Kupujesz mieszkanie

Nie daj się złapać na tanie chwyty.

Kupowanie mieszkań czasem przypomina wyścig po ostatnie lokale w ofercie. Klientów popędzają hasła: „rezerwuj teraz, jutro będzie późno”. Wielu nabiera się też na chwyty, takie jak kąpiel leśna w cenie lub spacer z celebrytą po osiedlu.

  • Decyzja o zakupie mieszkania coraz częściej nie jest wynikiem analizy, lecz reakcji na presję czasu i emocje.
  • Narracje o „ostatnich wolnych mieszkaniach” czy „kończącej się puli lokali” nie są opisem rzeczywistości, lecz narzędziem sprzedaży.
  • Brak dystansu do różnych zabiegów marketingowych sprawia, że mieszkanie za setki tysięcy lub miliony złotych bywa analizowane krócej niż zakup telefonu.

Wielu kupujących nie wybiera mieszkań świadomie. – Łapią je, zanim znikną z oferty. W praktyce oznacza to, że decyzja coraz częściej nie jest wynikiem analizy, lecz reakcji na presję czasu i emocje – tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Jeśli nie kupisz dziś, jutro będzie za późno 

Narracje o „ostatnich wolnych mieszkaniach” czy „kończącej się puli lokali” nie są opisem rzeczywistości, lecz narzędziem sprzedaży. 

– Działają, ponieważ tworzą sztuczne poczucie rywalizacji i straty: jeśli nie kupisz dziś, jutro będzie za późno. W takiej atmosferze trudno o racjonalną analizę – podkreśla Tomasz Błeszyński.

Dlatego proces decyzyjny często wygląda odwrotnie, niż powinien:

● zobaczenie oferty,

● obawa, że zniknie,

● szybka rezerwacja,

● dopiero później analiza.

To odwrócenie naturalnej logiki. Mieszkanie za setki tysięcy lub miliony złotych bywa analizowane krócej niż zakup telefonu – dodaje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Największym błędem kupujących jest pośpiech 

– Mechanizm „rezerwuj teraz, jutro nie będzie” działa skutecznie, ale rzadko ma cokolwiek wspólnego z realną analizą – podkreśla Tomasz Błeszyński.

W praktyce prowadzi to do powtarzalnych konsekwencji:

● wyboru gorszej lokalizacji,

● akceptacji kompromisów jakościowych,

● braku refleksji nad przyszłą odsprzedażą. 

– Wbrew popularnym opiniom nieruchomości nie są automatycznie bezpieczną inwestycją. Rynek bardzo precyzyjnie weryfikuje jakość: dobre mieszkania sprzedają się łatwo, przeciętne wymagają ceny kompromisowej, a słabe pozostają na rynku długo – wylicza Tomasz Błeszyński. 

Kupujący współtworzą rynek mieszkaniowy 

Jednym z największych paradoksów jest to, że ci sami kupujący, którzy mówią o zepsutym rynku i byle jakich inwestycjach, wcześniej akceptują: słabe układy mieszkań, brak światła dziennego, przeładowane osiedla, niedostateczną infrastrukturę i presję szybkiej decyzji.

Łatwo obarczać odpowiedzialnością deweloperów. Trudniej przyznać, że to kupujący: akceptują standard, finansują przeciętność i decydują, co się opłaca budować – wyjaśnia Tomasz Błeszyński.

Jak zachować dystans do promocji? 

Oczywiście każdy sprzedający mieszkanie będzie próbował przedstawić zarówno oferowane lokum, jak i sytuację rynkową w korzystnym dla siebie świetle.

Ta tendencja dotyczy w podobnym stopniu rynku pierwotnego oraz wtórnego. Jeżeli przyjrzymy się narracji deweloperów, to praktycznie zawsze próbują oni przedstawić sytuację rynkową w sposób zachęcający do zakupu lokum – uważa Leszek Markiewicz, prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.

Podobną taktykę, jak dodaje, stosują np. osoby promujące różne rozwiązania stricte inwestycyjne, więc nie można mówić, że narracja prozakupowa to domena jedynie deweloperów.

Przechodząc na poziom pojedynczych inwestycji widzimy czasem np. zachęty do zakupu mówiące, że do sprzedania został już ostatni lokal w tym projekcie dewelopera. Czy to dobra okazja?

– Niekoniecznie, ponieważ może się okazać, że właśnie to ostatnie mieszkanie z jakiegoś powodu, np. nietypowego rozkładu wcześniej nie znalazło właściciela – przestrzega Leszek Markiewicz. 

Ekspert dodaje, że trzeba też zachować pewien dystans do promocji u deweloperów, ponieważ mogą one sugerować nie tylko okazję, ale również problemy ze sprzedażą mieszkań w danej inwestycji – spowodowane np. dość niefortunną lokalizacją. 

Okazja: mieszkanie ze schronem 

Jeżeli chodzi o wtórny rynek mieszkań, to – jak opisuje Leszek Markiewicz – obecna, wciąż duża podaż skłania sprzedających do kreatywności wykraczającej poza standardowe zapewnienia o perspektywicznej lokalizacji i eleganckim wystroju, niestety czasem mocno już niemodnym. 

Innym ciekawy przykład to niedawne ogłoszenie z Katowic, w którym osoba prywatna oferuje „unikalne mieszkanie ze schronem”.

– Faktycznie budynek, w którym znajduje się to lokum posiada kondygnacje podziemne. Natomiast, czy można mówić o schronie? Tutaj są duże wątpliwości – przyznaje Leszek Markiewicz.

Oczywiście kwestie związane z bezpieczeństwem nabrały znaczenia w ostatnich latach.

– Będą one mocniej akcentowane przez deweloperów, gdy w większej liczbie pojawią się na rynku inwestycje posiadające – wymagane przez nowe przepisy – miejsca doraźnego schronienia w kondygnacji podziemnej – tłumaczy Leszek Markiewicz, prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl.

Deweloperze, nie poganiaj klientów! 

Z kolei zdaniem Mirosława Króla, eksperta rynku nieruchomości, zdecydowanie zmniejszyła się liczba chwytów marketingowych, które mają za zadanie wywołać typowe „call to action”.

Jeszcze kilka lat temu byliśmy świadkami sytuacji, w których deweloperzy, mając kilkanaście wolnych mieszkań, namawiali klientów do zakupu, ogłaszając, że to, które właśnie oglądają jest już ostatnie.

Taki marketing nie działa już na wyobraźnię ludzi tak intensywnie, bo widzimy, że sytuacja na rynku nie sprzyja poganianiu klientów, lecz raczej spokojniejszym i bardziej przemyślanym decyzjom. Nawet mam wrażenie, że nie jest to dobrze widziane, gdy deweloper lub sprzedawca mieszkania mocniej naciskają na klienta – podkreśla Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Kąpiel leśna w cenie mieszkania 

Jeszcze niedawno, jak podkreśla ekspert, normą było m.in. organizowanie tzw. dni otwartych, w czasie których motywowano klientów do podpisywania umów przedwstępnych znacznymi upustami.

Kiedyś też garaż lub miejsce postojowe było w cenie mieszkania. Dzisiaj standardem jest ewentualnie obniżka ich ceny. Przestrzeń parkingowa stała się już zbyt cenna, by dodawać ją ot tak.

– Najciekawszy benefit, jaki widziałem, to – organizowana raz w miesiącu - kąpiel leśna dla mieszkańców osiedla. Była to oferta inwestycji pod dużym miastem – opisuje Mirosław Król.

Czasem zdarza się też, że na dni otwarte czy prezentacje mieszkań zapraszani są celebryci np. aktorzy.

– Oprowadzają po mieszkaniach i robią sobie zdjęcia z osobami odwiedzającymi osiedle podczas zorganizowanych wydarzeń – opisuje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości. 

Warto jednak pamiętać, że nieruchomości, jak przypomina Tomasz Błeszyński, nie nagradzają emocji, pośpiechu, ani wiary w okazję życia, lecz analizę, cierpliwość, świadome kompromisy i myślenie o przyszłej odsprzedaży już w momencie zakupu.

Grażyna Kuryłło Property News 03.06.2026

Źródło: https://www.propertynews.pl/mieszkania/kupujesz-mieszkanie-nie-daj-sie-zlapac-na-tanie-chwyty/

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński