Mieszkania nadal drożeją

Są jednak miejsca, gdzie można coś wynegocjować.

Transakcyjne ceny mieszkań rosły w kwietniu czwarty miesiąc z rzędu w sposób, jaki eksperci określają mianem stabilizacji. Bardziej dynamiczne są ceny ofertowe, które w jednych miastach spadają, w innych rosną.

Ceny mieszkań widoczne w umowach notarialnych cały czas nieznacznie rosną. W kwietniu wskaźnik zmian stawek w Polsce opracowany dla „Pulsu Biznesu" i portalu Bankier.pl przez Cenatorium wyniósł 119,02 pkt, czyli o 0,20 pkt więcej niż miesiąc wcześniej. Podobnie kształtowały się wskaźniki dla Warszawy (131,27 pkt – wzrost o 0,29 pkt m/m) oraz pozostałych dużych miast, tj. Wrocławia, Poznania, Łodzi, Krakowa, Gdańska i Gdyni (133,73 pkt - wzrost o 0,27 pkt).

Stabilizację zapewnił odroczony popyt

Rośnie liczba budów rozpoczynanych przez deweloperów (w kwietniu wzrost wyniósł 22,4 proc. m/m i 27,8 proc. r/r) oraz liczba udzielanych przez banki kredytów mieszkaniowych (wzrost o 2,3 proc. m/m i o 55,8 proc. r/r).

Według Małgorzaty Wełnowskiej, ekspertki ds. wycen i analiz nieruchomości w Cenatorium, pierwsze miesiące 2026 r. przyniosły rynkowi stabilizację oraz czas na adaptację do nowych realiów makroekonomicznych.

— Po marcowej decyzji RPP o obniżeniu stóp stopa referencyjna spadła do poziomu 3,75 proc., co bezpośrednio przełożyło się na poprawę zdolności zakupowej gospodarstw domowych. Dane z sektora finansowego jednoznacznie to potwierdzają. Banki wypracowały rekordowy wolumen akcji kredytowej na zasadach w pełni rynkowych - bez wsparcia ze strony rządowych programów dopłat. Taki wynik dowodzi, że do gry ostatecznie powrócił tzw. popyt odroczony — mówi Małgorzata Wełnowska.

Rynek dzieli się na segmenty

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, określa obecną sytuację na rynku nieruchomości przejściem z fazy wzrostowej do fazy selektywnej równowagi.

— Rynek nie porusza się już w jednym wspólnym trendzie cenowym, lecz rozdziela się na lokalizacje i segmenty o zupełnie odmiennej dynamice — mówi Tomasz Błeszyński.

Podkreśla, że w mieszkaniówce podstawowym czynnikiem kształtującym sytuację pozostaje ograniczona dostępność finansowania oraz wysoki koszt kredytu, co naturalnie ogranicza część popytu. Jednocześnie strukturalny niedobór mieszkań w dużych miastach nadal podtrzymuje zainteresowanie zakupami, szczególnie w dobrze zlokalizowanych i jakościowych inwestycjach.

— W efekcie obserwujemy stabilizację cen w segmentach premium i w centralnych lokalizacjach przy jednoczesnej większej presji negocjacyjnej na obrzeżach miast oraz w projektach o niższym standardzie — mówi Tomasz Błeszyński.

Ankieta przeprowadzana przez Cenatorium wśród współpracujących ekspertów pokazała w kwietniu, że 50 proc. z nich przewiduje w kolejnych sześciu miesiącach stabilizację cen, 40 proc. opowiedziało się za obniżką, a 10 proc. za podwyżką. Podobnie dzielą się głosy ekspertów dotyczące sprzedaży mieszkań - 60 proc. przewiduje stabilizację, 30 proc. wzrost, a 10 proc. spadek.

Ceny ofertowe bardziej dynamiczne

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium wynika, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w kwietniu była dynamiczna. W Warszawie w skali miesiąca średnie ceny na rynku pierwotnym spadły o 1,4 proc., natomiast na wtórnym wzrosły o 1,9 proc. Średnia cena m kw. dla rynku pierwotnego przekroczyła 17 tys. zł, a dla rynku wtórnego 18 tys.

— Na wrocławskim rynku doszło do obniżek cen ofertowych na rynku pierwotnym o 0,6, a na wtórnym o 2,3 proc. W Poznaniu średnie ceny spadły na rynku pierwotnym o 1,6 proc., natomiast na rynku wtórnym wzrosły nieznacznie, bo o 0,5 proc. Na pozostałych rynkach, tj. w Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Gdyni, średnie ceny lokali mieszkalnych wzrosły, przy czym wzrost na rynku pierwotnym był zdecydowanie większy niż na rynku wtórnym, gdzie osiągnął 1 proc. m/m — mówi Małgorzata Wełnowska.

Według Marcina Krasonia, eksperta rynku mieszkaniowego Otodomu, polski rynek rządzi się własnymi prawami - nie zmieniły go zbytnio pandemia, wojna w Ukrainie, inflacja ani wieczna niepewność co do sytuacji prawnej.

Paweł Berłowski Puls Biznesu 08.06.2026

Źródło: https://www.pb.pl/mieszkania-nadal-drozeja-sa-jednak-miejsca-gdzie-mozna-cos-wynegocjowac/

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński