Po styczniowym odbiciu w lutym transakcyjne ceny mieszkań wyhamowały.
Wśród ekspertów dominuje pogląd, że w najbliższych miesiącach będą stabilne. Skoczyły natomiast ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną, choć przesłanek do zamieszkania w domu jest coraz mniej.
Luty był drugim z kolei miesiącem, w którym po spadku w końcówce 2025 r. ceny mieszkań potwierdzone przez notariuszy rosły – wynika z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl. Indeks ilustrujący zmiany cen transakcyjnych w skali kraju wzrósł w lutym 0,32 pkt, co oznacza mniejsze podwyżki niż w styczniu (wtedy wzrósł o 0,98 pkt).
Ponad połowa ekspertów ds. nieruchomości pytanych przez Cenatorium przewiduje, że w najbliższym półroczu ceny się nie zmienią. Podwyżek i obniżek spodziewa się po 22,2 proc.
Kupujący biorą więcej kredytów hipotecznych
Małgorzata Wełnowska, starsza analityczka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, zwraca uwagę, że w pierwszej połowie roku dynamika cen pozostaje niska, oscylując wokół wskaźnika inflacji. Przypuszcza jednak, że drugie półrocze może przynieść umiarkowany wzrost, wynikający z rosnącego popytu i potencjalnych ograniczeń podażowych związanych z reformą planowania przestrzennego.
O wzroście popytu świadczy większa o 67,4 proc. r/r łączna wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki w lutym 2026 r. - 10,6 mld zł. Ich liczba zwiększyła się w tym czasie o 54,1 proc., co oznacza, że przeciętny kredyt jest wyższy.
– Kupujący zyskują siłę negocjacyjną dzięki dużej liczbie gotowych lokali w ofercie (ok. 20 proc.), co sprzyja rabatom i upustom. Obserwujemy przesunięcie aktywności deweloperskiej w stronę projektów o podwyższonym standardzie energetycznym, co stanowi bezpośrednią odpowiedź na zaostrzone wymogi regulacyjne oraz rosnącą świadomość kosztową nabywców – mówi Małgorzata Wełnowska.
Spada popyt w mniejszych miastach
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, przypomina o różnicach między miastami i lokalizacjami.
– W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto, ceny mieszkań i domów wciąż rosną, choć tempo jest wyraźnie niższe niż w latach boomu. W mniejszych miastach lub na przedmieściach coraz częściej obserwuje się stabilizację cen i lekki spadek popytu. Ograniczona podaż nowych nieruchomości oraz wysokie koszty budowy wciąż jednak podtrzymują presję cenową – mówi Tomasz Błeszyński.
Jego zdaniem długoterminowo rynek jest stabilny, wzrost cen będzie raczej umiarkowany i zależny od lokalnych warunków.
Mieszkania w Warszawie drożeją szybciej, ale niewiele
Różnica dynamiki wzrostu cen transakcyjnych między największym rynkiem a pozostałymi dużymi miastami jest niewielka.
Indeks mierzący dynamikę zmian cen w Warszawie wzrósł w lutym o 0,42 pkt (do 130,73 pkt), a w pozostałych metropoliach o 0,38 pkt (do 133,27 pkt). Miesiąc wcześniej podwyżki były znacznie większe - indeksy urosły odpowiednio o 0,98 pkt i 0,91 pkt.
Ofertowe ceny mieszkań mają lokalną specyfikę
Porównanie cen ofertowych z monitoringu Cenatorium wskazywało w lutym na duże różnice między poszczególnymi miastami.
W Warszawie średnie stawki na rynku pierwotnym spadły w skali miesiąca o 1,2 proc., natomiast na rynku wtórnym - o 0,3 proc. – Na rynku pierwotnym darmowe miejsca postojowe, komórki lokatorskie lub wykończenie wnętrz w cenie de facto obniżają realny koszt zakupu. Natomiast sprzedający na rynku wtórnym częściej schodzą z ceny, widząc, że bez ustępstw ich nieruchomości miesiącami czekają na nabywcę – tłumaczy Małgorzata Wełnowska.
Tańsze niż w lutym były też na rynku pierwotnym i wtórnym mieszkania w ofertach we Wrocławiu (średnio o 1,5 proc.) i w Gdyni (o 0,5 proc.). W Łodzi i Krakowie przeciętne ceny mieszkań deweloperskich wzrosły w ciągu miesiąca o ok. 2 proc., natomiast na rynku wtórnym w tych miastach nastąpił spadek - odpowiednio o 1,5 proc. i 2 proc. w skali miesiąca. W Gdańsku i Poznaniu sytuacja była odwrotna, na rynku pierwotnym średnie ceny obniżyły się, odpowiednio, o 0,7 proc. i 1,4 proc., a na wtórnym nastąpiła podwyżka - w Gdańsku o 0,1 proc., a w Poznaniu o 1,3 proc.
Eksperci tłumaczą, co się dzieje z cenami
– Ceny ofertowe spadają, ponieważ rynek został nasycony rekordową liczbą niesprzedanych mieszkań, co przy braku nowych dopłat rządowych odebrało sprzedającym przewagę. Kupujący odzyskali siłę negocjacyjną dzięki pełnej jawności cen transakcyjnych, która ukróciła wystawianie ofert z zawyżonymi marżami. Dodatkowo wysokie stopy procentowe i niższa rentowność najmu sprawiły, że z rynku niemal zniknęli inwestorzy spekulacyjni – mówi Małgorzata Wełnowska.
Według Marcina Krasonia, eksperta rynku mieszkaniowego w portalu Otodom, kupujący mają spory wybór, a sprzedający muszą wykonać większą pracę, by dotrzeć do klientów i przekonać ich do swojej oferty.
Marcin Krasoń podkreśla, że ogólny obraz rynku, wskazujący na stabilizację cen, to duże uproszczenie.
– Przykładowo na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa mieszkań w granicach Trójmiasta wzrosła w ostatnim roku o ponad 15 proc. W tym samym czasie ceny w Warszawie urosły o 9 proc., we Wrocławiu o 6 proc., a np. w Krakowie, Lublinie i Łodzi o mniej niż 3 proc. Na rynku wtórnym z kolei najdynamiczniej ceny urosły w Bydgoszczy (o 8 proc.) i Trójmieście (o 6 proc.), a w Kielcach spadły o 3 proc. – mówi Marcin Krasoń.
Ceny działek budowlanych rosną, ale rynek domów czeka sprawdzian
Indeks pokazujący dynamikę transakcyjnych cen gruntów zmienił się w lutym najbardziej ze wszystkich analizowanych przez Cenatorium kategorii, bo o 0,93 pkt w ciągu miesiąca (w styczniu wzrósł zaledwie o 0,02 pkt), osiągając 155,81 pkt.
– Odnotowujemy utrzymującą się dużą podaż gotowych domów jednorodzinnych, co jest zjawiskiem wielowymiarowym. Z jednej strony stanowi to pokłosie wciąż ograniczonej zdolności nabywczej części gospodarstw domowych, z drugiej zaś jest efektem zmian w modelu pracy. Obserwowany w ostatnich kwartałach definitywny odwrót wielu korporacji od pracy hybrydowej i zdalnej wpłynął na postrzeganie nieruchomości podmiejskich i związanej z nimi uciążliwości codziennych dojazdów – mówi Małgorzata Wełnowska.
Według Sławomira Horbaczewskiego, byłego wiceprezesa Marvipolu i szefa Wikany, domy jednorodzinne są dziś kupowane coraz ostrożniej, zwłaszcza jeśli cena przekracza 1 mln zł.
– Wówczas realną alternatywą są mieszkania w budynkach wielorodzinnych, które znacznie łatwiej jest zbyć na rynku wtórnym. Dzisiaj przeżywalność związków małżeńskich jest coraz krótsza, a domy jednorodzinne są kupowane z reguły przez pełne rodziny – mówi Sławomir Horbaczewski.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 04.04.2026
Źródło: https://www.pb.pl/mieszkania-drozaly-w-lutym-wolniej-ale-grunty-szybciej/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
