Ekspert: W końcu kończy się patologia!
Boom sprzedażowy na rynku nieruchomości to już historia. Mieszkania miesiącami czekają na klienta, a ich cena zaczyna spadać.
Tomasz Błeszyński ekspert zajmujący się nieruchomościami od ponad 30 lat uważa, że rynek wyczyści się z “deweloperskich patologii”, co pozwoli unormować ceny, o ile do gry nie wkroczą rządzący, którzy często powodują więcej szkód niż korzyści.
Kamil Markiewicz (FXMAG): Jak ocenia pan to, co dzieje się na rynku nieruchomości? Coraz częściej słychać głosy ze strony deweloperów i flipperów, że sprzedaż mieszkań stanęła w miejscu.
Tomasz Błeszyński (doradca rynku nieruchomości): To, co dzieje się obecnie na rynku nieruchomości jest pokłosiem wcześniejszych zawirowań, które doprowadziły do “napompowania” cen, pompowania popytu i podaży.
Żeby wytłumaczyć to zjawisko musimy wrócić się do czasu “Bezpiecznego Kredytu 2%”, który spowodował lawinowe zainteresowanie zakupem mieszkań. W szczególności wśród osób młodych. To wywołało boom nie tylko wśród kupujących, ale także deweloperów, którzy zobaczyli, że te mieszkania sprzedają się na pniu. To sprawiło, że w szybkim tempie zaczęli budować nowe lokale.
Decyzje podejmowane przez inwestorów były ryzykowne, ponieważ nie było wiadomo, czy w budżecie znajdą się pieniądze, aby program mógł być kontynuowany w kolejnym roku. Tym bardziej, że był to okres przedwyborczy, więc trudno było przewidzieć, jak ta sytuacja może się skończyć. Nie wiadomo było wówczas, co z dofinansowaniem zrobi nowy rząd?
Deweloperzy mogli się stać ofiarą systemu? Wspomniał pan o tym, że to był przedwyborczy okres. Byliśmy wówczas świadkami “przedwyborczych igrzysk”. Gdy Prawo i Sprawiedliwość mówiło o utrzymaniu programu “Bezpieczny Kredyt 2%”, Koalicja Obywatelska licytowała się z politycznymi rywalami i obiecywała “Kredyt 0%”.
Faktycznie, ta kampania wyborcza była niesamowitym festiwalem obietnic, bo skoro ci dali kredyt z oprocentowaniem 2%, to dlaczego ci nie mogli dać 0%? Po wyborach “Bezpieczny Kredyt 2%” został wstrzymany. Nowy rząd zastanawiał się, co z nim dalej zrobić. Siłą rozpędu zainteresowanie zakupem mieszkań utrzymywało się jeszcze wiosną kolejnego roku. W tym czasie inwestorzy zaczęli się przyglądać, kiedy ten obiecany “Kredyt 0%” zacznie obowiązywać. To zaczęli robić nie tylko klienci, ale również deweloperzy, którzy już mieli wybudowanych wiele mieszkań, a realizacja kolejnych była w trakcie. Uważali wtedy, że po uruchomieniu programu szał na mieszkania będzie jeszcze większy.
Tu należy zwrócić uwagę na to, jak wyglądało to już w okresie programu “Bezpieczny Kredyt 2%”. Wówczas duże zainteresowanie spowodowało wiele manipulacji ze strony deweloperów, którzy widząc, że jest kilku chętnych na jedno mieszkanie zaczęli tworzyć atmosferę rywalizacji o lokal, która powodowała, że instynkt samozachowawczy klientów był zachwiany i zgadzali się oni na oferty, na które w normalnym okresie nigdy by się nie zdecydowali. Apetyt na to, że się to powtórzy był ogromny.
Należy zwrócić uwagę - o czym już wtedy alarmowałem - że nie buduje się strategii rozwoju biznesu na politycznych obietnicach. Zwłaszcza, jeśli chodzi o inwestycje deweloperskie, które pochłaniają ogromne środki. Część deweloperów rzeczywiście wykazała się rozsądkiem wstrzymując się z nowymi inwestycjami. Była także duża grupa tak zwanych “spółek celowych”, która na hura rzuciła się do budowy kolejnych obiektów, spodziewając się jeszcze większych zysków. Rynek szybko zweryfikował, że ich decyzja nie była najlepsza.
Zaczęło się od stanowiska rządu, który zaczął stopniowo wycofywać się ze swoich przedwyborczych obietnic, ale nie jednoznacznie. Pan minister Krzysztof Paszyk przez długi czas utrzymywał, że może ten kredyt będzie, ale może na innych zasadach. Mówił wtedy między innymi o programie “Pierwsze Klucze”. Jak doskonale wiemy, takie wałkowanie trwało długo. To powodowało z jednej strony zniecierpliwienie klientów, którzy mówili “jak obiecaliście, to dawajcie”, a z drugiej strony zniecierpliwienie deweloperów, którzy twierdzili, że “skoro obiecaliście, to dawajcie”.
Minister Krzysztof Paszyk robił wiele spotkań, składał wiele obietnic, jakie to ten rząd wprowadzi świetne rozwiązania, ale jak doskonale wiemy na obietnicach się skończyło i żadnego z zapowiadanych programów nie będzie. To sprawiło, że rynek “odbił się od ściany”.
Deweloperzy, którzy liczyli na duże zyski, między czasie dokończyli wiele ze swoich inwestycji i okazało się, że mieszkań dostępnych na rynku jest cała masa.
Na sytuację, która ma miejsce obecnie złożyło się jeszcze kilka innych czynników, niż tylko programy zapowiadane przez partie polityczne. To między innymi inflacja i oprocentowanie kredytów hipotecznych. Część klientów, która zorientowała się, że dopłat do zakupu mieszkań nie będzie, byłaby skłonna kupić mieszkanie, ale okazywało się, że banki są sztywne i nie zmieniają swojej polityki, jeśli chodzi o udzielanie kredytów, nawet w takim momencie, co przełożyło się na mniejszą liczbę udzielanych kredytów. Część osób obserwujących sytuację na rynku w ogóle ze względu na wysokie koszty kredytów z inwestycji zrezygnowała.
Wspomniał pan o kosztach kredytu. Tu należy jeszcze nadmienić, że stopy procentowe przed długi czas były utrzymywane na niezmienionym poziomie, a to powodowało, że wiele osób, które były zainteresowane kupnem mieszkania mogło nie mieć wystarczającej zdolności kredytowej, aby to zrobić.
Dokładnie tak. To wszystko sprawiało, że rynek powoli zastygał. Mieszkania zaczęli kupować tylko ci, którzy musieli lub ci, którzy mogli to zrobić za gotówkę. To, że “BK2” znacznie wywindował ceny mieszkań, to na rynku zaczęła pojawiać się alternatywa budowania przez deweloperów osiedli małych domów wielorodzinnych, gdzie można było kupić lokal o parametrach zbliżonych do mieszkania, ale w kameralnym otoczeniu, często z dostępem do własnego ogródka. To jeszcze mocniej zamieszało na rynku. Część klientów sprzeciwiała się, dlaczego ma płacić taką samą cenę za mieszkanie w bloku, jak za lokal w kameralnej zabudowie szeregowej, często z dużo większą prywatnością? Klient zaczął się rozglądać po rynku nie biorąc już wszystkiego, co deweloper mu proponował. To spowodowało, że spadła liczba transakcji.
Rynek stygł dalej, a to spowodowało, że zaczęły działać normalne prawa rynku. Skoro jest duża podaż, skoro popyt jest, ale jest ze względów finansowych zablokowany, to zaczęły się problemy ze sprzedażą nieruchomości.
To, co się stało zmieniło tendencję? Chodzi o to, że to klient stał się “panem na rynku”, a nie sprzedawca nieruchomości?
Dokładnie tak się stało. Klienci mogą wybierać z wielu ofert i to oni decydują o tym, która jest dla nich najbardziej odpowiednia. Przez pewien okres, o czym już wspominałem było tak, że klient decydował się na to co było, bo ktoś mógł go wyprzedzić.
Należy zwrócić uwagę na to, że jest to normalny cykl koniunkturalny. Jeżeli nadmuchujemy balonik, a on nie ma poparcia w gospodarce - a w gospodarce nie miał, bo polityka jest pewnym istotnym elementem tego, co w niej się dzieje - to jest rzeczą normalną, że będzie z niego gwałtownie lub pomału powietrze uchodziło.
Deweloperzy, którzy wybudowali dużą liczbę mieszkań teraz zastanawiają się jak “tą żabę zjeść”. Widzimy dwa sposoby, które są przez nich używane. Pierwszym jest próba wynajmowania lokali. Drugi, to sprzedaż nieruchomości funduszom, które takim wynajmem się zajmują. Oba sposoby mają im pomóc pozbyć się pustostanów, które mają.
Ci deweloperzy, którzy byli rozsądni i nie dali się złapać na polityczne obietnice, teraz są królami sytuacji, bo nie mają tak dużego zapasu mieszkań. Niektórzy z nich byli jeszcze bardziej przezorni i widząc co się dzieje wyprzedawali swoje banki ziemi, na czym dodatkowo zarabiali. Pozostawili sobie część terenu na wypadek, jakby się okazało, że rynek się odwróci i jest szansa na to, że sprzedaż znów zacznie się zwiększać.
Co z osobami, które działały inaczej? W ostatnich dniach pojawił się w Internecie film, na którym jeden z flipperów mówił, że ma blisko 70 mieszkań do sprzedania, a nie ma na nie chętnych.
Takich osób jest wiele. W czasie, gdy ta sprzedaż rzeczywiście “szalała” pojawiały się w Internecie różne filmy, w tym także z celebrytami, którzy mówili o tym, żeby się spieszyć z kupnem, bo ceny będą jeszcze wyższe.
Deweloperzy i flipperzy nie mieli cenowych sufitów. Marzyli, że będą sprzedawać wciąż i to za każde pieniądze. Próbowano nawet stosować naciski legislacyjne, aby dostęp do kredytów był prostszy, aby ta sprzedaż była jeszcze większa. To był prawdziwy sprzedażowy raj. Natomiast zapomniano o tym, że “każdy medal ma dwie strony”. Nagle okazało się, że na rynku jest towar, ale nie ma na niego klientów, bo nie stać ich na kredyt.
Paradoksalnie, to co się stało jest bardzo dobre, z punktu widzenia kupujących mieszkania. Mają oni dostęp do szerokiej oferty zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Cykl, w którym na rynku rządzi kupujący nie jest niczym szczególnym. To zjawisko, które powtarza się co kilka lat. W Polsce mielibyśmy do czynienia z tym wcześniej, ale najpierw pandemia, a później wybuch wojny na Ukrainie w mojej ocenie opóźniły ten proces.
To co się dzieje, nie polega już jedynie na powstrzymaniu wzrostu cen, ale nawet ich obniżce. Mówiąc wprost, następuje urealnienie zarówno cen, jak i możliwości zakupowych i sprzedażowych. To bardzo dobre dla rynku, ponieważ dla mnie niezrozumiałe było zjawisko, z którym mieliśmy do czynienia, że mieszkanie, w bloku, który ma 50 lat było wyceniane jak “dzieło sztuki”. Przecież to było nienormalne, że sprzedający “z palca rzucali ceny”, a kupujący bez większej refleksji je akceptowali.
Prawda też jest taka, że to pokłosie tego, co działo się w polskiej gospodarce. Najpierw pandemia, a później wysoka inflacja sprawiły, że nieruchomości stały się alternatywą dla lokat bankowych, które stały się nieopłacalne. Dlatego, jak widzimy czynników, które doprowadziły do przegrzania rynku było wiele.
Jakich działań ze strony deweloperów możemy się teraz spodziewać?
Na pewno deweloperzy będą musieli zastanowić się nad tym, gdzie popełniają błędy? A robili to i to na wielu płaszczyznach. Choćby to, że decydowali się kupować grunty i budować bloki choćby w największej “zapyziałej dziurze”, licząc tylko na zysk. Należy zauważyć też, że jakość tych inwestycji była coraz gorsza. Nie chodzi tu jedynie o wykonanie, ale także o rozmieszczenie pomieszczeń oraz ich wygląd. Było to spowodowane tym, że zawsze znalazł się klient.
Wszystkie te byle jakie inwestycje nie będą miały racji bytu. W końcu przychodzi czas na jakość, funkcjonalność i estetykę. Te wszystkie deweloperskie “kicze” będą miały problem, bo klienci są coraz bardziej świadomi. Brak owczego pędu zakupowego sprawił, że konsumenci chcą wybrać tylko najlepsze oferty, a przy tym oszczędzić, jak najwięcej pieniędzy. Dla mnie jest to normalna sytuacja na rynku nieruchomości.
Deweloperzy i flipperzy przyzwyczaili się do tego, że inwestycje w nieruchomości dają ogromny zysk przy minimalnym ryzyku. Kupno starego mieszkania w zapyziałym bloku i jego wyremontowanie powodowało, że po kilku miesiącach można go było sprzedać z niebotycznie wysoką marżą. Te czasy się skończyły.
Wiem, że teraz deweloperzy i flipperzy “płaczą” i prowadzą działalność lobbingową w ministerstwie, która miałaby znów dać im pomoc ze strony państwa, ale nie można dopuścić, żeby ta “patologia” wróciła. Nie może być tak, że jest grupa zawodowa, która jest traktowana wyjątkowo.
Oczywiście, inwestowanie w nieruchomości to bardzo dobra inwestycja, ale inwestycja długoterminowa. Nawet teraz można na tym zarobić, ale na pewno nie będzie już tak, jak było, że w ciągu kilku dni taki flipper na nieruchomości zarabiał 50 tys. zł.
Co z tymi wolnymi mieszkaniami, które są na rynku? Deweloperzy “chwytają się brzytwy” proponując różne promocje. Przy zakupie mieszkania można otrzymać nowy telefon lub nawet zagraniczną wycieczkę. Czy to pomoże w ich sprzedaży?
To nie jest żaden nowy pomysł. Z podobnymi problemami na rynku nieruchomości sprzedający mierzyli się blisko 15 lat temu. Pamiętam, jak kiedyś warszawski Marvipol zachęcał kupujących do swojej oferty małym samochodem w garażu, także to było znacznie więcej niż, teraz gdy deweloperzy proponują elektronikę lub wycieczki. A to nie wszystko, w ofercie promocyjnej można znaleźć między innymi wykończenie kuchni, tarasu lub zorganizowanie przestrzeni w całym mieszkaniu, w jego cenie.
Jeśli sprzedaż stanęła, to trzeba jakoś tego klienta zachęcić. Zmiana na rynku spowodowała także, że zmieniło się podejście sprzedającego do konsumenta. W momencie boomu spotkanie z deweloperem było niemal niemożliwe. Teraz można z nim usiąść, wypić kawę i negocjować cenę. Wcześniej deweloperzy nie reagowali nawet zbytnio na reklamacje, a nie oszukujmy się tych budowlanych fuszerek było wiele. Czuli się panami sytuacji. Teraz w końcu wszystko wróciło do normy.
Nieruchomościami zajmuję się ponad 30 lat i przyznam, że nie spodziewałem się, że takiej zmiany nie wywoła rynek, czy jakiś kryzys gospodarczy lub inna zewnętrzna klęska, a w dużej mierze decyzje polityków, które do obecnej sytuacji doprowadziły.
Jak pana zdaniem ten rynek nieruchomości może kształtować się w najbliższym czasie?
Wszystko będzie zależało od oferty i regionu Polski, w której występuje różna zamożność społeczeństwa, a także indywidualnych preferencji klientów. Jeśli na rynku będą pojawiać się mieszkania 2-3 letnie, które będą funkcjonalne, to uważam, że konsumenci częściej będą wybierać tego typu lokale, które wciąż są nowe, ale już wykończone, co oznacza, że od razu można w nich mieszkać. Kupno mieszkania deweloperskiego, jeszcze może byle jak wykonanego może wiązać się z dużym ryzykiem, które na pewno będą brać pod uwagę kupujący.
Na pewno bardzo ważnym postulatem, które podnosi całe środowisko jest to, aby rząd nie decydował się na żadne kolejne dopłaty, co pozwoli wyczyścić i uregulować rynek z tych wszystkich patologii, których byliśmy świadkami.
Brak dofinansowań spowoduje, że na rynku pozostaną tylko ci deweloperzy, którzy będą w stanie wybudować wysokiej jakości mieszkania i domy, w dobrych lokalizacjach, bo na takie jest zapotrzebowanie. Należy zwrócić uwagę, że mimo całego zastoju na rynku nieruchomości segment premium wciąż radzi sobie bardzo dobrze. Ale tam cena idzie za jakością.
Najlepiej, jakby w ogóle rząd przestał maczać palce w rynku nieruchomości tym dostępnym w wolnej sprzedaży, a swoje działania ograniczył jedynie do budownictwa społecznego, które mogłoby zaproponować Polakom tanie mieszkania na wynajem.
Należy zwrócić uwagę, że w najbliższym czasie ceny mieszkań i domów będą miały unijne przepisy, a dokładnie normy, które nieruchomość będzie musiała spełnić, aby nie płacić wyższych podatków i rachunków wynikających choćby z kosztów ogrzewania. Chodzi oczywiście zarówno o to, w jaki sposób te lokale są ogrzewane, a także jak są ocieplone, jakie mają okna, izolację podłóg i poddasza. To wszystko będzie miało niezwykle duży wpływ na cenę. Sprzedający będą musieli znacznie zejść z ceny w budynkach, które nie mieszczą się w tych normach, ponieważ kupujący będzie musiał ponieść koszty, aby je dostosować.
Proszę zwrócić uwagę także na to, że jeśli już teraz średnio mieszkanie w Polsce sprzedaje się 3 -6 miesięcy, a dom 2 - 3 lata, to aby ten okres się znacznie nie wydłużył, to trzeba będzie mówiąc wprost “schodzić z ceny”.
Dziękuję za rozmowę.
Kamil Markiewicz Magazyn FXMAG 29.08.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie - źródło: https://www.fxmag.pl/
