Od rosnących stawek w ogłoszeniach nie da się uciec, choć indeks cen mieszkań hamuje.
Marzec przyniósł uspokojenie tempa wzrostu indeksu obrazującego sytuację na rynku mieszkaniowych, przygotowanego przez Cenatorium.
Oczekiwania sprzedających, zwłaszcza na rynku wtórnym, nadal jednak rosną. Jak zauważają eksperci, wciąż warto pytać o rabaty i negocjować ceny.
W marcu 2026 r. odczyt indeksu obrazującego sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce wyniósł 118,82 pkt i był o 0,15 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 2,85 pkt wyższy niż w marcu 2025 r. W przypadku indeksu liczonego dla największych rynków z wyjątkiem Warszawy (Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi) zanotowano 133,46 pkt (+0,19 pkt r/r i +3,51 pkt r/r).
„Refinanse” napędzają hipoteki
Końcówka I kw. 2026 r. przyniosła wzrost popytu na rynku mieszkaniowym. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w marcu w Polsce udzielono 28,7 tys. kredytów mieszkaniowych – o 23,7 proc. więcej niż w marcu i o 58,6 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.
Choć trzeba zaznaczyć, że – zgodnie z danymi Związku Banków Polskich – w I kw. 2026 r. tzw. refinanse odpowiadały za 30 proc. udziału w sprzedaży kredytów mieszkaniowych, to i tak wzrost ten trudno bagatelizować.
Rośnie popyt, ale i oferta
Zdaniem ekspertów zajmujących się polskim rynkiem nieruchomości a przepytanych przez Cenatorium, na rynku nie mamy obecnie do czynienia ani z euforią kupujących, ani z paniką sprzedających. Równolegle z popytem rośnie bowiem podaż mieszkań.
– W początkowej fazie roku dynamika cen pozostaje niska, wykazując silną korelację z aktualnym poziomem inflacji. Stabilizację tę wspiera wysoka podaż – w marcu oferta na rynku deweloperskim osiągnęła poziom 60 tysięcy lokali. Tak znaczący wolumen, w połączeniu z faktem, że wiele z nich jest już gotowe do odbioru, istotnie ułatwia uzyskanie rabatów czy pakietów wykończeniowych – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jak dodaje, równolegle na rynku pierwotnym utrzymuje się wysoka pula mieszkań objętych rezerwacjami, co może świadczyć o wysokiej aktywności klientów, którzy wstrzymują się lub czekają na finalizacje transakcji.
– Zjawisko to ogranicza realny wybór dla osób chcących dokonać zakupu bezzwłocznie, tworząc złudzenie mniejszej dostępności najatrakcyjniejszych ofert – ocenia Małgorzata Wełnowska.
Wzrost wyceny mieszkań nie odpuszcza
Marzec przyniósł jednak wzrost przeciętnej wyceny mieszkań, szczególnie na rynku wtórnym. Jak wynika z danych Cenatorium, z rosnącymi stawkami w ogłoszeniach mieliśmy do czynienia we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Krakowie i Gdańsku a wzrosty wahały się od 0,5 do 2,5 proc. m/m. Łatwiej o obniżki było na rynku pierwotnym, gdzie przeciętnie o 1,5 proc. m/m obniżyła się wycena nowych mieszkań w Gdańsku, Krakowie i Łodzi. W górę powędrowały kwoty oczekiwane przez deweloperów we Wrocławiu i szczególnie Poznaniu – średnio o 4 proc. m/m.
– Z perspektywy kupujących istotne jest to, że wzrost cen ofertowych nie zawsze przekłada się na ceny transakcyjne. Nadal widoczna jest skłonność sprzedających do negocjacji, szczególnie w przypadku mieszkań wymagających remontu, gorzej zlokalizowanych lub początkowo zawyżonych cenowo. Rynek wtórny nie jest dziś ani rynkiem paniki sprzedających, ani euforii kupujących – podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Jak dodaje, obecnie nie widać jednak przesłanek do gwałtownego spadku cen, ale jednocześnie trudno oczekiwać powrotu dynamicznych wzrostów sprzed kilku lat.
Nieco wyraźniej niż w pozostałych największych polskich miastach urósł w marcu indeks obrazujący sytuację na rynku mieszkaniowym w Warszawie, gdzie zanotowano 130,98 pkt – o 0,25 pkt więcej niż w lutym i o 3,91 pkt więcej niż przed rokiem. Wzrost był jednak znacznie mniej okazały zarówno niż w lutym, jak i styczniu.
W przypadku średnich cen ofertowych w stolicy w marcu rosły przede wszystkim oczekiwania deweloperów – średnio o 3,2 proc. Na rynku wtórnym miała miejsce obniżka o 0,5 proc. m/m.
Ceny działek na kolejnych szczytach?
Do trybu „turbo” wrócił z kolei indeks obrazujący stawki na rynku gruntów budowlanych. W marcu zanotowano 157,23 pkt, co oznaczało wzrost o 1,42 pkt względem lutego oraz o 7,16 pkt w porównaniu do analogicznego miesiąca 2025 r., co zwiastuje również kontynuację podwyżek na rynku działek budowlanych w I kw. 2026 r.
O tym, że te biją o sufit i wyznaczają kolejne rekordy, pisaliśmy w marcu. Jak kształtowały się średnie ceny transakcyjne w I kw. 2026 r., zarówno działek budowlanych jak i mieszkań, napiszemy w przyszłym miesiącu.
Marcin Kaźmierczak Bankier.pl 21.05.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
