„Podmioty mogą stać się narzędziem oddziaływania politycznego”.
Problem mieszkaniowy w Polsce mimo zapowiedzi kolejnych rządów, że zostanie rozwiązany, wciąż spędza sen z powiek tych, którzy z problemami lokalowymi borykają się na co dzień.
Sposobem na poprawę sytuacji miało być powołanie Społecznych Agencji Najmu. Pomysł nie znalazł jednak wielu zwolenników, mimo korzyści które może zaoferować.
Od lat rządzący poszukują sposobu, aby pomóc tym, którzy są za bogaci na to, aby starać się o mieszkanie komunalne, ale zbyt biedni, aby móc starać się o kupno mieszkania na wolnym rynku, chociażby dzięki kredytowi hipotecznemu. Często wynika to z braku zdolności kredytowej.
To duża grupa osób, które pozostawione są samym sobie, co wymusza na nich długoletni wynajem lokali, za które nieraz muszą płacić krocie. Znacznie więcej niż wyniosłaby rata kredytu. Ale bank nie chce im go udzielić, mimo, że za wynajem płacą regularnie.
Pomocą dla takich osób miały być Społeczne Agencje Najmu (SAN), których zadaniem byłoby pozyskiwanie mieszkań, które mogą wynajmować w imieniu właściciela za niższe niż rynkowe stawki. Możliwość zakładania SAN powstał w 2021 roku. Od tego momentu Społeczne Agencje Najmu nie zrobiły furory na rynku, a raczej stały opcją, z której korzystają nieliczni.
Korzyści dla samorządu, właścicieli mieszkań i najemców W teorii wydaje się, że powołanie Społecznej Agencji Najmu może wiązać się z wieloma korzyściami, które jak magnes powinny przyciągać najemców i wynajmujących nieruchomości. Tak jednak nie jest. Ale po kolei.
SAN opiera się na modelu trójstronnym:
- gmina powołuje agencję i wybiera operatora,
- operator pozyskuje mieszkania od prywatnych właścicieli,
- lokale trafiają do najemców wskazanych w ramach polityki społecznej.
To sprawia, że w teorii korzyści powinny przekładać się na realne zainteresowanie tą opcją dla wszystkich ze stron:
- dla gminy – szybkie zwiększenie zasobu mieszkaniowego bez budowy,
- dla najemcy – niższy czynsz i stabilność,
- dla właściciela – gwarancja płatności i brak pustostanów.
Zgodnie z założeniem czynsze proponowane przez SAN powinny być niższe o 15 - 20% od tych dostępnych na wolnym rynku. To korzyść dla najemcy. Te ma także wynajmujący, czyli właściciel nieruchomości, który przekazuje nieruchomość do dyspozycji SAN.
“Właściciele przekazujący mieszkania do SAN mogą korzystać ze zwolnień z podatku dochodowego PIT, podatku CIT, podatku VAT oraz ryczałtu od przychodów z najmu. Są to realne korzyści finansowe, które w założeniu mają rekompensować niższy czynsz otrzymywany od agencji” - wylicza Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Są także minusy. Do tych należy zaliczyć niższy przychód z wynajmowanej nieruchomości. Jak wylicza Tomasz Błeszyński, różnica może wynieść kilkaset złotych w skali miesiąca.
W zamian właściciel mieszkania nie musi dbać o formalności dotyczące wynajmu, co dla wielu osób może być dużym atutem. Dodatkowo może liczyć na poprawę wartości lokalu. Wszystko dlatego, że mieszkanie które trafia do SAN może przejść modernizację, która będzie finansowana z dotacji. Po zakończeniu umowy z SAN, nieruchomość trafia do właściciela o podniesionej wartości rynkowej.
“Powstaje w ten sposób mechanizm, który można interpretować jako pośredni transfer wartości publicznej do prywatnego kapitału, bez trwałego zwiększenia zasobu komunalnego” - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Mimo wielu korzyści właściciele nieruchomości przeznaczonych na wynajem nie zawsze będą chcieli podjąć tego rodzaju współpracę.
“W praktyce część właścicieli może kalkulować, że bardziej opłaca się samodzielny najem na wolnym rynku niż wejście do programu wymagającego pełnej jawności wobec instytucji publicznych. Dotyczy to szczególnie osób, które przez lata traktowały najem jako dodatkowe, częściowo nieewidencjonowane źródło dochodu” - podkreśla Tomasz Błeszyński.
Ciemna strona Społecznej Agencji Najmu
Społeczne Agencje Najmu niosą za sobą także wiele negatywnych skutków finansowych. Są nimi obarczone samorządy, które zdecydowałyby się na wdrożenie takiego rozwiązania. Gmina, która chciałaby stworzyć SAN musi wziąć na siebie koszty związane z jego prowadzeniem i obsługą.
“Należy zakładać, że powołany zostanie zarząd z prezesem na czele oraz rada nadzorcza sprawująca kontrolę nad działalnością spółki. Podmiot ten będzie również dysponował znacznym budżetem przeznaczonym na pozyskiwanie mieszkań oraz zarządzanie nimi” - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Jak dodaje ekspert, prowadzenie SAN będzie wymagało zatrudnienia wyspecjalizowanej kadry, w tym zarządców nieruchomości, prawników, pracowników odpowiedzialnych za remonty i utrzymanie budynków oraz osób sprawujących nadzór techniczny. Oznacza to, że funkcjonowanie takiej spółki będzie generowało stałe i znaczące koszty administracyjne oraz operacyjne. A te mogą nie należeć do najniższych.
Tomasz Błeszyński przygotował przykładową symulację, jak mogłoby wyglądać wynagrodzenie kadry zarządzającej w SAN, na podstawie danych dotyczących wynagrodzeń w TBS-ach i SIM-ach.
“Jednocześnie należy zauważyć, że tego rodzaju podmioty mogą stać się narzędziem oddziaływania politycznego. Tworzenie nowych stanowisk w zarządach, radach nadzorczych oraz administracji spółki stwarza bowiem możliwość obsadzania ich osobami związanymi z aktualnie sprawującą władzę większością samorządową. Dlatego, obok potencjalnych korzyści społecznych wynikających z funkcjonowania SAN, warto uwzględnić również ryzyko wzrostu kosztów administracyjnych oraz możliwość upolitycznienia procesu zarządzania takim podmiotem” - podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Warto podkreślić, że od 2021 roku liczba Społecznych Agencji Najmu w Polsce osiągnęła poziom 15.
Jak wylicza Tomasz Błeszyński, w systemie jest obecnie około 260 - 270 mieszkań. Środki publiczne, które zostały przekazane na ten cel, to ponad 75 mln zł. SAN w większości zostały utworzone w większych ośrodkach takich, jak Kraków, Poznań czy Wrocław.
Kamil Markiewicz FAXMAG 15.06.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: https://www.fxmag.pl
