Kupujący zaczynają dyktować warunki.
O ile normalność może zaskoczyć, to obecnie mamy właśnie taką sytuację na rynku nieruchomości w Polsce. Nadpodaż mieszkań powoduje, że to kupujący zaczynają dyktować rynkowe warunki.
Ta sytuacja przełożyła się także na indeks urban.one, który kolejny miesiąc z rzędu zanotował spadek i to zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach.
W grudniu spadek indeksu dla całej Polski wyniósł 0,07 punktu procentowego do 117,4 punktu. Korekta dla samej Warszawy była jeszcze wyraźniejsza. W grudniu indeks spadł o 0,34 pkt do 129,4 pkt. Spadki notowane były także dla innych miast. Względem Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi korekta wyniosła 0,07 pkt do 131,91 pkt.
Nadpodaż stabilizuje rynek
To, co się dzieje na rynku nieruchomości zaskakuje, zwłaszcza tych, którzy zdążyli przyzwyczaić się do tego, że trendy na rynku wyznaczają sprzedający, którzy nie musieli martwić się o chętnych na oferowaną nieruchomość, bo te sprzedawały się na pniu. To powodowało, że ceny wciąż rosły.
Teraz jak przyznaje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości w końcu nastąpiła długo wyczekiwana normalizacja. Ta powoduje, że coraz więcej do powiedzenia mają kupujący.
“Patrząc z punktu widzenia nadpodaży ofert i jej różnorodności jest teraz jeden z lepszych momentów na spokojne analizowanie i szukanie ciekawych propozycji. Skończyły się czasy kupowania mieszkania byle gdzie i byle jakiego, byle by zdobyć nieruchomość. Teraz mają czas na to, aby wziąć pod uwagę zarówno samo mieszkanie, jakość i standard wykonania, rozmieszczenie pomieszczeń, ale także lokalizację oraz dostępność do usług, z których będą chcieli korzystać. To powoduje, że kupujący nie muszą kupować 30, 40 - letniego mieszkania w budynku z wielkiej płyty, tylko szukać ofert, w których mieszkania za podobną cenę znajdują się w budynkach 5, 8 lub maksymalnie 10 - letnich” - zaznacza Tomasz Błeszyński.
Dłuższa sprzedaż i niższa cena
Nadpodaż mieszkań sprawiła, że sprzedaż mieszkania znacznie się wydłużyła zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nie jest to spowodowane jedynie tym, że ofert z lokalami jest więcej, ale także tym, że kupujący mają okazję porównać je do siebie, już nie tylko pod kątem lokalizacji, rozmieszczenia czy wykończenia, ale także ceny. Przypomnijmy, że we wrześniu 2025 roku wszedł obowiązek publikowania cen ofertowych nieruchomości, wraz z historią zmiany cen. Badanie przygotowane przez Metrohouse i Credipass wskazuje, że okres oczekiwania na klienta znacznie się wydłużył. W Warszawie, gdzie jak możnaby się spodziewać chętnych nie powinno brakować, sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym w czwartym kwartale 2025 roku była dłuższa średnio o 28 dni niż w trzecim kwartale minionego roku. To oznacza, że czas sprzedaży nieruchomości wydłużył się do 132 dni. To o 11 dni dłużej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W pozostałych dużych miastach w Polsce czas sprzedaży był krótszy. Wynosił średnio 109 dni. To o niemal tydzień więcej niż kwartał wcześniej i 4 dni dłużej niż rok wcześniej. Na sprzedaż mieszkania w mniejszych miastach trzeba było czekać średnio 145 dni. To o 40 dni dłużej niż kwartał, a także rok wcześniej.
Wydłużająca się sprzedaż daje więcej możliwości negocjacji ceny. Jak wynika z Barometru przygotowanego przez Metrohouse i Credipass największa największych upustów cenowych można spodziewać się w tych miastach, w których nieruchomości są najdroższe, czyli w Krakowie i Gdańsku. Obniżki w czwartym kwartale minionego roku względem trzeciego wyniosły kolejno 3,6% i 3,5%. W przypadku stolicy Małopolski, gdzie gdzie za metr kwadratowy średnio na rynku wtórnym trzeba zapłacić aż 13 930 zł, oznacza to przecenę o około 500 zł na każdym metrze kwadratowym mieszkania.
Kamil Markiewicz FXMAG 18.02.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
