Pośrednicy nieruchomości sprzeciwiają się zmianom, które przygotowuje Ministerstwo Rozwoju.
Nowe przepisy mają zwiększyć ich obowiązki i odpowiedzialność, a także zakazać pobierania prowizji od obu stron transakcji.
Ministerstwo Rozwoju chce cofnąć deregulację zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, do której doszło w 2014 r. W tym celu pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN). Proponowane zmiany nie podobają się jednak samym zainteresowanym. Branża uważa, że nowe przepisy, zamiast rozwiązywać problemy rynku, mogą utrudnić prowadzenie działalności i zwiększyć koszty obsługi klientów.
Pośrednicy wskazują, że zakres proponowanych zmian jest zbyt szeroki w stosunku do charakteru ich pracy. Obawiają się także, że nowe przepisy nie określą jasno granic ich odpowiedzialności. Ich zdaniem proponowane rozwiązania zwiększą ryzyko prowadzenia działalności i podniosą koszty obsługi klientów.
Weryfikacja stanu prawnego i faktycznego
Zgodnie z projektem pośrednik będzie musiał nie tylko pozyskiwać i przedstawiać informacje o nieruchomości, ale także weryfikować jej stan prawny i faktyczny, analizować dokumentację oraz przeprowadzać oględziny.
W opinii branży projekt przesuwa więc granicę odpowiedzialności pośrednika w kierunku czynności, które mogą wymagać specjalistycznej wiedzy prawniczej, technicznej lub budowlanej, a takiej wiedzy osoby wykonujące ten zawód nie zawsze posiadają. A to dlatego, że prawo tego od nich nie wymaga – przepisy nie narzucają bowiem wymogu posiadania konkretnego poziomu wykształcenia, aby móc wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Jak zauważa Stowarzyszenie Profesjonalistów Rynku Nieruchomości Polski Centralnej, dziś pośrednicy sprawdzają stan prawny i faktyczny nieruchomości, ale robią to na podstawie dokumentów, które przedstawiają im klienci. Tymczasem resort rozwoju chce, żeby weryfikowali stan prawny nieruchomości oraz stan faktyczny, a to nie jest to samo. Weryfikacja stanu prawnego to audyt prawny, który powinien być przeprowadzany przez profesjonalnych prawników.
– Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorcą świadczącym usługę pośrednictwa. Jej istotą jest zawodowe kojarzenie stron transakcji, organizowanie procesu sprzedaży lub nabycia nieruchomości, prezentacja ofert oraz wykonywanie czynności faktycznych i organizacyjnych uzgodnionych z klientem – wyjaśnia Tomasz Błeszyński, prezes SPRNPC.
Podobnie wygląda kwestia weryfikacji stanu faktycznego nieruchomości. Stowarzyszenie podkreśla, że jeżeli sprzedający deklaruje, że np. wymienił instalację elektryczną, pośrednik może poprosić o przedstawienie rachunków i faktur oraz na ich podstawie sprawdzić, czy takie dokumenty rzeczywiście istnieją. Nie będzie jednak w stanie rozkuć ścian i zweryfikować, czy instalacja faktycznie została wymieniona i czy zostało to zrobione w sposób prawidłowy.
– Pośrednik nie jest na ogół ani prawnikiem, ani inżynierem budowlanym, a zgodnie z przepisami zawód ten mogą wykonywać także osoby z wykształceniem podstawowym. Nie można więc oczekiwać od niego przeprowadzania profesjonalnego audytu prawnego czy technicznego nieruchomości – podkreśla Błeszyński.
Według niego ustawodawca zamierza rozszerzyć odpowiedzialność przedsiębiorcy, nie tworząc jednocześnie jasnych granic tej odpowiedzialności. Nie wiadomo w wystarczającym stopniu, gdzie kończy się obowiązek pośrednika, a zaczyna odpowiedzialność właściciela nieruchomości, prawnika, notariusza, rzeczoznawcy majątkowego, geodety, projektanta czy rzeczoznawcy budowlanego. Takie rozmycie odpowiedzialności nie zwiększa bezpieczeństwa rynku i może prowadzić do przerzucania na pośredników odpowiedzialności za okoliczności, na które nie mają oni rzeczywistego wpływu.
Umowa na wyłączność
Największe kontrowersje budzi jednak propozycja wprowadzenia zakazu pobierania prowizji od obu stron transakcji. Wszystkie organizacje pośredników, z którymi rozmawiał DGP, domagają się wycofania tej propozycji i wprowadzenia zamiast tego umów na wyłączność. Domagają się też doprecyzowania zasad zawierania tego typu kontraktów. Dziś w przepisach nie ma nawet definicji umowy pośrednictwa na wyłączność.
– Uważamy, że zakaz pobierania podwójnej prowizji może przynieść skutki odwrotne do zamierzonych. Proponujemy wprowadzenie zasady wyłączności. Dzięki niej klient powierzałby sprzedaż lub zakup nieruchomości jednemu pośrednikowi i nie mógłby jednocześnie korzystać z usług kilku biur przy tej samej transakcji – mówi Marek Urban, prezes zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami (KIGN).
Izba ma też inny pomysł, a mianowicie objęcie wszystkich transakcji na rynku nieruchomości obowiązkową obsługą przez pośredników. Takie rozwiązanie – jej zdaniem – pozwoliłoby uporządkować rynek i ograniczyć ryzyko utraty części wynagrodzeń przez pośredników. Jest to jednak mało realne.
Za wprowadzeniem umów na wyłączność są również Krzysztof Kabaj, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), oraz Tomasz Błeszyński.
– Zwracaliśmy też uwagę Ministerstwu Rozwoju na to, że umowa na wyłączność powinna mieć swoją ustawową definicję. UGN powinna jasno określać, co oznacza wyłączność, jakie prawa ma w takiej sytuacji pośrednik i jakie obowiązki ma zamawiający usługę pośrednictwa – mówi wiceprezydent PFRN.
Brak ustawowej definicji umowy pośrednictwa na wyłączność wywołuje w praktyce wątpliwości. Nie wiadomo np., czy właściciel, który taką umowę z pośrednikiem zawarł, może jednocześnie sam sprzedawać nieruchomość.
– Pośrednik podpisuje umowę na wyłączność po to, żeby być jedynym oferentem danej nieruchomości. Jeżeli właściciel sam zaczyna ją ogłaszać, staje się w pewnym sensie konkurencją dla pośrednika, z którym ma zawartą umowę na wyłączność. W praktyce przyjęło się, że jeśli właściciel zawiera umowę na wyłączność z jednym biurem, nie powinien podpisywać podobnej umowy z innym. Nie ma jednak jasnej, ustawowej definicji, która wprost regulowałaby wszystkie te sytuacje – podkreśla Kabaj.
Wtóruje mu Tomasz Błeszyński.
– Nasze środowisko od lat postuluje przywrócenie klauzuli wyłączności do umowy pośrednictwa – umowy na wyłączność. Dziś można podpisać tego typu umowę, ale nie jest ona obligatoryjna. Tymczasem projekt resortu rozwoju wprowadza tylko takie rozwiązania, które ingerują w podstawowe zasady wykonywania usługi pośrednictwa. Prawda jednak jest taka, że samo zwiększenie liczby ustawowych obowiązków pośrednika nie gwarantuje poprawy jakości transakcji – zauważa Błeszyński.
Pośrednicy uważają też, że zaczął się już gorący okres przedwyborczy i plany wprowadzenia zakazu pobierania podwójnej prowizji są ściśle z nimi związane.
– W mojej opinii są to populistyczne hasła nastawione na celowanie w modną retorykę przed przyszłorocznymi wyborami, w żadnym stopniu realnie nierozwiązujące rzeczywistych problemów rynku. Podobne rozwiązania (dotyczące zakazu „podwójnego wynagrodzenia”) były już proponowane przez poprzedni rząd przed wyborami – twierdzi Krzysztof Kabaj. Jak tłumaczy, projekt powinien się koncentrować przede wszystkim na rozwiązaniach, które rzeczywiście zwiększają bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a jednocześnie zapewniają przedsiębiorcom jasny, przewidywalny i możliwy do wykonania standard świadczenia usług.
Pośrednika skontroluje IH
Projekt zakłada także wzmocnienie kontroli nad działalnością pośredników w obrocie nieruchomościami. Kompetencje w tym zakresie miałaby otrzymać Inspekcja Handlowa. Jej zadaniem byłoby sprawdzanie czy przedsiębiorca prowadzi działalność zgodnie z prawem i przestrzega nowych obowiązków. Kontrola obejmowałaby m.in. to, czy pośrednik rzetelnie informuje klientów o zakresie świadczonych usług i warunkach zawieranej umowy pośrednictwa, zapewnia przejrzystość i kompletność treści umów, realizuje minimalny zakres czynności określony w ustawie, nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji, odpowiednio oznacza publikowane oferty oraz nie zamieszcza ogłoszeń bez wcześniejszego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości.
W przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów inspekcja będzie mogła nałożyć karę pieniężną, a także nakazać zaprzestania praktyk naruszających przepisy ustawy. W określonych przypadkach niewykonanie takiego nakazu będzie mogło się wiązać nawet z nałożeniem zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Zdaniem branży rozszerzenie kompetencji Inspekcji Handlowej wymaga szczególnej ostrożności.
– Nie kwestionując potrzeby ochrony konsumentów i kontroli przedsiębiorców, sprzeciwiam się rozwiązaniom, które przyznają organowi administracyjnemu bardzo szeroką możliwość ingerowania – na podstawie nieostrych kryteriów – w sposób wykonywania profesjonalnej usługi – komentuje Błeszyński.
Według niego specyfika rynku nieruchomości wymaga uwzględnienia indywidualnego charakteru każdej transakcji. Inaczej wygląda sprzedaż mieszkania, inaczej działki inwestycyjnej, nieruchomości obciążonej prawnie, nieruchomości spadkowej czy obiektu wymagającego dodatkowych analiz. Nie można więc oceniać prawidłowości pracy pośrednika wyłącznie według sztywnego, administracyjnego modelu, bez uwzględnienia charakteru konkretnej sprawy.
– Szczególnie nieproporcjonalne jest połączenie szerokiej uznaniowości inspekcji z możliwością nakładania wysokich kar, łącznie z zakazem prowadzenia działalności. To sąd powinien decydować o zakazie wykonywania zawodu, a nie urzędnik – uważa Błeszyński.
Prowizje pośredników w wybranych krajach europejskich
W Wielkiej Brytanii pośrednicy w obrocie nieruchomościami najczęściej działają na zasadzie „brak sprzedaży, brak opłaty”. Ich wynagrodzenie stanowi określony procent od ostatecznej ceny sprzedaży. Wysokość prowizji zależy od rodzaju zawartej umowy. Najczęściej stosowana jest umowa na wyłączność. Oznacza to, że tylko jeden pośrednik ma prawo podejmować działania związane ze sprzedażą nieruchomości.
Podobna zasada obowiązuje w Finlandii, gdzie wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami co do zasady opłaca sprzedający, czyli właściciel nieruchomości. W praktyce koszt prowizji często jest uwzględniany w ostatecznej cenie sprzedaży.
Na Cyprze, w Czarnogórze, Portugalii i na Węgrzech prowizję pośrednika w każdym przypadku opłaca sprzedający.
W Hiszpanii przy kupnie i sprzedaży nieruchomości zasady dotyczące prowizji opierają się głównie na zwyczajach rynkowych, które różnią się w zależności od regionu. W większości z nich prowizję pokrywa wyłącznie sprzedający, a jej koszt jest wliczony w cenę ofertową nieruchomości. W niektórych regionach prowizja może być jednak dzielona między kupującego a sprzedającego.
Etap legislacyjny
Projekt w uzgodnieniach, konsultacjach publicznych i opiniowaniu.
Renata Krupa-Dąbrowska Gazeta Prawna 16.09.2026
Tekst pochodzi z artykułu Gazety Prawnej.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: https://edgp.gazetaprawna.pl/
