Rynek wchodzi w fazę stabilizacji.
Kupujący mogą nadal negocjować stawki za metr, ale na duże rabaty nie mają co liczyć. Ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w lipcu kosmetycznie. Mocniej podrożały grunty.
Ceny transakcyjne mieszkań idą w górę od początku roku, jednak dynamika wzrostu jest obecnie niewielka – wynika z nowego raportu Cenatorium opracowanego dla „Pulsu Biznesu” i portalu Bankier.pl.
W Warszawie nieco bardziej dynamicznie
W lipcu 2026 r. współczynnik ilustrujący sytuację na rynku mieszkaniowym wzrósł do 119,36 pkt, co oznacza zwyżkę o zaledwie 0,03 pkt w ciągu miesiąca. Znacznie większy wzrost - o 1,08 pkt - zanotowano w Warszawie.
Warszawski rynek mieszkaniowy pozostaje stabilny, choć kupujący podejmują decyzje znacznie ostrożniej niż w okresie największego ożywienia. Popyt koncentruje się przede wszystkim na dobrze położonych lokalach o funkcjonalnym układzie i cenie odpowiadającej realiom rynkowym. Nie widać obecnie przesłanek do gwałtownej korekty cen, ale możliwości ich dalszego wzrostu są ograniczane - tłumaczy Wojciech Płoński, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Według BIK w lipcu 2026 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 14 mld zł. W porównaniu z lipcem ubiegłego roku liczba udzielonych kredytów wzrosła o 33,1 proc., a ich łączna wartość była wyższa o 45,3 proc.
Inwestorzy nie powinni już czekać na duże przeceny
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, w sektorze mieszkaniowym coraz wyraźniej widać zmianę nastrojów. Popyt wraca, szczególnie za sprawą odbudowy akcji kredytowej, a jednocześnie oferta mieszkań z drugiej ręki zaczyna się kurczyć.
To ogranicza przestrzeń do dalszych, szerokich przecen. Nie oznacza to jednak powrotu do cenowego boomu. Najbliższe miesiące będą raczej czasem stabilizacji i umiarkowanych wzrostów niż gwałtownych podwyżek. Co ważne, rynek wtórny pozostaje rynkiem negocjacji – sprzedający nadal często muszą korygować wygórowane oczekiwania, aby doprowadzić do transakcji - mówi Tomasz Błeszyński.
Jego zdaniem z perspektywy inwestora najważniejszy wniosek jest prosty: nie warto już budować strategii wyłącznie na założeniu, że ceny jeszcze mocno spadną.
Rynek staje się bardziej selektywny. Wygrywać będą nieruchomości dobrze zlokalizowane, właściwie wycenione i oferujące realną wartość użytkową lub inwestycyjną. To nie jest jeszcze nowa hossa – wyjaśnia Tomasz Błeszyński.
W najbliższych miesiącach oczekuje umiarkowanego wzrostu aktywności nabywców na rynku deweloperskim, ale bez gwałtownego odbicia.
Popyt jest wspierany przez poprawę dostępności finansowania - w lipcu liczba wnioskodawców o kredyt mieszkaniowy była o 11,6 proc. wyższa niż rok wcześniej. Jednocześnie sprzedaż nowych mieszkań ponownie przewyższyła liczbę lokali wprowadzanych do oferty. Kluczowe jest jednak to, że rynek nadal dysponuje dużą ofertą, co ogranicza presję na szybki wzrost cen i daje kupującym możliwość negocjacji. Dlatego bardziej prawdopodobny jest stopniowy powrót klientów i poprawa sprzedaży niż skokowy wzrost popytu - uważa Tomasz Błeszyński.
W ocenie Sławomira Horbaczewskiego, ekonomisty i praktyka rynku nieruchomości, nabywcy będą poświęcać więcej czasu na porównywanie ofert. Coraz większe znaczenie mają dla nich informacje o sąsiedztwie inwestycji, kosztach eksploatacji, transporcie publicznym i dostępie do usług.
Grunty trzymają ceny
Inaczej niż w przypadku mieszkań zachowuje się indeks odnoszący się do cen na rynku gruntów. Jego wartość wzrosła o 0,79 pkt w ciągu miesiąca - do 158,58 pkt.
Ocena aktualnych uwarunkowań rynkowych wskazuje, że w perspektywie najbliższych miesięcy nie należy oczekiwać istotnej korekty cen gruntów budowlanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Bazowym scenariuszem pozostaje stabilizacja cen z możliwością umiarkowanych wzrostów, szczególnie w lokalizacjach o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej. Na utrzymanie obecnych poziomów cen wpływa przede wszystkim ograniczona podaż gruntów o uregulowanym statusie planistycznym, relatywnie stabilny popyt na nieruchomości przeznaczone pod budowę domów oraz stopniowa poprawa warunków finansowania inwestycji mieszkaniowych.
Jednocześnie brak jest obecnie przesłanek wskazujących na gwałtowny wzrost podaży, który mógłby wywołać istotną presję na obniżenie cen - tłumaczy Tomasz Błeszyński.
Sławomir Horbaczewski spodziewa się pogłębiania różnic cenowych między gruntami z ustalonymi możliwościami zabudowy a działkami bez odpowiednich rozstrzygnięć planistycznych. W jego ocenie pierwsza grupa może utrzymać mocniejszą pozycję cenową, podczas gdy sprzedaż drugiej będzie wymagała większej elastyczności właścicieli.
Anna Gołasa Puls Biznesu 21.09.2026
Źródło: https://www.pb.pl/mieszkania-drozeja-ale-symbolicznie-rynek-wchodzi-w-faze-stabilizacji
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
