Rośnie konkurencja o kapitał inwestora.
Od 1 stycznia 2027 roku Osobiste Konta Inwestycyjne (OKI) mogą zmienić sposób, w jaki część Polaków będzie lokowała swoje oszczędności. Z perspektywy rynku nieruchomości najważniejsze pytanie brzmi: czy pieniądze, które dotychczas trafiały do mieszkań inwestycyjnych, zaczną w większym stopniu płynąć na rynek finansowy?
Ustawa wprowadzająca OKI została podpisana przez Prezydenta Karola Nawrockiego w sierpniu 2026 roku. Nowe rozwiązanie ma umożliwić osobom fizycznym inwestowanie i oszczędzanie z wykorzystaniem preferencji podatkowych.
Nie oznacza to oczywiście, że Polacy przestaną kupować mieszkania. Znacznie ważniejsze będzie to, czy nieruchomość nadal pozostanie pierwszym wyborem inwestora dysponującego nadwyżką kapitału.
OKI konkurują nie z mieszkaniem, lecz o pieniądze inwestora
Mieszkanie przez lata było jednym z najpopularniejszych sposobów lokowania oszczędności. Dawało możliwość uzyskiwania dochodu z najmu, potencjalnego wzrostu wartości i jednocześnie pozostawało namacalnym składnikiem majątku.
OKI otwierają natomiast drogę do budowania portfela aktywów finansowych, między innymi akcji, funduszy czy obligacji.
Dlatego rzeczywista konkurencja będzie przebiegała nie między dwoma produktami, lecz między różnymi sposobami wykorzystania tego samego kapitału.
Najważniejsze będzie to, skąd popłyną pieniądze
Wpływ OKI na rynek nieruchomości będzie zależał przede wszystkim od źródła środków.
Jeżeli będą to nowe oszczędności, pieniądze z lokat czy bieżących dochodów, wpływ na rynek mieszkaniowy może być ograniczony.
Jeżeli jednak część inwestorów zacznie kierować do OKI pieniądze, które wcześniej przeznaczyliby na zakup kolejnego mieszkania, konkurencja stanie się realna.
Nie musi to oznaczać masowej sprzedaży mieszkań.
Bardziej prawdopodobny jest prostszy scenariusz: inwestor posiadający mieszkanie nadal je zatrzyma, ale zrezygnuje z zakupu kolejnego.
Inwestor zacznie dokładniej liczyć
OKI mogą przyspieszyć proces profesjonalizacji decyzji inwestycyjnych.
Przy zakupie mieszkania nie wystarczy już patrzeć na wysokość czynszu i oczekiwany wzrost wartości. Trzeba uwzględnić koszty zakupu, kredytu, remontów, podatków, administracji, zarządzania oraz okresów bez najemcy.
Dopiero wtedy można porównać rzeczywistą rentowność nieruchomości z alternatywnymi inwestycjami.
I tutaj pojawia się najważniejsza zmiana:
inwestor coraz częściej będzie pytał nie tylko „ile zarobię?”, ale również „ile zarobiłbym, gdybym ten sam kapitał zainwestował inaczej?”
Nieruchomości nadal mają silne argumenty
Mieszkanie nie przegrywa automatycznie z rynkiem finansowym.
Jedną z jego przewag pozostaje możliwość wykorzystania kredytu hipotecznego. Inwestor może dzięki temu kontrolować aktywo o wartości większej niż jego własny kapitał.
Nieruchomość może również generować dochód z najmu i pełnić jednocześnie funkcję majątkową oraz użytkową.
Z drugiej strony jej wadą pozostaje mniejsza płynność i konieczność zarządzania.
Dlatego wybór będzie coraz częściej zależał od indywidualnego profilu inwestora.
Kto może zmienić swoje decyzje?
Największe znaczenie OKI może mieć dla osób dopiero budujących majątek.
Dla kogoś, kto posiada już kilka mieszkań, nowe rozwiązanie może być przede wszystkim sposobem na dywersyfikację.
Dla osoby posiadającej 50, 100 czy 150 tys. zł oszczędności może natomiast oznaczać realny wybór:
wkład własny i kredyt na mieszkanie czy systematyczne budowanie portfela aktywów finansowych.
Czy ceny mieszkań spadną?
Samo wprowadzenie OKI nie daje podstaw do prognozowania spadku cen mieszkań.
Na rynek wpływa wiele innych czynników: koszty kredytu, dostępność finansowania, wynagrodzenia, podaż, demografia i sytuacja gospodarcza.
OKI mogą jednak ograniczyć część popytu inwestycyjnego.
To może oznaczać większą selekcję nieruchomości i większe znaczenie ich rzeczywistej rentowności.
Największym wyzwaniem będzie profesjonalizacja rynku
Jeżeli inwestor będzie miał więcej możliwości lokowania kapitału, rynek nieruchomości będzie musiał mocniej uzasadniać swoją atrakcyjność.
Nie wystarczy już stwierdzenie, że „nieruchomości zawsze rosną”.
Inwestor będzie chciał znać liczby, koszty, ryzyko, rentowność i potencjał wzrostu wartości.
To oznacza również zmianę roli profesjonalistów rynku.
Pośrednik i doradca będą musieli coraz częściej odpowiedzieć na pytanie:
„Dlaczego właśnie ta nieruchomość powinna znaleźć się w portfelu inwestora?”
Mieszkanie kontra OKI
|
Cecha |
Mieszkanie na wynajem |
Osobiste Konta Inwestycyjne -OKI |
|
Próg wejścia |
Wysoki — znaczny kapitał własny lub kredyt |
Niski — możliwość stopniowego inwestowania |
|
Źródło potencjalnego dochodu |
Najem + wzrost wartości nieruchomości |
Zyski kapitałowe, odsetki, dywidendy |
|
Opodatkowanie |
Najem prywatny: 8,5% do 100 tys. zł przychodu i 12,5% od nadwyżki |
Brak podatku Belki od dochodów z aktywów na OKI; preferencje w podatku od wartości aktywów |
|
Płynność |
Niska — sprzedaż nieruchomości wymaga czasu |
Wyższa — możliwość wypłaty środków w dowolnym momencie |
|
Dźwignia finansowa |
Duża — możliwość wykorzystania kredytu hipotecznego |
Brak odpowiednika dźwigni hipotecznej |
|
Zaangażowanie właściciela |
Zwykle wysokie — najemcy, remonty, zarządzanie |
Niskie lub umiarkowane — zależnie od strategii |
|
Ryzyko |
Lokalizacja, najemca, pustostan, koszty utrzymania |
Ryzyko rynkowe zależne od wybranych aktywów |
W przypadku najmu prywatnego obecne stawki ryczałtu wynoszą 8,5% przychodu do 100 tys. zł oraz 12,5% od nadwyżki.
Warto przy tym pamiętać, że OKI nie oznaczają braku opodatkowania w każdym przypadku. Dla aktywów przekraczających limity zwolnienia przewidziano podatek od wartości aktywów; Ministerstwo Finansów wskazuje, że w 2027 roku jego stawka ma wynieść 0,85%.
Wnioski
OKI nie są końcem inwestowania w nieruchomości.
Są natomiast początkiem nowej konkurencji o kapitał inwestora.
Mieszkanie będzie musiało konkurować nie tylko z lokatą czy obligacjami, ale także z coraz bardziej dostępnym rynkiem kapitałowym.
Nie spodziewam się masowej wyprzedaży mieszkań.
Znacznie bardziej prawdopodobne jest to, że część inwestorów po prostu nie kupi kolejnego mieszkania.
I właśnie ta zmiana może być dla rynku nieruchomości najważniejsza.
Kapitał nie ma sentymentów. Szuka najlepszej relacji pomiędzy zyskiem, ryzykiem, podatkiem, płynnością i wygodą.
Dlatego największym zagrożeniem dla nieruchomości nie jest sama giełda.
Największym zagrożeniem jest inwestor, który zaczyna liczyć.
Liczyć koszt kredytu, podatki, remonty, pustostany, rentowność i koszt alternatywny kapitału.
Od 2027 roku coraz więcej inwestorów może przed zakupem mieszkania zadać sobie jedno, zasadnicze pytanie:
„Czy ta nieruchomość jest dziś lepszą inwestycją niż alternatywy dostępne w ramach OKI?”
To pytanie może w najbliższych latach znacząco wpłynąć na sposób funkcjonowania polskiego rynku nieruchomości.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 07.09.2026
© Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, powielanie i rozpowszechnianie treści zamieszczonych na blogu bez podania autora lub źródła jest zabronione.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie ChatGPT
