Nadpodaż mieszkań przyspieszy konsolidację deweloperów.
Na koniec 2025 r. niemal co trzeci lokal z rynku pierwotnego miał status „oddany do użytkowania”. Eksperci tłumaczą to ograniczonym popytem i nadpodażą nieruchomości niedostosowanych do rynku. Spodziewają się presji na ceny i większej liczby akwizycji w branży.
W polskich metropoliach oferta mieszkań gotowych do użytkowania jeszcze nigdy nie była tak duża. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec grudnia 2025 r. deweloperzy mieli w sprzedaży ok. 123,8 tys. lokali, a niemal 38,8 tys. z nich było ukończonych. Dla porównania, rok wcześniej było to 26,6 tys. mieszkań.
Jak wyjaśnia Jan Dziekoński, kierujący działem badań w portalu RynekPierwotny.pl, słaba sprzedaż mieszkań dotyczy przede wszystkim inwestycji niedostosowanych do obecnego zapotrzebowania. Skutkuje tym, że spółki mają problemy z płynnością finansową, pozyskiwaniem kapitału na dalszy rozwój i nie bardzo wiedzą, co robić z niewykorzystanymi bankami ziemi. To główne powody, dla których konsolidacja branży będzie się nasilać.
- Poszerza się również grono prywatnych deweloperów - firm rodzinnych, w których młodsze pokolenie nie chce przejąć sterów biznesu - dodaje Jan Dziekoński.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że wzrost liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań należy przede wszystkim interpretować jako efekt nałożenia się kilku czynników cyklicznych, a nie jako dowód trwałego problemu strukturalnego.
– Kluczowe znaczenie miała kumulacja zakończeń inwestycji rozpoczętych w latach 2021 – 22, czyli w okresie bardzo wysokiego popytu i optymistycznych założeń sprzedażowych. Jednocześnie w 2024 r. popyt wyraźnie osłabł, głównie z powodu wysokich cen, ograniczonej dostępności kredytu oraz niepewności dotyczącej programów wsparcia, co spowodowało, że gotowe lokale nie znalazły nabywców w zakładanym tempie – mówi Tomasz Błeszyński.
Jego zdaniem jeśli wysoki poziom gotowych lokali utrzyma się w kolejnych kwartałach, będzie presja na marże, konieczne będą korekty cenowe i nastąpi ograniczenie nowych inwestycji.
– W takim otoczeniu konsolidacja rynku deweloperskiego wydaje się bardzo prawdopodobna. Będzie polegała głównie na przejmowaniu mniejszych, słabiej skapitalizowanych firm, wykupach projektów lub banków ziemi oraz wycofywaniu się z rynku części lokalnych deweloperów. W dłuższym horyzoncie może to zwiększyć stabilność sektora, ale jednocześnie doprowadzić do większej koncentracji rynku i ograniczenia konkurencji – mówi Tomasz Błeszyński.
Deweloperzy są świadomi zmian zachodzących na rynku i dostosowują do nich swoje strategie.
– W warunkach na 2026 r. przyjmujemy założenia oparte na selektywnym podejściu do uruchamiania nowych inwestycji, koncentracji na płynności finansowej oraz jakości i dopasowaniu oferty do realnych możliwości rynku. Ewentualne przełomowe zmiany na rynku deweloperskim, takie jak konsolidacja branży, spowolnienie nowych projektów czy istotniejsze zmiany cen, będą, w naszej ocenie, zależeć przede wszystkim od kierunku polityki stóp procentowych, dostępności finansowania dla klientów oraz dalszych decyzji regulacyjnych. To te czynniki w największym stopniu zadecydują o skali i tempie poprawy sytuacji rynkowej w kolejnych kwartałach – mówi Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development.
Anna Gołasa Puls Biznesu 18.02.2026
Źródło: https://www.pb.pl/nadpodaz-mieszkan-przyspieszy-konsolidacje-deweloperow/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
