Popyt rośnie, ale właściciele liczą koszty.
Na rynku najmu widać coraz większe rozbieżności. Analitycy oceniają koniunkturę znacznie lepiej niż właściciele mieszkań, ale nawet oni nie zakładają już wyraźnego wzrostu przychodów. Właścicieli z kolei coraz mocniej obciążają koszty utrzymania lokali.
Z nowego raportu Instytutu Rynku Najmu wynika, że w III kwartale 2026 r. wskaźnik koniunktury na tym rynku wyraźnie wzrósł wśród analityków - do 31,43 pkt z 17,27 pkt kwartał wcześniej. Wśród właścicieli mieszkań odnotowano natomiast spadek - z 1,80 pkt do - 0,70 pkt.
Rozbieżne są również oceny popytu. Eksperci ocenili go na 34,29 pkt wobec 14,55 pkt w II kwartale. Wśród właścicieli mieszkań wskaźnik popytu spadł natomiast z 13,20 do 11,80 pkt.
Zdaniem dr. Arkadiusza Derkacza z Instytutu Rynku Najmu różnica może wynikać z odmiennej perspektywy obu grup.
- Analityk ocenia zagregowany rynek, a więc przepływy najemców, liczbę ofert czy ruch w całym segmencie. Pojedynczy właściciel opiera natomiast swoją ocenę wyłącznie na doświadczeniach związanych z własnymi mieszkaniami, dlatego zmiany może odczuwać z opóźnieniem i w mniejszym stopniu. Po drugie, właściciele w tym kwartale silniej niż eksperci odczuwają rosnące koszty utrzymania mieszkań, co może przesłaniać im wzrost popytu - tłumaczy Arkadiusz Derkacz.
Największą uwagę zwraca jednak rozbieżność między oceną bieżącego popytu a oczekiwaniami dotyczącymi przychodów z najmu. Choć zdaniem ekspertów popyt wyraźnie wzrósł, wskaźnik prognozowanych zmian przychodów spadł bardzo mocno - z 18,18 do - 2,86 pkt. Po raz pierwszy od kilku kwartałów znalazł się poniżej zera.
- Najbardziej prawdopodobnym wyjaśnieniem takiego wyniku jest efekt wysokiej bazy. Eksperci mogą też uwzględniać czynniki sezonowe, takie jak np. koniec fali najmu studenckiego oraz niepewność regulacyjną - wyjaśnia Arkadiusz Derkacz.
Koszty coraz większym problemem
W ocenie ekspertów słaba ochrona właścicieli stanowi obecnie największy problem - wskazuje na nią 68,57 proc. badanych. Wśród samych właścicieli na czoło wysuwają się wysokie koszty utrzymania mieszkań (51,69 proc. odpowiedzi).
- Eksperci oceniają ryzyko systemowe: niejasne przepisy, trudności z egzekwowaniem praw właściciela wobec nieuczciwego najemcy, niepewność co do kierunku regulacji. Właściciel na co dzień odczuwa przede wszystkim koszty bieżące: opłaty eksploatacyjne i czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości oraz koszty remontów i napraw po najemcach - tłumaczy Arkadiusz Derkacz.
Zwraca jednocześnie uwagę, że obciążenia podatkowe wciąż niepokoją co piątego właściciela, natomiast analitycy praktycznie nie zauważają tego problemu - wskazuje na niego zaledwie 2,86 proc. badanych wobec 22,22 proc. kwartał wcześniej.
Czynsze na rynku najmu coraz bliżej stabilizacji
Eksperci ankietowani przez Cenatorium nie przewidują natomiast większych zmian w czynszach. Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, w najbliższych miesiącach bardziej prawdopodobna jest ich stabilizacja niż dalsze wzrosty.
- Po okresie dynamicznych podwyżek obserwowanych w ostatnich latach rynek stopniowo osiąga równowagę między podażą a popytem. Utrzymujący się popyt na najem, wspierany m.in. ograniczoną dostępnością mieszkań dla części gospodarstw domowych oraz mobilnością zawodową, nadal sprzyja utrzymaniu relatywnie wysokich stawek czynszów. Jednocześnie zwiększająca się oferta mieszkań na wynajem oraz stopniowa poprawa dostępności kredytów hipotecznych ograniczają potencjał dalszych dynamicznych wzrostów. W konsekwencji należy oczekiwać, że w krótkim okresie stawki czynszów najmu będą względnie stabilne, przy czym w największych ośrodkach miejskich oraz najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach możliwe są umiarkowane wzrosty - uważa Tomasz Błeszyński.
Dariusz Górski, inwestor i pośrednik w obrocie nieruchomościami z Masterhouse Poznań, również obserwuje stabilizację czynszów na rynku najmu długoterminowego. Jego zdaniem odpowiada za nią przede wszystkim duży wzrost liczby mieszkań oferowanych najemcom.
- Trend ten rozpoczął się około 2017 r., gdy wielu inwestorów zaczęło lokować kapitał w nieruchomościach. Na rynek trafiło wiele nowych wykończonych mieszkań o wysokim standardzie, co zwiększyło konkurencję i dało najemcom większy wybór. Nowe inwestycje oferują dziś rozwiązania, które stały się standardem: zamknięte osiedla, hale garażowe, monitoring, energooszczędne technologie oraz duże przeszklenia. Nie oznacza to jednak spadku kosztów najmu. Rosnące opłaty do wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych oraz wyższe koszty utrzymania nieruchomości ograniczają możliwość obniżania czynszów przez właścicieli - tłumaczy Dariusz Górski.
Anna Golasa Puls Biznesu
Źródło: https://www.pb.pl/rynek-najmu-na-rozdrozu-popyt-rosnie-ale-wlasciciele-licza-koszty/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
