Widoczna nadpodaż mieszkań zwiększa szanse negocjacyjne kupujących.
Nie zapowiada to gwałtownego załamania cen, lecz stopniową korektę. Stawki transakcyjne w 2026 r. mogą wykazywać tendencję spadkową, ale będzie to proces powolny.
- Rynek mieszkaniowy w 2026 r. będzie w dużej mierze opierał się na klientach dokonujących tzw. transakcji zamiany.
- Eksperci przewidują, że ceny mieszkań w najbliższym półroczu pozostaną bez zmian (50 proc.).
- Za spadkami cen opowiedziało się 37,5 proc. ankietowanych.
- Jedynie 12,5 proc. przewiduje, że najbliższe miesiące przyniosą wzrost cen mieszkań.
Po słabym starcie 2025 r. spowodowanym wysokimi stopami procentowymi i niepewnością gospodarczą, końcówka roku na rynku nieruchomości przyniosła wyraźne ożywienie, głównie dzięki sześciu obniżkom stóp procentowych NBP zapoczątkowanym w maju. Dzięki temu zdolność kredytowa Polaków znacząco się poprawiła, przyciągając nabywców mieszkań i podnosząc sprzedaż nowych mieszkań.
Już od listopada deweloperzy, dysponując rekordową ofertą ponad 60 tys. mieszkań, zaczęli wprowadzać liczne rabaty i upusty cenowe dodatkowo napędzając sprzedaż – tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.
Nowy rok, zdaniem ekspertki, powinien przynieść dalszy wzrost poziomu sprzedaży i poprawę relacji pomiędzy popytem a podażą. - Głównie dzięki ostrożniejszym inwestycjom deweloperskim i nadchodzącej reformie planowania przestrzennego – uważa Małgorzata Wełnowska.
Odwilż na rynku mieszkaniowym
Wyraźnie wzrasta zainteresowanie mieszkaniami ze względów lokalizacyjnych nie tylko na rynku pierwotnym.
- Ucichła niepotrzebna publiczna dyskusja o rządowych mieszkaniowych programach pomocowych, wyciszyło to niepotrzebną wrzawę na rynku, usunęło sztucznie wywołany galimatias, potencjalni nabywcy skoncentrowali się na merytorycznej, a nie spekulacyjnej ocenie tego, co jest na rynku dostępne – tłumaczy Sławomir Horbaczewski, były wiceprezes Marvipolu, były prezes Wikany.
Banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych. Systematyczny spadek, aczkolwiek wciąż w kategoriach symbolicznych, kosztu pieniądza w bankach, łagodzi pesymizm nabywców mieszkań co do przyszłego radzenia sobie z obciążeniami kredytowymi, w końcu liczonymi w dekadach, a nie w parunastu latach.
Pojawiła się nadzieja na dłuższą stabilizację na rynku nieruchomościowym, z tendencją do wieloletniego trendu zmniejszania kosztów, a przez to ryzyka zadłużania się na całe pokolenie. Warto wypatrywać odwilży w nieruchomościach – uważa Sławomir Horbaczewski, były wiceprezes Marvipolu, były prezes Wikany.
Deweloperzy stali się ostrożniejsi
Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast spadła o 0,34 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 131,98 pkt w listopadzie 2025 r. Eksperci przewidują, że ceny mieszkań w najbliższym półroczu pozostaną bez zmian (50 proc.). Za spadkami cen opowiedziało się 37,5 proc. ankietowanych. Jedynie 12,5 proc. przewiduje, że najbliższe miesiące przyniosą wzrost cen mieszkań.
- Listopadowy monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wskazuje na zróżnicowaną sytuację na lokalnych rynkach nieruchomości – tłumaczy Małgorzata Wełnowska.
Łódź była jedynym miastem, w którym doszło wzrostów cen średnich - na rynku pierwotnym o 0,6 proc., natomiast na rynku wtórym o 0,3 proc.
We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu średnie ceny wzrosły na rynkach pierwotnych, na rynkach wtórnych spadły. Odwrotna sytuacja miała miejsca w Gdańsku i Gdyni. Warszawa – lokale mieszkalne w listopadzie 2025 r.
Z kolei w Warszawie wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że w listopadzie średnie ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 5,8 proc., natomiast na rynku wtórnym nieznacznie się obniżyły o ok. 0,8 proc. w skali miesiąca. Ceny oscylują wokół 17 tys. zł/mkw. na rynku pierwotnym i nieco wyżej, bo ok. 18 tys. zł/mkw. na rynku wtórnym.
- Oferta deweloperska jest na wysokim poziomie i przekracza 15 tys. ofert sprzedaży. Jednak kolejny miesiąc z rzędu deweloperzy ograniczyli wprowadzanie nowych ofert, dzięki czemu Warszawa wyróżniała się lepszym bilansem sprzedaży nad nową podażą – tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
Wg danych Otodom w listopadzie sprzedaż mieszkań deweloperskich na głównych rynkach wyniosła ok. 5 tys. jednostek, podczas gdy w tym samym czasie do oferty weszło ok. 3,6 tys. nowych lokali.
- Czas wyprzedaży oferty spada, głównie dzięki temu, że to kolejny miesiąc, w którym stosunek sprzedaży do nowych wprowadzeń jest bardzo korzystny – komentuje Małgorzata Wełnowska.
Jaki będzie 2026 r. na rynku mieszkaniowym?
Rynek mieszkaniowy w 2026 r. będzie w dużej mierze opierał się na klientach dokonujących tzw. transakcji zamiany.
Sprzedaż dotychczasowego mieszkania w celu powiększenia powierzchni z uwagi na rozwój rodziny, poprawy standardu życia czy migracji do większych miast stanie się głównym impulsem do zakupów – prognozuje Dariusz Górski z Masterhouse Poznań.
W takich transakcjach kredyt hipoteczny odegra rolę uzupełniającą, a nie dominującą. Koszty wytworzenia metra kwadratowego w Polsce będą nadal rosły, m.in. w wyniku podnoszenia płacy minimalnej, zwiększonych kosztów obsługi inwestycji deweloperskich, w tym jawności cen mieszkań, nowych regulacji prawnych, takich jak tzw. ustawa schronowa, nakładająca obowiązek projektowania i realizacji miejsc ochronnych.
- W efekcie 2026 r. może okazać się okresem umiarkowanego, ale stabilnego rynku, opartego bardziej na realnych potrzebach niż na spekulacji – dodaje Dariusz Górski z Masterhouse Poznań.
Nadciąga korekta cen mieszkań
Rok 2026 zapowiada się jako okres istotnych zmian strukturalnych na polskim rynku mieszkaniowym. W największych aglomeracjach widoczna jest nadpodaż mieszkań, co przesuwa równowagę sił na stronę kupujących i zwiększa ich możliwości negocjacyjne.
Zmiany te nie oznaczają gwałtownego załamania cen, lecz stopniową i kontrolowaną korektę. Ceny transakcyjne, szczególnie na rynku pierwotnym, mogą wykazywać tendencję spadkową, jednak będzie to proces rozłożony w czasie – przewiduje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Na rynku pierwotnym deweloperzy koncentrują się na redukcji zapasów gotowych mieszkań, oferując rabaty, elastyczne harmonogramy płatności oraz dodatkowe pakiety wykończeniowe.
Rynek wtórny cechuje się większą stabilnością, choć rosnąca podaż mieszkań sprzedawanych przez flipperów sprzyja negocjacjom cenowym – podkreśla Tomasz Błeszyński.
Sprzedający muszą coraz częściej inwestować w poprawę stanu technicznego lokali, profesjonalną prezentację i pełną dokumentację prawną, aby przyciągnąć nabywców.
Całość rynku w 2026 r. kształtuje się w warunkach większej równowagi i profesjonalizacji i mam nadzieję, że nie doczekamy się jakiejś politycznej ingerencji realizującej ambicje parlamentarzystów i rządu do naprawiania i regulowania tego, co już funkcjonuje – przyznaje Tomasz Błeszyński.
W końcu stabilność rynku sprzyja podejmowaniu decyzji inwestycyjnych opartych na danych i analizie realnego popytu, a nie krótkoterminowych impulsach politycznych.
- Dzięki temu zarówno nabywcy, jak i deweloperzy mogą planować swoje działania w sposób przewidywalny, co sprzyja długofalowemu rozwojowi sektora mieszkaniowego – tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
GK PropertyNews.pl 09.01.2026
Źródło: https://www.propertynews.pl/mieszkania/odwilz-na-rynku-mieszkaniowym-uwaga-na-spadajace-ceny/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
