Powrót wymogów dla zarządców nieruchomości.
Wróci centralny rejestr i odpowiedzialność zawodowa zarządców nieruchomości. Pośrednicy będą mogli publikować ogłoszenia dopiero po zawarciu umowy z klientem.
W Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRIT) toczą się prace nad projektami odwracającymi skutki wprowadzonej przed laty deregulacji zawodów zarządcy i pośrednika nieruchomości. DGP poznał ich szczegóły. Chodzi o propozycje nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jedna dotyczy zarządców, a druga pośredników. Ta pierwsza czeka już na wpis do wykazu prac legislacyjnych, zaś druga jest dopiero na etapie prac resortowych.
Rejestr, odpowiedzialność i zakazy
W 2014 r. doszło do całkowitego zderegulowania zawodów zarządcy i pośrednika nieruchomości. Zrezygnowano wówczas z obowiązku posiadania licencji oraz zlikwidowano przepisy mówiące o odpowiedzialności zawodowej osób wykonujących te zawody. Dziś zarządcą nieruchomości i pośrednikiem może zostać praktycznie każdy. W efekcie w obu zawodach pojawiło się dużo osób przypadkowych, bez odpowiedniego przygotowania i doświadczenia. Resort rozwoju chce to zmienić.
Jednym z pomysłów jest wprowadzenie ustawowej definicji umowy pośrednictwa.
– Przede wszystkim chcemy jasno określić, czym jest umowa pośrednictwa i do czego dokładnie zobowiązuje się w jej ramach pośrednik. Chodzi o to, żeby wszystko było zapisane czarno na białym. Największy nacisk planujemy położyć na obowiązek sprawdzania przez pośrednika zgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym nieruchomości. To ma przede wszystkim zwiększyć bezpieczeństwo obrotu na rynku – tłumaczy Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
To nie wszystko. Resort rozwoju chce także zakazać pobierania prowizji od obu stron transakcji. Uiszczać ją będzie albo kupujący, albo sprzedający. Ponadto, zgodnie z planami resortu, pośrednik będzie mógł publikować ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości dopiero po zawarciu umowy pośrednictwa. Będzie w nim zamieszczana dodatkowo informacja, że pochodzi ono od niego.
– W ten sposób uporządkujemy publikację ofert nieruchomości przez pośredników. Często obserwowaną praktyką jest wykorzystywanie ogłoszeń zamieszczanych w Internecie przez właścicieli nieruchomości i publikowanie ich przez pośredników jako własnych. Takie działania są bezprawne, a poza tym wprowadzają chaos informacyjny. Zwykle w takich przypadkach na rynku pojawiają się sprzeczne informacje na temat tej samej nieruchomości (w szczególności w zakresie ceny) – podkreśla wiceminister Tomasz Lewandowski.
Resort rozwoju chce też zwiększyć nadzór Inspekcji Handlowej nad działalnością pośredników. Natomiast w przypadku zarządców szykuje się częściowy powrót do regulacji sprzed 2014 r. Wróci centralny rejestr prowadzony przez MRIT. Wpis do niego będzie warunkiem wykonywania zawodu. Resort będzie też prowadził postępowania dyscyplinarne wobec zarządców (w tym celu powstanie komisja odpowiedzialności zawodowej). Projekt nie przewiduje jednak powołania samorządu zawodowego, choć całkowicie tego nie wyklucza. Może w przyszłości, jeśli środowisko dojrzeje i będzie bardziej skonsolidowane – podkreśla Lewandowski.
Ministerstwo pracuje jeszcze nad określeniem zasad dla zawodu zarządcy. Dalej nie rozstrzygnęło, czy osoba wykonująca ten zawód powinna mieć wyższe wykształcenie. Z jednej strony są argumenty za wyższym wykształceniem: prestiż zawodu i potrzebne kompetencje z wielu dziedzin, takich jak zarządzanie, rozliczenia mediów czy przepisy dotyczące ochrony ludności. Z drugiej strony samo wykształcenie nie zawsze idzie w parze z doświadczeniem. Ktoś po studiach gastronomicznych niekoniecznie będzie lepszy niż osoba po liceum z wieloletnią praktyką – uważa wiceminister. Dlatego resort rozważa wprowadzenie wymogu posiadania wykształcenia średniego zamiast wyższego pod warunkiem legitymowania się odpowiednim doświadczeniem. Projektowane przepisy nie wejdą w życie szybko. Vacatio legis przygotowywanych nowelizacji będzie wynosić 2 - 3 lata.
Nie wszyscy są za rejestrem
Organizacje zarządców i pośredników są podzielone w ocenie propozycji ministerstwa. Inaczej też niż resort chciałyby, by został uregulowany rynek nieruchomości. Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami (KIGN) postuluje wprowadzenie uprawnień zawodowych nie tylko dla zarządców nieruchomości, ale też i dla pośredników.
– W przypadkach obu zawodów powinna zostać wprowadzona odpowiedzialność zawodowa i jeden prosty, centralny rejestr, w którym można byłoby sprawdzić, czy dana osoba posiada licencję i jest fachowcem. Dziś jest kilka różnych rejestrów branżowych. To powoduje chaos i utrudnia klientom weryfikację, czy mają do czynienia z osobą kompetentną i uprawnioną – wyjaśnia Marek Urban, prezes zarządu KIGN.
Według niego w obu zawodach pracuje wiele osób przypadkowych, które nie mają odpowiedniego przygotowania ani doświadczenia. – Po deregulacji praktycznie każdy może zostać zarządcą nieruchomości, założyć firmę zarządzającą wspólnotami mieszkaniowymi i przejmować budynki, proponując dumpingowe stawki. Takich przypadków jest sporo. Często osoby bez wiedzy i doświadczenia nie radzą sobie z zarządzaniem i na rocznym zebraniu wspólnoty okazuje się, że nic nie działa tak, jak powinno. Tacy zarządcy nie wykonują też uchwał, trudno jest się z nimi skontaktować, panuje chaos organizacyjny – wylicza Urban.
Problemy dotyczą też pośredników.
– Wielu młodych pośredników działa praktycznie w oparciu tylko o media społecznościowe i publikację ogłoszeń. Oczywiście można tak robić przy minimalnych kosztach. Tylko że czymś innym jest wrzucenie ogłoszenia do Internetu, a czym innym profesjonalne przeprowadzenie całego procesu sprzedaży, zabezpieczenie klienta i rozwiązanie wszystkich problemów prawnych czy organizacyjnych – twierdzi prezes KIGN.
KIGN uważa również, że powołanie samorządu zawodowego byłoby najlepszym rozwiązaniem. Izba byłaby wybierana przez samych zarządców i pośredników i działałaby na rzecz całego środowiska. Byłaby to najbardziej demokratyczna forma nadzoru nad branżą.
Przeciwna regulowaniu zawodu pośrednika i zarządcy jest natomiast Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (FPPRN).
– Protestowaliśmy przeciwko likwidacji licencji w 2014 r. Kilkadziesiąt tysięcy ludzi wyłożyło ogromne pieniądze na ukończenie kursów, studiów, praktyki zawodowe, na zdanie egzaminów, a potem okazało się, że niepotrzebnie zainwestowali w swoje wykształcenie – mówi Tomasz Błeszyński, wiceprezydent FPPRN.
Od tamtego czasu sytuacja na rynku ustabilizowała się, powstało wiele nowych podmiotów obsługujących rynek nieruchomości, a ministerstwo znów chce zmieniać zasady gry, co będzie zapewne skutkować koniecznością poniesienia przez przedsiębiorców kolejnych dodatkowych kosztów.
Sporna prowizja
W jednej kwestii obie organizacje są zgodne. Nie popierają pomysłu wprowadzenia zakazu pobierania prowizji przez pośrednika od obu stron transakcji.
– To klient powinien decydować, czy chce, aby pośrednik wykonywał usługę również dla drugiej strony transakcji, czy nie. Nie można tego regulować odgórnym nakazem. Przede wszystkim chodzi o zachowanie bezpieczeństwa klientów. Często życzą sobie, aby usługa pośrednictwa była wykonywana zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego. W sytuacji, w której wprowadzilibyśmy ustawowy nakaz podpisywania umowy wyłącznie z jedną stroną transakcji, druga zostałaby tak naprawdę pozbawiona ochrony i wsparcia przy realizacji transakcji – ostrzega Błeszyński.
I dodaje Błeszyński, że jeśli pośrednik nie ma podpisanej umowy z daną osobą, to nie wykonuje dla niej formalnie żadnych czynności. Taka osoba musi radzić sobie sama – analizować dokumenty, pilnować bezpieczeństwa transakcji, sprawdzać wszystkie kwestie formalne. Zostaje ona również pozbawiona ochrony ubezpieczeniowej.
Nie ma powrotu do licencji
Wśród prawników zajmujących się nieruchomościami nie ma wielu zwolenników powrotu do czasów sprzed deregulacji. – Przywrócenie licencji dla pośredników i dla zarządców nieruchomości jest bez znaczenia dla rynku i obrotu prawnego. Czynności zarządzania nieruchomościami lub pośrednictwa wykonywane są zazwyczaj przez osoby prawne zatrudniające w tym celu profesjonalistów – komentuje Rafał Dębowski, adwokat i wspólnik w Dębowski i Wspólnicy.
Wskazuje, że pojawia się pytanie, czy w ogóle interes publiczny wymaga tworzenia zawodu licencjonowanego.
– Nie jestem o tym przekonany. W praktyce rynek sam weryfikuje jakość tego typu usług. Może być tak, że firma zarządzająca nieruchomościami ma świetnego specjalistę na stanowisku kierowniczym, ale jednocześnie zatrudnia osobę niekompetentną na poziomie operacyjnym i wtedy żadna licencja niczego nie gwarantuje – zauważa i dodaje, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być tworzony przez dowolne osoby i te osoby sprawują zarząd nad nieruchomością bez żadnych licencji. Nie muszą mieć formalnych uprawnień zawodowych.
– W praktyce wspólnota sama wybiera osoby, które jej zdaniem mają doświadczenie, wiedzę albo dobre rekomendacje. A jeśli zarząd działa źle, to wspólnota może go odwołać i powołać następny – tłumaczy Rafał Dębowski.
Zastanawia się, dlaczego zarządca nieruchomości jako zawód miałby być traktowany inaczej, skoro w wielu przypadkach wspólnoty i tak powierzają zarządzanie osobom bez formalnych uprawnień. Rynek w tym zakresie działa bardzo prosto. Jeżeli ktoś nie spełnia oczekiwań, zostaje zmieniony. Wspólnota nie jest związana na stałe z jedną osobą czy firmą i może reagować na bieżąco, gdy zarządzający nie spełnia jej oczekiwań.
Renata Krupa-Dąbrowska Dziennik Gazeta Prawna 11.05.2026
Analiza artykułu dokonana przez Gemini AI.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie Gemini AI
