podwyższenie ceny, co jest tak zwaną ucieczką do przodu, licząc na to, że może pojawi się klient. To są jednak tylko zabiegi jeśli chodzi o ceny ofertowe. W przypadku cen transakcyjnych sprawa wygląda już zupełnie inaczej, bo te jak wynika z naszych danych są niższe od 10 do nawet 20%, porównując to, co mamy obecnie do tego, co obserwowaliśmy jeszcze kilka miesięcy temu. To normalne prawo rynku. To kupujący decyduje ile może zapłacić, a nie sprzedający ile chciałby otrzymać. Mimo, że wszem i wobec słyszymy, że jest tak dobrze, Polska jest 20 gospodarką świata, to nie ma odzwierciedlenia w portfelach Polaków. To powoduje, że to klienci zaczynają dyktować warunki. Albo sprzedający akceptuje jego ofertę, albo może czekać kolejne tygodnie lub nawet miesiące na kolejnego zainteresowanego kupnem.
Z “Barometru”, o którym wspomniałem wcześniej wynika, że te możliwości negocjacyjne wynoszą blisko 3,5% ceny ofertowej. To może się utrzymać także w kolejnych miesiącach?
Tak. W mojej ocenie te możliwości negocjacyjne będą dalej rosły. Nakłada się na to podwójny efekt skali. Pierwszym jest rynek pierwotny, który cały czas dosypuje towaru. To sprawia, że część osób zaczyna się zastanawiać, czy ma kupić stare 20 - letnie mieszkanie z drugiej ręki, czy nowy lokal od dewelopera spełniający współczesne standardy? A dodatkowo obecnie można wynegocjować tak dobrą cenę u dewelopera, że ona będzie niemal taka sama, jak na rynku wtórnym. To sprawia, że część konsumentów w ogóle odrzuca możliwość zakupu używanego mieszkania i szuka tylko ofert na rynku pierwotnym. Do tego dochodzi bogata cały czas oferta rynku wtórnego. To sprawia, że klienci mówią wprost - nie będziemy brali byle czego za wysoką cenę, bo mamy w czym wybierać.
Jak to może kształtować się dalej? Ceny będą rosły, a sprzedający będą oczekiwać na klienta miesiącami? Czy nastąpi w końcu przełamanie na rynku?
Wszystkie prognozy, które zakładały pomoc państwa w zakupie mieszkań one upadły, bo wiemy, że takiej pomocy nie będzie. Nie ma specjalnie co liczyć na drastyczne obniżki stóp procentowych, które mogłyby wpłynąć na większe zainteresowanie kupnem nieruchomości. Dodatkowo sektor bankowy coraz mniej zainteresowany jest udzielaniem kredytów hipotecznych, na temat czego słychać już oficjalne głosy. Przedstawiciele banków mówią, że pakowanie pieniędzy w długoterminowe kredyty hipoteczne wolą kupować papiery wartościowe na rynku i w ten sposób zarabiać. Dodatkowo rząd nie robi nic, aby zachęcić obywateli do kupowania mieszkań. A na to wszystko koszty utrzymania drastycznie rosną. Czyli z punktu widzenia gospodarstwa domowego sytuacja staje się coraz trudniejsza. A na do miar wszystkiego Polacy są coraz bardziej narażeni na bezrobocie, co również będzie miało duży wpływ przy podejmowaniu przez nich decyzji inwestycyjnych, w tym także tych dotyczących zakupu nieruchomości.
Do tego wszystkiego dochodzą jeszcze głosy, które słyszymy między innymi od wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego, który w dużej mierze odpowiada za budownictwo, że państwo będzie wspierało jedynie budownictwo komunalne, które ma być niejako remedium na cały problem z dostępnością mieszkań, to ludzie tego słuchają i zaczynają w to wierzyć. To może przekładać się, że ludzi chętnych na zakup własnego mieszkania będzie mniej. To przełoży się na to, że sprzedaż będzie szła sobie normalnym trybem, do którego rynek będzie się musiał dostosować. Tu przewagę zaczną mieć kupujący. W gorszej sytuacji będą deweloperzy i osoby, które chcą sprzedać nieruchomość z rynku wtórnego. Moim zdaniem przyszły czasy pewnej normalizacji, w których można dokonywać zakupu bez żadnego stresu, pośpiechu, z możliwością sprawdzenia wielu dostępnych ofert. Taki stan rzeczy będzie utrzymywał się w mojej ocenie przez najbliższe miesiące.
Zwrócę jeszcze uwagę, że o ile rynek mieszkaniowy z perspektywy sprzedającego, to rynek domów jednorodzinnych znalazł się w sytuacji dramatycznej. Sprzedaż domu nie liczy się już w miesiącach, a latach, zwłaszcza jeśli mówimy o rynku wtórnym. Ceny domów wciąż tanieją. Możliwe, że dojdzie do sytuacji, w której jeśli dalej ceny mieszkań będą rosły, to część klientów zdecyduje się zrezygnować z zakupu lokalu w bloku na rzecz domu. Może okazać się, że za podobną lub nawet niższą cenę będziemy mieli o wiele większy metraż właśnie w domu jednorodzinnym. To może sprawić, że rynek mieszkaniowy czekają jeszcze trudniejsze czasy.
To wszystko co się dzieje przekłada się także na działania flipperów, którzy nie chcą już brać wszystkiego jak leci w obawie, że po wyremontowaniu takiego lokalu będą mieli problem z ich sprzedażą. To sprawia, że odpada kolejna grupa operatorów.
Inwestycja na rynku wtórnym wciąż jest opłacalna?
Patrząc z punktu widzenia nadpodaży ofert i jej różnorodności jest teraz jeden z lepszych momentów na spokojne analizowanie i szukanie ciekawych propozycji. Skończyły się czasy kupowania mieszkania byle gdzie i byle jakiego, byle by zdobyć nieruchomość. Teraz mają czas na to, aby wziąć pod uwagę zarówno samo mieszkanie, jakość i standard wykonania, rozmieszczenie pomieszczeń, ale także lokalizację oraz dostępność do usług, z których będą chcieli korzystać. To powoduje, że kupujący nie muszą kupować 30, 40 - letniego mieszkania w budynku z wielkiej płyty, tylko szukać ofert, w których mieszkania za podobną cenę znajdują się w budynkach 5, 8 lub maksymalnie 10 - letnich. To oznacza, że nawet dla inwestorów czasy nie są złe. Natomiast istnieje inny problem. Chodzi o to, że inwestorzy muszą zastanowić się, w jaki sposób po zakupie takie mieszkanie zagospodarować. Wcześniej takim sposobem był wynajem, choćby ten krótkoterminowy. Teraz słyszymy o tym, że wkrótce mają wejść w życie regulacje, które znacznie ograniczą taką możliwość. Tu nie ma się co dziwić, bo sąsiedztwo mieszkań na krótkoterminowy wynajem na pewno jest uciążliwe. To sprawia, że z wielu stron pojawiają się dość nieklarowne sygnały, które destabilizują rynek.
Dziękuję za rozmowę.
Kamil Markiewicz FXMAG 06.02.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
