Biznes - Nieruchomości - Gospodarka

Innowacyjne narzędzie polityki mieszkaniowej czy kosztowny eksperyment samorządowy?

Polska polityka mieszkaniowa od lat zmaga się z problemem o charakterze strukturalnym.

Kluczowym zjawiskiem jest tzw. luka czynszowa, w której gospodarstwa domowe funkcjonują pomiędzy systemami: zbyt „zamożne” na lokal komunalny, ale jednocześnie zbyt słabe finansowo, by wejść w rynek kredytowy lub najem komercyjny.

W odpowiedzi na ten problem w 2021 roku wprowadzono Społeczne Agencje Najmu (SAN). Rozwiązanie inspirowane doświadczeniami Europy Zachodniej miało być pomostem między sektorem publicznym a prywatnym rynkiem najmu.

Po kilku latach działania programu coraz częściej pojawia się pytanie: czy SAN jest realnym narzędziem systemowym, czy raczej kosztownym eksperymentem o ograniczonej skali oddziaływania?

Model SAN – założenia teoretyczne

SAN opiera się na prostym modelu trójstronnym:

• gmina powołuje agencję i wybiera operatora,
• operator pozyskuje mieszkania od prywatnych właścicieli,
• lokale trafiają do najemców wskazanych w ramach polityki społecznej.

W teorii jest to układ „win – win – win”:

• dla gminy – szybkie zwiększenie zasobu mieszkaniowego bez budowy,
• dla najemcy – niższy czynsz i stabilność,
• dla właściciela – gwarancja płatności i brak pustostanów.

Problem zaczyna się na etapie skali i ekonomii wdrożenia.

SAN zakłada konieczność oferowania właścicielom czynszu niższego od rynkowego – zwykle na poziomie 80 – 85%.

Skala wdrożenia SAN w Polsce

Dane z końca 2025 roku pokazują, że SAN w Polsce pozostaje rozwiązaniem pilotażowym, a nie systemowym.

Tabela 1. SAN w Polsce – skala i wdrożenie (2021 - 2025)

Wskaźnik	Wartość
Liczba SAN w Polsce	ok. 14 – 15
Liczba mieszkań w systemie	ok. 260 – 270
Liczba gmin objętych programem	kilkanaście – kilkadziesiąt
Środki publiczne	ponad 75 mln zł
Średnia liczba mieszkań na SAN	kilkanaście – kilkadziesiąt

W praktyce oznacza to, że SAN funkcjonuje dziś jako mozaika lokalnych projektów pilotażowych, a nie jednolity instrument polityki mieszkaniowej.

Najwięcej inicjatyw pojawiło się w większych ośrodkach i miastach średniej wielkości – m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Dąbrowie Górniczej czy wybranych gminach Pomorza i Śląska.

Skutek jest jednak wspólny: bardzo ograniczona skala zasobu mieszkaniowego w relacji do potrzeb rynku.

Kluczowe pytanie: ile zarabia właściciel?

Jednym z najważniejszych elementów modelu SAN jest wysokość czynszu płaconego właścicielowi mieszkania.

Co istotne, nie istnieje ustawowo określona stawka czynszu. Każda SAN negocjuje ją indywidualnie. Jednocześnie cały model opiera się na założeniu, że właściciel zgodzi się na czynsz niższy od rynkowego w zamian za bezpieczeństwo najmu.

W materiałach rządowych wskazuje się wprost, że SAN pozyskuje lokale poniżej stawek rynkowych dzięki gwarancji terminowych płatności, stabilnego użytkowania mieszkania oraz ograniczeniu ryzyka związanego z problematycznymi najemcami.

W praktyce europejskich programów tego typu najczęściej spotyka się stawki na poziomie 70–90% czynszu rynkowego, najczęściej około 80–85%.

Przykładowo:

Czynsz rynkowy	Czynsz dla właściciela przez SAN
2 500 zł	2 000 – 2 200 zł
3 000 zł	2 400 – 2 700 zł
4 000 zł	3 200 – 3 600 zł

Nie są to jednak stawki ustawowe, lecz ekonomiczna logika działania systemu. SAN musi pozostawić sobie środki na zarządzanie mieszkaniem i jednocześnie oferować najemcom czynsze niższe od rynkowych.

 Zachęty dla właścicieli mieszkań

Twórcy programu zdawali sobie sprawę, że powodzenie SAN zależy przede wszystkim od zainteresowania prywatnych właścicieli mieszkań.

Dlatego przygotowano szereg zachęt finansowych.

Właściciele przekazujący mieszkania do SAN mogą korzystać ze zwolnień z podatku dochodowego PIT, podatku CIT, podatku VAT oraz ryczałtu od przychodów z najmu. Są to realne korzyści finansowe, które w założeniu mają rekompensować niższy czynsz otrzymywany od agencji.

Dlaczego właściciele nie ustawiają się w kolejce?

To właśnie tutaj pojawia się podstawowy problem ekonomiczny SAN. Z punktu widzenia właściciela mieszkania agencja konkuruje bezpośrednio z rynkiem prywatnym.

Właściciel musi odpowiedzieć sobie na proste pytanie: Czy lepiej otrzymywać 3 000 zł miesięcznie od najemcy z rynku, czy 2 500 zł od SAN w zamian za gwarancję płatności, brak pustostanów, obsługę administracyjną i teoretycznie mniejsze ryzyko?

Dla części właścicieli odpowiedź może być oczywista. Dotyczy to przede wszystkim osób mieszkających za granicą, seniorów, spadkobierców niechcących zajmować się najmem, właścicieli pustostanów czy osób obawiających się problemów z eksmisją lokatorów.

Jednak w dużych miastach, gdzie mieszkania wynajmują się bez większych problemów i za przyzwoity czynsz, zachęta finansowa może okazać się niewystarczająca.

Jeżeli właściciel może wynająć mieszkanie po pełnej stawce rynkowej, musi otrzymać bardzo silne korzyści pozafinansowe, aby zaakceptować obniżkę czynszu o 10 – 20%. 

Remonty finansowane publicznie – problem strukturalny

Szczególnie kontrowersyjny pozostaje mechanizm finansowania remontów mieszkań prywatnych z funduszy publicznych.

W praktyce:

1. lokal o niskim standardzie trafia do SAN,
2. przechodzi modernizację finansowaną z dotacji,
3. jest użytkowany w ramach najmu społecznego,
4. po zakończeniu umowy wraca do właściciela w podniesionej wartości rynkowej.

Powstaje w ten sposób mechanizm, który można interpretować jako pośredni transfer wartości publicznej do prywatnego kapitału, bez trwałego zwiększenia zasobu komunalnego.

Zalety i ograniczenia SAN

Zalety

• aktywizacja pustostanów „z ostrożności”,
• brak konieczności inwestycji budowlanych,
• rozproszenie mieszkań w strukturze miasta,
• elastyczność zarządzania zasobem.

Ograniczenia

• silna zależność od dotacji,
• wysokie koszty administracyjne,
• brak efektu skali,
• niska atrakcyjność dla rynku profesjonalnego.

Wymiar fiskalny: SAN jako koszt pośredni budżetu państwa

SAN należy analizować nie tylko jako program mieszkaniowy, ale również jako instrument o skutkach fiskalnych.

System generuje dwa równoległe obciążenia:

• wydatkowe – finansowanie wdrożenia i funkcjonowania SAN (dziesiątki milionów złotych),
• dochodowe – ograniczenie potencjalnych wpływów podatkowych z rynku najmu poprzez preferencje i wyłączenia.

W efekcie SAN może prowadzić do podwójnego efektu fiskalnego: zwiększenia wydatków przy jednoczesnym zmniejszeniu bazy podatkowej.

Kto będzie zarządzał SAN - etaty i polityczne ryzyka nowej struktury

Samorząd, chcąc prowadzić działalność w formule Społecznej Agencji Najmu (SAN), będzie musiał utworzyć odpowiednie struktury organizacyjne lub rozszerzyć kompetencje już istniejących spółek komunalnych.

Należy zakładać, że powołany zostanie zarząd z prezesem na czele oraz rada nadzorcza sprawująca kontrolę nad działalnością spółki. Podmiot ten będzie również dysponował znacznym budżetem przeznaczonym na pozyskiwanie mieszkań oraz zarządzanie nimi.

Prowadzenie SAN będzie wymagało zatrudnienia wyspecjalizowanej kadry, w tym zarządców nieruchomości, prawników, pracowników odpowiedzialnych za remonty i utrzymanie budynków oraz osób sprawujących nadzór techniczny. Oznacza to, że funkcjonowanie takiej spółki będzie generowało stałe i znaczące koszty administracyjne oraz operacyjne.

Na potrzeby niniejszej analizy przygotowałem orientacyjną symulację wynagrodzeń kadry zarządzającej, opartą na danych dotyczących podobnych spółek komunalnych funkcjonujących w Polsce. Wynika z niej, że wraz ze wzrostem skali działalności SAN koszty utrzymania struktur zarządczych mogą stanowić istotne obciążenie dla budżetu spółki.

Przykładowa symulacja wynagrodzeń dla SAN na podstawie danych o wynagrodzeniach w TBS-ach, SIM-ach i innych spółkach mieszkaniowych należących do gmin.

Stanowisko	Mała SAN (do 100 lokali)	Średnia SAN (100–500 lokali)	Duża SAN (500+ lokali)
Prezes Zarządu	15 000 – 20 000 zł	20 000 – 28 000 zł	28 000 – 40 000 zł
Wiceprezes	12 000 – 16 000 zł	16 000 – 24 000 zł	24 000 – 32 000 zł
Członek Zarządu	10 000 – 15 000 zł	15 000 – 22 000 zł	22 000 – 30 000 zł
Przewodniczący Rady Nadzorczej	2 500 – 3 500 zł	3 500 – 5 500 zł	5 500 – 8 000 zł
Zastępca Przewodniczącego RN	2 000 – 3 000 zł	3 000 – 4 500 zł	4 500 – 6 500 zł
Członek Rady Nadzorczej	1 500 – 2 500 zł	2 500 – 4 000 zł	4 000 – 6 000 zł

Jednocześnie należy zauważyć, że tego rodzaju podmioty mogą stać się narzędziem oddziaływania politycznego. Tworzenie nowych stanowisk w zarządach, radach nadzorczych oraz administracji spółki stwarza bowiem możliwość obsadzania ich osobami związanymi z aktualnie sprawującą władzę większością samorządową. Dlatego, obok potencjalnych korzyści społecznych wynikających z funkcjonowania SAN, warto uwzględnić również ryzyko wzrostu kosztów administracyjnych oraz możliwość upolitycznienia procesu zarządzania takim podmiotem.

Podsumowanie: gdzie dziś znajdują się SAN w Polsce?

Społeczne Agencje Najmu w Polsce pozostają rozwiązaniem o charakterze pilotażowym i rozproszonym, a nie systemowym filarem polityki mieszkaniowej.

W 2026 roku SAN funkcjonują głównie w największych i średnich miastach, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Dąbrowa Górnicza czy wybrane gminy Pomorza i Śląska. W każdym z tych przypadków skala działania jest jednak niewielka – od kilkunastu do kilkudziesięciu mieszkań na projekt – co w praktyce nie pozwala na istotny wpływ na lokalne rynki najmu.

Dotychczasowe doświadczenia pokazują, że SAN działa raczej jako laboratorium polityki mieszkaniowej, testujące różne modele współpracy gmin z rynkiem prywatnym. Jednocześnie brak efektu skali, ograniczona podaż mieszkań oraz wysoka kosztowność wdrożenia sprawiają, że wpływ programu na szeroki rynek mieszkaniowy pozostaje marginalny.

W tym kontekście SAN nie rozwiązuje jeszcze systemowo problemu luki czynszowej, lecz jedynie punktowo ją łagodzi.

Czas pokaże, czy Społeczne Agencje Najmu okażą się skutecznym narzędziem rozwiązywania lokalnych problemów mieszkaniowych, czy też zapiszą się jako kolejny kosztowny program publiczny, który w większym stopniu sprzyjał rozbudowie lokalnych struktur organizacyjnych, tworzeniu nowych spółek i stanowisk dla osób powiązanych z lokalnym środowiskiem oraz finansowaniu remontów prywatnych mieszkań niż realnemu zwiększaniu dostępności lokali dla osób potrzebujących.

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 07.06.2026

© Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, powielanie i rozpowszechnianie treści zamieszczonych na blogu bez podania autora lub źródła jest zabronione.

---

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

---

 Ilustracja - zdjęcie Gemini AI