W styczniu ceny transakcyjne mieszkań nadal szły w górę.

Mimo wygaszonego programu mieszkaniowego popyt nie osłabł, a eksperci prognozują raczej stabilizację lub podwyżki. Ceny mieszkań w umowach notarialnych nadal rosły: w całej Polsce, w dużych miastach oraz w stolicy.

Rosły też ceny gruntów pod zabudowę — wynika z raportu Cenatorium opracowanego dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl. W styczniu wartość indeksu urban.one dotyczącego lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 111,75 pkt, co było wartością wyższą o 0,83 pkt od wartości z grudnia 2023 r. W styczniu wzrosła również wartość indeksu urban.one dla dużych miast i stolicy — w dużych miastach o 0,61 pkt, do 125,05 pkt, a w Warszawie o 1,41 pkt, do 123,61 pkt. 

Eksperci przewidują podwyżki 

W styczniu 56 proc. ekspertów współpracujących z Cenatorium przewiduje kontynuację wzrostu cen w najbliższym półroczu. To lekki spadek w porównaniu z poprzednim miesiącem, kiedy o podwyżkach mówiło dwie trzecie. 44 proc. ekspertów prognozuje stabilizację. Gorsze prognozy dotyczyły sprzedaży mieszkań. 56 proc. ekspertów uważa, że wielkość sprzedaży w kolejnych sześciu miesiącach będzie stabilna, 33 proc. przewiduje spadek liczby zawieranych transakcji, a jedynie 11 proc. ich wzrost.

Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, rynek działa siłą rozpędu i efekty wygaszonego już programu Bezpieczny kredyt 2 proc. wciąż są widoczne. Według danych Związku Banków Polskich wpływ tego programu na rynek kredytowy w styczniu nadal był odczuwalny — to aż 64 proc. zawartych nowych umów kredytowych.

— Wydawało się, że wygaszenie programu spowoduje zatrzymanie wzrostu cen lub choć spowolnienie. Ale nic z tego — styczeń i luty to kontynuacja trendu, stawki nadal rosną, a w Krakowie ceny mieszkań deweloperskich rosną jeszcze szybciej. Sprzedaż mieszkań także jakoś znacząco nie spadła — mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. Jego zdaniem wyższy popyt miał więcej źródeł niż tylko rządowy program wsparcia i nic nie wskazuje na to, by w najbliższych miesiącach doszło do przełomu.

Ceny ofertowe przyhamowały

Z monitoringu cen ofertowych Cenatorium wynika, że na większości badanych rynków ceny się ustabilizowały.

— Taka sytuacja jest w Łodzi, Krakowie i Gdańsku, gdzie wahania średnich cen nie przekroczyły w ciągu miesiąca 1,5 proc. W Gdyni i we Wrocławiu ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły o prawie 5 proc., co mogło być związane z wprowadzeniem do sprzedaży znacznej puli nowych mieszkań o wyższych cenach. Na rynku wtórnym tych miast średnie ceny ofertowe utrzymały się na podobnym poziomie co miesiąc wcześniej. Inaczej było w Poznaniu, gdzie ceny mieszkań nowych spadły o 2,5 proc., a używanych ustabilizowały się — mówi Małgorzata Wełnowska.

 Stabilizację cen ofertowych zaobserwowano w styczniu także w Warszawie. Ceny na rynku pierwotnym były niższe od grudniowych o 1 proc., a na wtórnym wzrosły o 1 proc.

— W styczniu deweloperzy uzupełnili podaż mieszkań, dzięki czemu na koniec miesiąca w ofercie pozostało o 8,5 proc. Więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Nadal jednak na stołecznym rynku panuje niska dostępność mieszkań, w szczególności popularnych metraży. Średnia cena metra kwadratowego jest wysoka, co przekłada się na wysoką cenę całkowitą. Próżno szukać w ofertach nie tylko na rynku pierwotnym, ale również na wtórnym przystępnych cenowo lokali — mówi Małgorzata Wełnowska.

 Popyt inwestycyjny

 Problemy z podażą mieszkań są na obu rynkach, a spadek czasu ekspozycji w ogłoszeniach oraz ograniczona podaż potwierdzają duże zapotrzebowanie.

— Mieszkania nadal stanowią kuszącą alternatywę inwestycyjną, mimo że w ostatnich miesiącach rynek najmu spowolnił. Według danych NBP stopa kapitalizacji z inwestycji mieszkaniowej wynosi 6-7 proc. i nadal jest konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych — mówi Małgorzata Wełnowska.

 Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, spowolnienie na rynku najmu jest nieuniknione: podaż ofert mieszkań do najmu stale się zwiększa, a popyt nie jest tak duży jak w III kw. 2023 r.

— W IV kw. 2023 r. wielu młodych ludzi wynajmujących mieszkania skorzystało z Bezpiecznego kredytu 2 proc. i kupiło lokale na rynku pierwotnym czy wtórnym. W minionym roku panowała też moda na inwestowanie w mieszkania na wynajem, co zwiększyło podaż. Ponadto zmienia się rynek najmu akademickiego, bo powstaje wiele profesjonalnych akademików, które stanowią już znaczącą konkurencję dla oferty prywatnego najmu. Wreszcie wolumen pracowników m.in. z Ukrainy, którzy wcześniej mieli duży udział w rynku, też znacznie się zmniejszył — mówi Tomasz Błeszyński.

Według Błeszyńskiego są to dobre informacje dla rynku najmu, ponieważ emocje opadną, czynsze będę podlegać większej negocjacji, a oferta mieszkań do wyboru będzie dostępna w każdym standardzie, co może stanowić dobrą alternatywą dla drożyzny na rynku sprzedaży.

Ceny działek rosną

W styczniu czwarty miesiąc z rzędu rosły ceny transakcyjne działek budowlanych. Wartość indeksu urban.one wzrosła o 0,96 pkt, do 145,78 pkt. Podobnie jak w poprzednim miesiącu eksperci przewidują pogorszenie sytuacji na rynku gruntów budowlanych w nadchodzącym półroczu. Takiego zdania jest 56 proc. ankietowanych. Pozostali opowiedzieli się za stabilizacją cen.

— Jesteśmy w przeddzień wejścia w życie nowelizacji rozporządzenia o warunkach technicznych. Ponieważ obecny rząd nie zdecydował się na wprowadzenie zmian, będzie to skutkowało eliminacją wielu małych i średnich projektów liczących 26-50 mieszkań. To one poniosą największe konsekwencje takich zmian, jak np. nowe wymagania dotyczące placów zabaw. Będzie to zero - jedynkowa sytuacja, w której projekt może w ogóle nie zostać zrealizowany — mówi Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG, prezes Omega Asset Management.

Jego zdaniem to bardzo mocno wpłynie na podaż, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie nie buduje się setek mieszkań w jednym etapie.

— Mniejsza podaż zawsze skutkuje wyższą ceną, a ceny już mamy absurdalnie wysokie, nie mówiąc o bardzo ograniczonej dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową — mówi Michał Kubicki.

Paweł Berłowski Puls Biznesu 10.03.2024

Źródło:https://www.pb.pl/mieszkania-drozeja-sila-rozpedu/


Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.


Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński