To dowód patologizacji rynku.
Średnia powierzchnia deweloperskich mieszkań w Łodzi spadła w ciągu 21 lat o 40 procent. To ewenement na skalę ogólnopolską. Płytki rynek, ubogie społeczeństwo. Łódź jest specyficzna, więc deweloperzy celują w coś, co jest tańsze "z metra" albo ma mniejszy metraż - mówi dr Robert Warsza, były dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej.
Wtórują mu inni eksperci, wskazując na mizerne możliwości zarobkowe i słabszą zdolność kredytową Łodzian, a też aktywność inwestorów lokujących kapitał w najmniejszych lokalach.
Padają mocne słowa o mieście kawalerek.
Tezy te znajdują odzwierciedlenie w surowych danych podsumowanych przez portal deweloperuch.pl, będący kopalnią wiedzy o polskim rynku nieruchomości. Wynika z nich, że na przestrzeni ostatnich dwóch dekad statystyczna powierzchnia mieszkań i domów budowanych w Łodzi przez deweloperów zmniejszyła się o 32 metry kwadratowe, a tylko w ostatniej pięciolatce - o 10,3 m kw. Żadne inne duże miasto w Polsce nie zaliczyło tak drastycznych spadków.
Mieszkania w Łodzi. Deweloperzy zeszli poniżej 50 metrów
- Pieniądze, pieniądze, pieniądze. Łódź cały czas jest miastem biednym, a każdy metr to konkretne pieniądze, dlatego deweloperzy budują oszczędniej, idąc w "jedynki" lub "dwójki", czyli to co rynek najchętniej bierze. Wiadomo, że najlepiej sprzedają się mieszkania dwupokojowe i rozkładowe, ale w małym metrażu. Dlatego jest ich najwięcej w ofercie - mówi Tomasz Błeszyński, pośrednik i analityk rynku nieruchomości.
Powołując się na dane z Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS BDL), serwis deweloperuch.pl podaje, że w 2005 roku przeciętny deweloperski lokal w Łodzi (mieszkanie lub dom, w tym nieruchomość w zabudowie szeregowej) miał 80,8 metra kwadratowego. W 2021 roku wskaźnik ten wynosił 58,8 m kw. W roku 2026 - zaledwie 48,5.
- Przy czym należy pamiętać, co było budowane w 2005 roku. Inwestycji w Łodzi było bardzo mało i były one adresowane do klientów o określonej strukturze - zaznacza Michał Styś, szef firmy OPG Property Professionals, która zajmuje się działalnością deweloperską, ale też robi coroczne badania rynkowe. Podkreśla, że dziś mieszkań jest dużo. A dlaczego są takie małe?
- Są dopasowane do rynku, do tego, jakie klienci są w stanie uzyskać kredyty. Deweloperzy naprawdę są zainteresowani tym, żeby sprzedawać mieszkania o jak najwyższych powierzchniach, które są łatwiejsze w budowie i dają najlepszą marżę. Niestety jednak kluczowym problemem pozostaje zasobność portfeli kupujących - przekonuje Styś.
W tym miejscu można dodać, że statystyczne spadki metrażu są widoczne w szczególności w okresach, w których Łódź przeżywała okresy ożywienia inwestycyjnego. Dobrym tego przykładem trwający od kilku lat boom, na fali którego miasto stało się drugim rynkiem deweloperskim w Polsce, po Warszawie.
Jak pisaliśmy w "Wyborczej", analitycy OPG i Uniwersytetu Łódzkiego wyliczyli, że w połowie 2025 roku w Łodzi prowadzonych było 125 inwestycji, w których łącznie zaprojektowano aż 15 220 mieszkań. Oznaczało to wzrost o 9,3 procent w porównaniu z poprzednim, również rekordowym rokiem. Takich wyników nie osiągano w mieście od czasu gierkowskiej prosperity.
Z kolei deweloperuch.pl podaje, że w okresie od czerwca 2025 do maja 2026 roku oddano w Łodzi 6 363 mieszkania (przy średniej dla ostatnich 10 lat na poziomie 4 637). Co więcej, mimo widocznych symptomów przegrzania rynku, deweloperzy utrzymywali w ostatnim roku wysokie tempo, rozpoczynając budowę 6 278 kolejnych lokali. Jednocześnie tylko na przestrzeni tego jednego roku przeciętny metraż zmniejszył się o 4,1 m kw. (7,8 procent).
Mieszkania w Łodzi małe, a przecież są jeszcze mikrokawalerki
- Wynika to z tego, że w Łodzi jest naprawdę mało dobrych miejsc pracy takich, jak w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Słabsza siła nabywcza powoduje, że rezygnujemy z kilku dodatkowych metrów kwadratowych, które mogą stanowić o "być albo nie być" przy staraniach o kredyt - mówi Kosma Nykiel, wiceprzewodniczący komisji planowania przestrzennego i architektury łódzkiej rady miejskiej.
I dodaje: - Z drugiej strony znaczenie ma też ogólna percepcja łódzkiego rynku w Polsce. Wiadomo, że są tu kawalerki inwestorów-celebrytów, masowo kupowane po to, by wynajmować je mniej zamożnym ludziom pracującym w Łodzi. Spójrzmy na mieszkania przy dworcu Łódź Fabryczna. Kawalerki 27 metrów kwadratowych, mieszkania dwupokojowe poniżej 40 metrów. One są mniejsze niż budowane w czasach PRL-u.
Tomasz Błeszyński podkreśla, że statystyki byłyby dla Łodzi jeszcze gorsze, gdyby uwzględniały będące symbolem "patodeweloperki" tak zwane mikrokawalerki o powierzchni mniejszej niż ustawowe 25 metrów. Tego typu nieruchomości GUS jednak nie bierze pod uwagę, bowiem w ogóle nie mają one statusu mieszkań. Jeśli są sprzedawane, to na przykład jako lokale użytkowe. W takich przypadkach nabywcy płacą za niewielki metraż, choć muszą pamiętać, że oszczędności bywają pozorne, choćby z uwagi na wyższą stawkę VAT.
Urbanista Robert Warsza zwraca uwagę, że wspomniane 25 metrów, jako dolna granica, to i tak bardzo mało. Mówi o wewnętrznej sprzeczności przepisów i oczekiwań.
- Polskie gospodarstwo domowe liczy statystycznie niemal trzy osoby. Potrzebuje więc trzech pokoi. Wszystko poniżej trzech pokoi, to mieszkanie przeludnione. Epatujemy tym i mówimy, że powinniśmy budować więcej mieszkań. Tymczasem nie chodzi o to, żeby było ich więcej, tylko żeby były większe, bardziej dostosowane do życia. Żeby nie były produktami inwestycyjnymi - mówi Warsza.
Na uwagę, że według danych Urzędu Statystycznego średnie "zaludnienie" mieszkania w Łodzi to zaledwie 1,66 (najniższy wskaźnik w województwie łódzkim i jeden z niższych w kraju), urbanista odpiera: - To tylko oznacza, że w Łodzi wiele mieszkań jest pustych. Ostatni spis powszechny wskazuje, że jedna trzecia nowych lokali w ogóle nie jest zamieszkiwana. I najprawdopodobniej są to właśnie te najmniejsze mieszkania.
Wielkość mieszkań w Polsce. Jak Łódź wypada na tle Warszawy, Krakowa i Wrocławia
Dane z Łodzi znacząco odbiegają od trendów ogólnokrajowych i wskazują na sytuację odmienną w porównaniu z pozostałymi dużymi miastami i wieloma średnimi.
W 2026 roku średnia powierzchnia mieszkań i domów oddawanych przez deweloperów w całej Polsce wyniosła 62,9 metra kwadratowego. W porównaniu z rokiem 2005 wskaźnik ten jest mniejszy o zaledwie 0,4 m kw. (0,6 procent). A schodząc na poziom poszczególnych miast, że strony deweloperuch.pl można wyczytać, że w ostatnich latach sytuacja kształtowała się następująco:
Wrocław: 59,2 m kw. (58,7 w 2005 roku.; wzrost o 0,9 proc.);
Kraków: 57 m kw. (59,3; spadek o 3,9 proc.);
Kielce: 54,8 m kw. (58,1; spadek o 5,7 proc.);
Warszawa: 59,6 m kw. (64,6; spadek o 7,7 procent);
Bydgoszcz: 54,1 m kw. (60,6; spadek o 10,7 proc.);
Gdańsk: 57,9 m kw. (64,9; spadek o 10,8 proc.);
Białystok: 51,8 m kw. (60,7; spadek o 14,7 proc.);
Poznań: 53,6 m kw. (66,6; spadek o 19,5 proc.);
Szczecin: 54,9 m kw. (68,9; spadek o 20,3 proc.);
Katowice: 64,6 m kw. (88,2; spadek o 26,8 proc.);
Łódź: 48,5 m kw. (80,8 w 2005 r.; spadek o 40 proc.).
Czy są miasta z większym spadkiem niż Łódź? Są, ale z kategorii tych mniejszych. Na przykład w Skierniewicach statystyczne mieszkanie deweloperskie skurczyło się na przestrzeni 21 lat z 81,9 do 44,6 m kw. (o 45,5 proc.). Są też takie miejsca, jak Piotrków Trybunalski, gdzie zanotowano wzrost z 57,7 do aż 112,9 m kw. (95,7 proc.) - skok ten nastąpił w głównej mierze w 2026 roku.
Specjaliści przestrzegają jednak, przed wyciąganiem zbyt daleko idących wniosków z mniejszych rynków, gdzie na statystyki często wpływają pojedyncze inwestycje, takie jak jedno duże osiedle domów na przedmieściach, czy kilka bloków z kawalerkami w centrum.
Piotr Brzózka Gazeta Wyborcza 19.07.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
