To eldorado dla kupujących.
Większy wybór, dostępność od ręki, a często także niższa cena - klienci korzystają na istnym wysypie gotowych, niesprzedanych mieszkań, który jest efektem spowolnienia kontraktacji i niezrealizowanych obietnic polityków.
Sytuacja na rynku jest korzystna dla potencjalnych nabywców, ale liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań może niepokoić deweloperów. Z danych firmy JLL wynika, że w IV kw. 2025 r. zwiększyła się ona w siedmiu największych miastach aż o 46 proc. do ponad 14 tys. W skali roku wzrost był prawie trzykrotny.
- Szukając powodu należy wrócić do sytuacji z końca 2023 r. i początku 2024. Był to moment, kiedy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży znaczącą liczbę nowych mieszkań, głównie w związku z funkcjonującym programem Bezpieczny kredyt 2 proc. Przygotowywali się też na zapowiadany przez polityków nowy program Mieszkanie na start. Nadszedł właśnie moment, w którym skończyła się budowa tych mieszkań i jakaś ich część nadal pozostaje w ofercie – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
Jak tłumaczy, począwszy od I kw. 2024 r. sprzedaż wyraźnie wyhamowała, co wydłużyło kontraktację i spowodowało, że na największych rynkach zwiększała się pula gotowych lokali, na które nie było chętnych.
Zapaliła się czerwona lampka
O tym, do czego doprowadziły niezrealizowane obietnice rządzących mówi także Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
- Wbrew twardym danym, przez długi czas politycy zarzekali się, że pieniędzy na program Bezpieczny kredyt 2 proc. nie zabraknie. Potem słyszeliśmy, że lada moment wprowadzony zostanie nowy, bardziej racjonalny program wsparcia dla osób młodych chcących się usamodzielnić i założyć rodziny. Jak już dziś wiemy, nic z tego nie wyszło - mówi Bartosz Turek.
Przypomina też, że deweloperzy najpierw bagatelizowali rolę Bezpiecznego kredytu 2 proc., a potem okazali się nieprzygotowani na możliwy do przewidzenia gwałtowny wzrost popytu. W kolejnych kwartałach nie chcieli powtórzyć tego błędu, więc na fali obietnic wprowadzenia nowego programu dopłat nie szczędzili sił i pieniędzy na rozpoczynanie kolejnych budów.
- Efekt jest taki, że mamy obecnie największą podaż mieszkań na sprzedaż w historii. Mniej więcej co piąte niesprzedane mieszkanie jest już ukończone. Nie jest to jeszcze sytuacja nadmiernie groźna. To raczej sygnał ostrzegawczy niż alarmowy. Przy tym oczywiście to jest rynkowa średnia. Są lokalizacje lub firmy, które mają wyniki gorsze, a gotowe niesprzedane mieszkania mogą stanowić jedną trzecią czy nawet większą część oferty – mówi Bartosz Turek.
O sygnale ostrzegawczym mówi także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Jego zdaniem wzrost udziału gotowych mieszkań do ok. 20 proc. oferty sygnalizuje narastające niedopasowanie struktury podaży do popytu, zwłaszcza pod względem cen, metraży i lokalizacji.
- Część oferty jest po prostu zbyt droga jak na możliwości nabywców. Na obecnym etapie trudno uznać poziom zapasów za jednoznacznie niebezpieczny dla rynku. Nadal mieści się on w granicach kontrolowanego ryzyka, choć jest wyraźnym sygnałem ostrzegawczym. Jeśli wysoki poziom gotowych lokali utrzyma się w kolejnych kwartałach, presja na marże, korekty cenowe oraz ograniczenie nowych inwestycji będą nieuniknione - uważa Tomasz Błeszyński.
Nie ma powodów, by bić na alarm
Zdaniem części analityków wzrost liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań bywa naturalnym etapem rozwoju rynku.
- Nie sądzę, aby był to powód do bicia w dzwony – uważa Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w Metrohouse. Przekonuje, że w ostatnich latach byliśmy przyzwyczajeni do tego, że nabywaliśmy dziury w ziemi, czyli mieszkania na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Klienci często podejmowali decyzje w pośpiechu, bez większej refleksji z obawy, że pożądany przez nich produkt szybko zniknie z rynku.
- Dziś nastąpiła normalizacja. Klient ma wybór, a ten wybór nie jest obarczony presją czasu. Idealna sytuacja. Deweloperzy są profesjonalnymi podmiotami, z pewnością ich decyzje biznesowe są głęboko przemyślane. Skoro budują, zdają sobie sprawę z potencjału rynku i jego chłonności – twierdzi Marcin Jańczuk.
Koszty i korzyści dla obydwu stron
Ewa Palus, główna analityczka serwisu Tabelaofert.pl nie ma wątpliwości, że utrzymanie wysokiej aktywności przez deweloperów w okresie niskich wyników sprzedażowych było ryzykowne. Rozpoczynając nowe inwestycje, spółki miały jednak świadomość, że oferta znacznie wzrośnie, a sprzedaż będzie trwała dłużej, także po zakończeniu budowy.
- Wydłużenie okresu sprzedaży wiąże się z dodatkowymi kosztami po stronie dewelopera, w tym np. kosztami finansowania inwestycji czy opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Deweloperzy podjęli to ryzyko. Na znaczącej ofercie mieszkań gotowych skorzystać mogą obie strony. Deweloperzy mają produkt, który nabywcy najbardziej lubią, czyli mieszkanie,
które można zobaczyć. Taka sprzedaż jest dużo łatwiejsza, dodatkowo ceny mieszkań gotowych są wyższe niż tzw. dziury w ziemi. Nabywcy mogą za to wybierać spośród mieszkań, w których będą mogli zamieszkać niemal od razu. Tym samym nie będą musieli przez rok czy nawet dwa lata jednocześnie płacić części raty kredytu hipotecznego i czynszu najmu – tłumaczy Ewa Palus.
W zbliżonym tonie wypowiada się Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
- Pamiętajmy, że kupno gotowego mieszkania ma dwie ważne zalety: można je dokładnie obejrzeć przed podpisaniem umowy i szybko się wprowadzić. To szczególnie ważne dla osób płacących za wynajem. Kiedyś problemem był mniejszy wybór gotowych mieszkań. Zazwyczaj zostawały większe i droższe lokale, bo mniejsze i tańsze znikały już na etapie budowy. Dziś ten argument traci na znaczeniu, bo przy „zatrzęsieniu” mieszkań oddanych do użytkowania rosną szanse na znalezienie optymalnego pod względem metrażu czy ceny - mówi Marek Wielgo.
Podobne obserwacje ma Karolina Furmańska, ekspertka Cushman&Wakefield. Jak tłumaczy, z punktu widzenia nabywców sytuacja, w której nie muszą kupować kota w worku, jest bardzo dobra.
- Pierwszy raz od dawna klienci mają szansę wybierać u deweloperów spośród przynajmniej kilku interesujących gotowych propozycji i bardziej świadomie podjąć decyzję o zakupie. Można rzec, że to sprawia, że rynek jest bardziej zrównoważony. Jednocześnie, z uwagi na to, że od czerwca 2026 r. w życie wchodzi w pełni nowelizacja ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przyszłości możemy się spodziewać spadku liczby wprowadzanych do oferty nowych projektów. O nowe grunty może być po prostu nieco trudniej. Ponadto deweloperzy dopasują ofertę do rynku. Jeśli sprzedaż nie przyspieszy, to naturalne będzie wolniejsze wprowadzanie nowych projektów w przygotowaniu - mówi Karolina Furmańska.
Specyfika końca roku
Na ciekawą kwestię zwraca uwagę Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.
- Czwarty kwartał roku często podawany jest przez deweloperów jako planowany termin zakończenia budowy, zarówno żeby zdążyć z ostatnimi pracami przed kolejną zimą, która może spowodować dodatkowe opóźnienia, jak i po to, by zmieścić się z przekazaniem mieszkań w danym roku finansowym. Zwykle na koniec roku nieco większa pula mieszkań z oferty niż w pozostałych kwartałach zyskuje status gotowych. Jest też i taka grupa inwestycji oddawanych do użytku w IV kw. 2025 r., w których sprzedaż uruchomiono dopiero na zaawansowanym etapie budowy. Nie dziwi więc, że w ofercie pozostaje nawet kilkadziesiąt procent mieszkań - mówi Agnieszka Mikulska.
Gotowe nieruchomości windują cenę
Zdaniem Marka Wielgo dopóki rośnie gospodarka, na rynku utrzymuje się niskie bezrobocie i poprawia dostępność kredytów, zagrożenie związane z dużą liczbą gotowych, niesprzedanych mieszkań wydaje się niewielkie.
- W tym roku popyt na mieszkania najpewniej wzrośnie, więc gotowych mieszkań będzie ubywać - mówi Marek Wielgo.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że tylko w Warszawie i Trójmieście gotowe mieszkania są przeciętnie droższe niż cała oferta, czyli miks lokali w budowie i gotowych. W stolicy średnia cena całej oferty sięgała w grudniu 18,4 tys. zł za m kw., podczas gdy gotowe lokale kosztowały przeciętnie niemal 19,4 tys. - mówi Marek Wielgo.
Odwrotna sytuacja występuje w pozostałych metropoliach. Tam gotowe mieszkania potrafią być wyraźnie tańsze. Np. w Poznaniu średnia cena dla całej oferty wynosiła w grudniu niemal 14 tys. zł/m kw., natomiast oddanych do użytkowania – ok. 12,7 tys. zł.
- Oczywiście nie warto z góry rezygnować z gotowego mieszkania tylko dlatego, że w ogłoszeniu widnieje wysoka cena. Deweloperom często zależy na domknięciu sprzedaży ostatnich lokali w zakończonych projektach, a to otwiera pole do negocjacji. Rabaty potrafią być naprawdę znaczące - mówi Marek Wielgo.
Anna Gołasa Puls Biznesu 21.01.2026
Źródło: https://www.pb.pl/mamy-najwiecej-mieszkan-na-sprzedaz-w-historii-to-eldorado-dla-kupujacych/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
