Między sprawiedliwością a chaosem systemowym.
Proponowany przez Lewicę projekt zmiany opodatkowania mieszkań i domów należy do najbardziej ambitnych prób przebudowy systemu podatkowego w obszarze nieruchomości w Polsce od wielu lat.
Zakłada odejście od obecnego modelu opartego głównie na powierzchni na rzecz mechanizmu zbliżonego do podatku katastralnego, czyli opodatkowania uzależnionego od wartości nieruchomości. Kierunek ten wpisuje się w szerszą debatę o sprawiedliwości podatkowej oraz roli państwa w ograniczaniu nierówności majątkowych i zjawisk spekulacyjnych na rynku mieszkaniowym.
Projekt nie jest jednak klasycznym podatkiem katastralnym. Wprowadza dodatkowo element progresji uzależnionej od liczby posiadanych nieruchomości. Oznacza to, że wysokość podatku rośnie nie tylko wraz z wartością majątku, ale także wraz ze skalą jego posiadania. W założeniu rozwiązanie to ma uderzać w inwestorów dysponujących większym portfelem mieszkań, jednocześnie chroniąc właścicieli jednego lokalu. W praktyce jednak znacząco komplikuje system i rodzi szereg pytań dotyczących jego funkcjonowania.
Główne problemy
- Ustalanie wartości nieruchomości
Projekt opiera się na średnich cenach transakcyjnych lub wskaźnikach odtworzeniowych, które nie zawsze odzwierciedlają rzeczywistą wartość konkretnego lokalu. Może to prowadzić do licznych sporów i odwołań, a w konsekwencji do zwiększenia obciążenia administracyjnego.
W klasycznych systemach podatku katastralnego stosuje się powszechną taksację, opartą na:
- wycenach wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych,
- modelach statystycznych bazujących na reprezentatywnych nieruchomościach,
- coraz częściej – algorytmach wykorzystujących duże zbiory danych i sztuczną inteligencję.
- Progresja zależna od liczby nieruchomości
Wprowadzenie stawek progresywnych dla kolejnych lokali (pierwszego, drugiego, trzeciego itd.) budzi poważne wątpliwości praktyczne. Problemem jest ustalenie, które mieszkanie należy traktować jako „pierwsze”, szczególnie gdy nieruchomości różnią się wartością, wielkością lub przeznaczeniem. - Wpływ na inwestycje i rynek najmu
Teza, że nowy podatek ograniczy inwestycje, nie jest jednoznaczna. W warunkach wysokich cen i ograniczonej podaży mieszkań inwestorzy mogą nadal kupować lokale, a wyższe obciążenia podatkowe mogą zostać w dużej mierze przeniesione na najemców.
Zalety projektu
- Uwzględnienie wartości nieruchomości zwiększa sprawiedliwość podatkową – właściciele droższych lokali płacą więcej.
- Progresja dla kolejnych nieruchomości może ograniczać spekulacyjny wykup mieszkań.
- Preferencje dla budynków energooszczędnych wspierają zrównoważone budownictwo.
- Możliwość stosowania współczynników korygujących przez gminy pozwala uwzględniać lokalne uwarunkowania.
Wady i ryzyka
- Ryzyko znaczącego wzrostu obciążeń w atrakcyjnych lokalizacjach.
- Możliwość przerzucania kosztów podatku na najemców.
- Duża złożoność systemu (liczba nieruchomości, współwłasność, wyjątki).
- Nieprecyzyjne podstawy wyceny prowadzące do sporów.
- Możliwość obchodzenia przepisów (np. poprzez rozdzielanie własności na członków rodziny czy tzw. słupy).
- Z projektu ustawy nie wynika jasno, czy podatek dotyczy tylko osób fizycznych inwestujących w większą liczbę mieszkań, czy również podmiotów gospodarczych kupujących do 5 lokali.
- Obecnie kupujący – zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot gospodarczy – od szóstego lokalu mieszkalnego (oraz każdego kolejnego) w ramach jednej inwestycji od dewelopera, od 1 stycznia 2024 r., płaci 6% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Czy w związku z tym przy zakupie kolejnych lokali byłby obciążony 2 podatkami?
- Ryzyko nierówności między gminami wynikające z różnych współczynników.
Wnioski
Choć projekt w założeniu ma zwiększać sprawiedliwość i ograniczać spekulację, w praktyce może prowadzić do istotnego chaosu administracyjnego. Szczególnie problematyczne jest ustalenie kolejności nieruchomości przy zróżnicowanych portfelach – np. gdy właściciel posiada zarówno duże mieszkanie, jak i kilka mniejszych lokali.
Nie jest również przesądzone, że regulacja ograniczy inwestycje. W realiach polskiego rynku – przy wysokim popycie i ograniczonej podaży – inwestorzy mogą nadal lokować kapitał w nieruchomościach, kompensując wyższe podatki poprzez podnoszenie czynszów.
Warto też podkreślić, że skuteczne wdrożenie systemu opartego na wartości wymaga precyzyjnych i aktualnych danych. W krajach stosujących klasyczny podatek katastralny opiera się on na rozbudowanych systemach wyceny, często wspieranych nowoczesnymi technologiami i regularnie aktualizowanych.
Podsumowanie
Projekt stanowi krok w kierunku bardziej progresywnego systemu podatkowego, który uwzględnia zarówno wartość nieruchomości, jak i skalę ich posiadania. Może to przyczynić się do większej sprawiedliwości podatkowej, ograniczenia spekulacji oraz wsparcia budownictwa energooszczędnego.
Jednocześnie niesie istotne ryzyka:
- wzrost obciążeń w drogich lokalizacjach,
- złożoność systemu,
- problemy z wyceną,
- możliwość obchodzenia przepisów,
- nierówności między gminami.
Wdrożenie takich zmian wymaga nie tylko dopracowania przepisów, ale także szerokiej kampanii informacyjnej oraz stałego monitorowania ich wpływu na rynek nieruchomości.
Na obecnym etapie jest to projekt jednego z klubów koalicyjnych. Jego ostateczny kształt będzie zależał od przebiegu procesu legislacyjnego oraz stanowisk pozostałych ugrupowań. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że część decydentów może być bezpośrednio zainteresowana rynkiem nieruchomości.
Projekt może być początkiem drogi w kierunku wprowadzenia klasycznego podatku katastralnego w Polsce. Aby jednak osiągnąć zakładane cele, konieczne jest uproszczenie mechanizmów, doprecyzowanie zasad wyceny oraz ograniczenie ryzyk administracyjnych.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 22.03.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
