Katowice atakują.
Szansa na bardziej sprawiedliwy rynek czy kolejny podatkowy balast? W ostatnich dniach coraz częściej mówi się o pomyśle opodatkowania niesprzedanych mieszkań należących do deweloperów.
Nie chodzi jednak o zwykły podatek od nieruchomości, ale o zastosowanie stawek przewidzianych dla majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Inicjatorem tej koncepcji jest Urząd Miasta Katowice, który podkreśla, że działa w zgodzie z obowiązującą ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Przepisy na jakie powołują się Katowice jasno wskazują, że w przypadku budynków mieszkalnych lub ich części wykorzystywanych do działalności gospodarczej – a niesprzedane lokale w portfelu dewelopera można tak zakwalifikować – stawka podatku powinna być wyższa.
W uproszczeniu: mieszkania, które nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz pozostają w rękach przedsiębiorcy, należy traktować jak „towar”. A skoro są elementem działalności biznesowej, powinny być objęte odpowiednim opodatkowaniem.
Dlaczego to ważne?
Rynek nieruchomości w Polsce od dawna jest areną spekulacji. W wielu miastach mieszkania kupuje się nie po to, by w nich zamieszkać, lecz jako formę lokaty kapitału. Najwięksi deweloperzy niejednokrotnie wstrzymują sprzedaż lokali, licząc na dalszy wzrost cen – czego doskonałym przykładem była sytuacja po ożywieniu rynku wywołanym programem „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Dziś sytuacja wygląda inaczej: transakcji jest coraz mniej, a popyt wyraźnie słabnie. Deweloperzy chcieliby sprzedawać gotowe mieszkania, ale zwyczajnie brakuje chętnych. W efekcie zmuszeni są do „magazynowania” wybudowanych lokali i czekania na lepsze czasy – które, co istotne, mogą wcale szybko nie nadejść.
Na tym tle pomysł Katowic jawi się jako próba przełamania mechanizmu sztucznego przetrzymywania mieszkań. Samorząd wysyła jasny sygnał: „Nie będziecie mogli bez końca zatrzymywać lokali w oczekiwaniu na wzrost cen. Jeśli to robicie – zapłacicie więcej”.
Potencjalne plusy i minusy
- Zachęta do szybszej sprzedaży – dodatkowe koszty mogłyby zmusić deweloperów do zmiany strategii i szybszego wprowadzania mieszkań na rynek.
- Ograniczenie spekulacji – im mniej pustych lokali, tym mniejsze znaczenie mieszkania jako instrumentu czysto kapitałowego, a większe powiązanie rynku z realnymi potrzebami społecznymi.
- Nowe dochody dla samorządów – dodatkowe wpływy można przeznaczyć na rozwój infrastruktury miejskiej, programy mieszkaniowe czy wsparcie dla osób ubiegających się o pierwsze lokum.
- Lepsza dostępność mieszkań – zwiększona podaż powinna, przynajmniej teoretycznie, stabilizować ceny i ułatwiać dostęp do mieszkań osobom kupującym je na własne potrzeby.
I oczywiście minusy
Żaden pomysł nie jest wolny od ryzyka i kontrowersji. W przypadku podatku od niesprzedanych mieszkań pojawia się kilka poważnych wątpliwości:
- Przerzucenie kosztów na kupujących – deweloperzy z pewnością będą próbowali skompensować wyższe obciążenia podatkowe, co może przełożyć się na wzrost cen nowych inwestycji.
- Problemy mniejszych firm – duzi gracze poradzą sobie z dodatkowym podatkiem, ale mniejsi deweloperzy, którzy często trzymają niesprzedane lokale nie z chęci spekulacji, lecz z konieczności, mogą stracić płynność finansową.
- Potrzeba jasnych regulacji – kluczowe pytania brzmią: od kiedy naliczamy podatek? Od zakończenia budowy? A może od uzyskania pozwolenia na użytkowanie? Bez precyzyjnych zasad łatwo o niepewność prawną i spory sądowe.
- Opór polityczny i biznesowy – nie wszystkie samorządy będą skłonne iść w ślady Katowic. Bliskie relacje z deweloperami, powiązania biznesowe czy sponsoring lokalnych inicjatyw mogą skutecznie zniechęcać do wprowadzania podobnych regulacji.
Czy Katowice przetrą szlak?
Na razie to bardziej sygnał niż faktyczna zmiana, ale takie inicjatywy często stają się początkiem szerszych reform. Jeśli Katowicom uda się skutecznie wdrożyć wyższą stawkę podatku od niesprzedanych mieszkań i obronić ją przed sądami administracyjnymi, inne miasta mogą pójść ich śladem. Jeśli nie – deweloperzy odtrąbią sukces, a samorządy będą musiały szukać innych rozwiązań.
Podsumowanie
Podatek od niesprzedanych mieszkań to propozycja odważna i kontrowersyjna, ale też warta poważnej dyskusji. Może ograniczyć spekulację, przyspieszyć wprowadzanie lokali na rynek i zwiększyć dochody gmin. Może jednak również podnieść ceny mieszkań i uderzyć w mniejszych deweloperów.
Czy to lekarstwo na wszystkie bolączki rynku mieszkaniowego w Polsce?
Z pewnością nie. Ale być może to właśnie jeden z elementów większej układanki, która pomoże zrównoważyć interesy biznesu i realne potrzeby mieszkańców. A że wywoła emocje – tego możemy być pewni.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 02.09.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
