Mój komentarz do artykułu wydawnictwa Strefa Nieruchomości.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.
Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma na celu uporządkowanie zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych po ponad 30 latach obowiązywania przepisów.
Zmiany odpowiadają na profesjonalizację zarządzania nieruchomościami, wzrost sporów sądowych oraz niejednolite orzecznictwo. Nowe przepisy przewidują m.in: jednoznaczne określenie statusu prawnego wspólnoty, doprecyzowanie zasad zarządzania częściami wspólnymi (balkony, instalacje, urządzenia pomiarowe), rozszerzenie uprawnień w dochodzeniu roszczeń wobec deweloperów oraz zmiany w zasadach ustalania zaliczek i głosowania obiegowego. Celem ustawodawcy jest usprawnienie procesu decyzyjnego i zwiększenie sprawczości wspólnot.
Wzmocnienie pozycji wspólnoty jako podmiotu zbiorowego niesie konsekwencje dla właścicieli lokali. Istotne jest wprowadzenie mechanizmów kontroli decyzji zarządu, zwłaszcza w sprawach finansowych i procesowych, aby uniknąć nadmiernej uznaniowości. Szczególną uwagę zwraca nieostre rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu, takich jak bieżące sprawy" czy utrzymanie w stanie niepogorszonym", które mogą rodzić ryzyko kosztownych decyzji bez udziału właścicieli. Projekt przewiduje też rozszerzenie kompetencji wspólnot w zakresie wejścia do lokali w celu kontroli stanu technicznego lub wykonania prac.
Przepisy nakładają jednak obowiązek wcześniejszego powiadomienia właściciela oraz określają przesłanki interwencji, co chroni prywatność mieszkańców. Zmiany w zasadach zaliczek i głosowania obiegowego mają przyspieszyć podejmowanie uchwał, nie pozbawiając jednak mniej aktywnych właścicieli możliwości wpływu. W praktyce sprawnie zarządzana wspólnota nie generuje wyższych kosztów przeciwnie, brak kompetencji i decyzje ad hoc prowadzą do największych, nieprzewidywalnych wydatków.
Dobrze zarządzane wspólnoty planują remonty, negocjują umowy na media i usługi, korzystają z programów wsparcia i wdrażają rozwiązania optymalizujące koszty eksploatacji.
Różnice między wspólnotami a spółdzielniami mieszkaniowymi stają się coraz wyraźniejsze. Wspólnoty oferują większą przejrzystość decyzyjną i kontrolę nad pojedynczym aktywem, choć bez efektu skali. Spółdzielnie zapewniają silniejszą pozycję negocjacyjną wobec dostawców usług kosztem elastyczności i wpływu na decyzje strategiczne. O atrakcyjności inwestycyjnej coraz częściej decyduje jakość zarządzania i polityka utrzymania zasobu, a nie forma prawna.
Nowe regulacje wpływają też na decyzje zakupowe. Kupujący coraz większą wagę przywiązują do stanu prawnego, organizacyjnego i finansowego nieruchomości, procedury zakupu oraz wsparcia profesjonalnych doradców. Rynek premiuje dziś nie tylko lokal i cenę, lecz także jakość zarządzania nieruchomością i kompetencje osób odpowiedzialnych za jej funkcjonowanie.
Marta Kubacka STREFA NIERUCHOMOŚCI nr.35 – luty – marzec 2026
Źródło: https://skleprentiera.pl/SN35
