Eksperci wróżą co najmniej pół roku podwyżek.
W grudniu ceny transakcyjne mieszkań w stolicy i w dużych miastach szły w górę siódmy miesiąc z rzędu. Działki drożały od października. Dane z aktów notarialnych wskazują na niekończący się festiwal podwyżek cen mieszkań.
Wartość opartego na cenach transakcyjnych indeksu urban.one dotyczącego mieszkań w Polsce urosła w grudniu 2023 r. w porównaniu z listopadem o 0,89 pkt i wyniosła 110,92 pkt — wynika z raportu Cenatorium opracowanego dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.
Wzrost wartości indeksu dla stolicy i innych dużych miast (poza nią) był niewiele mniejszy, a trend ten utrzymuje się od czerwca 2023 r. W Warszawie wartość indeksu urban.one sięgnęła w grudniu 122,20 pkt (wzrosła o 0,63 pkt w porównaniu z listopadem), a w dużych miastach wyniosła 124,44 pkt (wzrost o 0,71 pkt).
Ceny szybsze niż podaż
Współpracujący z Cenatorium eksperci rynku mieszkaniowego przewidują, że ceny nieruchomości w kolejnych sześciu miesiącach będą rosnąć — sądzi tak 62,5 proc. ankietowanych. 25 proc. opowiedziało się za ich stabilizacją, a jedynie 12,5 proc. za obniżką. Są nieco mniej optymistyczni, jeśli chodzi o sprzedaż.
Połowa podziela zdanie, że przez najbliższe pół roku sprzedaż mieszkań pozostanie na stabilnym poziomie, 37,5 proc. przewiduje spadek liczby zawieranych umów, a wzrost tylko 12,5 proc. Natomiast aż 87,5 proc. ekspertów pytanych przez Cenatorium uważa, że w półrocznej perspektywie dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych na rynku mieszkaniowym, tylko 12,5 proc. liczy na stabilizację, a żaden nie wierzy w poprawę.
Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w ostatnich miesiącach popyt napędzał nie tylko Bezpieczny kredyt 2 proc., ale również wysoka dynamika wzrostu wynagrodzeń przy jednoczesnym spadku inflacji i obniżeniu stóp procentowych przez RPP.
— Zaobserwowaliśmy wzrost udziału kupujących mieszkania na kredyt, jednak bardzo aktywni byli też nabywcy inwestycyjni. To, co może niepokoić, to statystyki GUS dotyczące budownictwa. Pod względem rozpoczynanych budów mieszkań i uzyskiwanych pozwoleń na budowę ubiegły rok nie był najlepszy. Topniejąca podaż i dość dobra sprzedaż mieszkań spowodowały, że zniknęła nadwyżka podaży z 2022 r. — mówi Małgorzata Wełnowska.
Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa Omega Asset Management i eksperta Komitetu ds. Nieruchomości KIG, to skutek braku spójnej i długofalowej polityki mieszkaniowej.
— Mamy najwyższy wzrost średnich cen w Europie i brak perspektyw na hamowanie wobec stałe wysokiego popytu napędzanego kolejnymi programami pomocowymi. Nikt jednak nie zadaje sobie trudu, by policzyć, że wzrost cen, jaki powodują te kroplówki, znacząco przewyższa wartość udzielanej przez państwo pomocy — mówi Michał Kubicki.
Jego receptę — polegającą w krótkim terminie na wspieraniu rynku najmu, a średnim i długim na stworzeniu jednolitej polityki wspierania budownictwa mieszkaniowego — podziela Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
— Rozwiązaniem jest opracowanie systemowego zrównoważenia dwóch segmentów rynku: deweloperskiego i mieszkań na wynajem. Inwestycje w mieszkania na wynajem powinny być realizowane zarówno przez deweloperów, jak też przez gminy i spółdzielnie mieszkaniowe, z możliwością wyboru: zakupu mieszkań na własność przez tych, którzy mają na to pieniądze, oraz wynajęcia za rozsądny czynsz przez tych, których na zakup nie stać — mówi Tomasz Błeszyński.
W kierunku równowagi
Według danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w IV kw. 2023 r. na rynkach pierwotnych dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) deweloperzy wprowadzili prawie 10 tys. mieszkań do sprzedaży, a sprzedali 9 tys.
— Od IV kw. ubiegłego roku sytuacja na rynku mieszkaniowym zaczęła się poprawiać, bo deweloperzy zaczęli wprowadzać nowe projekty. W efekcie na koniec stycznia na siedmiu najważniejszych rynkach było dostępnych 40,7 tys. mieszkań, najwięcej od kwietnia 2023 r. Nierównowaga jest już zatem przeszłością — mówi Marcin Krasoń, ekspert w Otodom Analytics.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej na rynku nadal jednak panuje nierównowaga podażowo-popytowa — w niektórych miastach jest nadwyżka podaży, w innych dramatyczny spadek oferty.
— Spośród analizowanych przez nas dużych miast wyróżnia się Łódź, gdzie na koniec roku odnotowaliśmy największą podaż lokali deweloperskich. W IV kw. inwestorzy prowadzili do obrotu prawie 2,5 tys. mieszkań, a w całym roku ponad 6,5 tys. W relacji do liczby sprzedanych mieszkań, która wyniosła ponad 4 tys. w całym roku, wydaje się, że jest to rynek, na którym panuje przewaga podażowa — mówi Małgorzata Wełnowska.
W Gdańsku, Gdyni i Poznaniu relacja podażowo-popytowa jest zrównoważona.
— Odmienna sytuacja jest na rynkach pierwotnych w Krakowie i Wrocławiu, gdzie oferta jest coraz bardziej ograniczona, a czas wyprzedaży ofert deweloperskich spadł do rekordowo niskiego poziomu — mówi Małgorzata Wełnowska.
Luka podażowa widoczna jest też w stolicy, gdzie w całym 2023 r. sprzedano około 17 tys. mieszkań i na koniec grudnia w ofercie deweloperskiej pozostało niecałe 9 tys.
Na tropie działek pod zabudowę
Według raportu Cenatorium w grudniu 2023 r. kolejny miesiąc z rzędu drożały również grunty pod zabudowę. Wartość indeksu odnoszącego się do cen na tym rynku wzrosła o 1,52 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 144,82 pkt. Eksperci nadal przewidują pogorszenie sytuacji w nadchodzących miesiącach — taką opinię podziela 75 proc. ankietowanych, pozostali liczą na stabilizację.
— Podaż jest ekstremalnie niska i nic nie wskazuje na szybką zmianę. Poprzednia władza była raczej zainteresowana blokowaniem gruntów, zwłaszcza należących do skarbu państwa. Odłogiem leżą także liczne grunty należą do samorządów. Eksperci Komitetu ds. Nieruchomości KIG uważają, że w samej Warszawie można byłoby uruchomić ponad 1 mln m kw. pod zabudowę, gdyby tylko ratusz wzmocnił wysiłki. To potencjał na co najmniej 18-20 tys. lokali — mówi Michał Kubicki.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 08.02.2024
Źródło:https://www.pb.pl/mieszkania-i-grunty-budowlane-ciagle-drozeja/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
