Koniec wolnej amerykanki na rynku mieszkań?
Rewolucja w przepisach stała się faktem. 20 maja 2026 roku weszły w życie przepisy regulujące rynek najmu krótkoterminowego.
Dla wielu właścicieli mieszkań będzie to moment przełomowy — nie tylko ze względu na nowe obowiązki administracyjne, ale przede wszystkim dlatego, że kończy się era rynku działającego w dużej mierze poza realnym nadzorem państwa.
To jednak nie jest wyłącznie historia o Airbnb czy apartamentach dla turystów. Skutki nowych regulacji odczuje cały rynek mieszkaniowy: inwestorzy, samorządy, operatorzy najmu, a pośrednio także osoby szukające mieszkań na wynajem długoterminowy.
Od rynku platformowego do rynku regulowanego
Najważniejszą zmianą będzie obowiązkowa rejestracja lokali przeznaczonych do najmu krótkoterminowego oraz ich jednoznaczna identyfikacja w publicznych systemach ewidencyjnych. Oznacza to fundamentalną zmianę filozofii działania rynku.
Do tej pory najem krótkoterminowy funkcjonował często w modelu rozproszonym i częściowo nieformalnym. Platformy cyfrowe umożliwiały szybkie wejście w biznes praktycznie każdemu właścicielowi mieszkania, przy ograniczonej kontroli administracyjnej i podatkowej.
Po 20 maja 2026 roku ten model zacznie się kończyć. Państwo oraz samorządy zyskają narzędzia do monitorowania skali zjawiska, a rynek stanie się znacznie bardziej przejrzysty. Dla części inwestorów oznacza to uporządkowanie zasad gry. Dla innych — utratę dotychczasowej swobody.
Rosną koszty, maleje spontaniczność
Nowe przepisy oznaczają również wzrost kosztów zgodności regulacyjnej. Pojawią się obowiązki administracyjne, wymogi techniczne oraz potencjalne ograniczenia lokalne wprowadzane przez samorządy.
W praktyce najbardziej odczują to drobni właściciele mieszkań, którzy traktowali najem krótkoterminowy jako dodatkowe źródło dochodu, a nie profesjonalny biznes.
Rynek zacznie się więc naturalnie profesjonalizować. Coraz większą rolę mogą odgrywać wyspecjalizowani operatorzy zarządzający najmem, dysponujący zapleczem prawnym, technologicznym i administracyjnym. To z kolei może doprowadzić do konsolidacji rynku i wypchnięcia części małych graczy.
Najem krótkoterminowy stanie się mniej spontaniczny, bardziej kosztowny i zdecydowanie bardziej sformalizowany.
Czy mieszkania wrócą na rynek długoterminowy?
Najbardziej interesujące będą jednak skutki dla całego rynku mieszkaniowego.
Przez ostatnie lata w największych miastach oraz miejscowościach turystycznych tysiące mieszkań zostały wycofane z rynku najmu długoterminowego i skierowane do obsługi turystów. W wielu lokalizacjach ograniczało to podaż mieszkań dla mieszkańców i zwiększało presję na wzrost czynszów.
Nowe regulacje mogą częściowo odwrócić ten trend.
Wyższe koszty prowadzenia działalności oraz większy poziom kontroli administracyjnej sprawią, że część właścicieli może uznać najem krótkoterminowy za mniej atrakcyjny niż dotychczas. W efekcie część lokali może wrócić na rynek wynajmu stałego.
Nie należy jednak oczekiwać gwałtownego spadku cen mieszkań czy spektakularnego załamania rynku inwestycyjnego. Bardziej prawdopodobna wydaje się zmiana struktury inwestowania — mniejsza atrakcyjność strategii „short-term rental” przy jednoczesnym utrzymaniu zainteresowania inwestorów długoterminowych oraz funduszy instytucjonalnych.
System ruszy, ale nie od razu
Warto pamiętać, że przepisy zaczną obowiązywać wcześniej niż realnie zacznie działać cały system.
Samorządy otrzymały bowiem okres przejściowy do 15 października 2026 roku na stworzenie lokalnych baz oraz wdrożenie systemów nadawania numerów identyfikacyjnych zgodnych z regulacjami unijnymi.
Oznacza to, że pierwsze miesiące po wejściu ustawy w życie będą raczej okresem organizacyjnym niż czasem pełnej egzekucji przepisów. W praktyce wiele będzie zależeć od sprawności poszczególnych gmin i ich gotowości technologicznej.
Luka, która może ograniczyć skuteczność reformy
Jest jeszcze jeden aspekt, o którym mówi się zdecydowanie za mało.
Nowe regulacje obejmą wyłącznie lokale o statusie mieszkalnym. Poza systemem pozostaną natomiast liczne apartamenty inwestycyjne funkcjonujące formalnie jako lokale usługowe, sprzedawane często z 23-procentową stawką VAT.
To szczególnie istotne w kurortach i miastach turystycznych, gdzie segment apart-hotelowy stanowi ogromną część rynku noclegowego.
W praktyce może się więc okazać, że znacząca część rynku nadal będzie działała poza nowym reżimem regulacyjnym. A to rodzi pytanie, czy nowe przepisy rzeczywiście uporządkują cały sektor, czy jedynie jego część.
Wpływ nowych regulacji najmu krótkoterminowego na rynek nieruchomości
| Obszar wpływu | Opis zmiany / Nowe wymogi | Główny efekt rynkowy |
| 1. Koniec „szarej strefy” i przejrzystość | Obowiązek rejestracji lokali i nadawania numerów identyfikacyjnych. Ograniczenie anonimowości ofert i większa kontrola podatkowa. | Większa transparentność rynku, ale też wyższe bariery wejścia dla drobnych inwestorów. |
| 2. Koszty i bariery wejścia | Wprowadzenie rygorystycznych wymogów sanitarnych, przeciwpożarowych oraz administracyjnych. Wysokie kary za brak rejestracji. | Przyspieszenie profesjonalizacji rynku, wzrost kosztów operacyjnych i stopniowa konsolidacja sektora. |
| 3. Przesunięcie do najmu długoterminowego | Wyższe koszty i lokalne limity mogą zniechęcić część właścicieli do dotychczasowego modelu biznesowego. | Potencjalny wzrost podaży mieszkań na wynajem długoterminowy i możliwe wyhamowanie wzrostu czynszów w miastach turystycznych. |
| 4. Ceny nieruchomości i rentowność | Spadek opłacalności najmu dobowego w centrach miast, co dotychczas mocno napędzało zakupy inwestycyjne. | Możliwe osłabienie presji popytowej w segmencie inwestycyjnym, choć niekoniecznie bezpośredni spadek cen samych nieruchomości. |
| 5. Rola gmin i lokalne zróżnicowanie | Samorządy zyskują narzędzia do samodzielnego ograniczania najmu (limity nocy, konkretne strefy wykluczenia). | Powstanie „mapy regulacyjnej” Polski – zasady będą się drastycznie różnić w zależności od polityki danego miasta i skali turystyki. |
Koniec epoki łatwego zysku
Nowe przepisy nie likwidują najmu krótkoterminowego. Kończy się jednak epoka działalności opartej na maksymalnej elastyczności, minimalnej kontroli i relatywnie niskich kosztach wejścia.
Rynek wchodzi w fazę profesjonalizacji — bardziej przewidywalną, ale też bardziej kosztowną i wymagającą.
I właśnie tutaj kryje się najważniejsze pytanie: czy regulacje rzeczywiście poprawią dostępność mieszkań dla mieszkańców, czy jedynie stworzą nowy system formalności, który najszybciej opanują najwięksi gracze?
Bo historia rynku nieruchomości pokazuje jedno bardzo wyraźnie — każda regulacja ograniczająca chaos jednocześnie wzmacnia tych, którzy mają kapitał, zaplecze i skalę działania. A rachunek za porządkowanie rynku bardzo często płacą najmniejsi uczestnicy.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 20.05.2026
© Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, powielanie i rozpowszechnianie treści zamieszczonych na blogu bez podania autora lub źródła jest zabronione.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie ChatGPT
