Przez lata władze Krakowa wysyłały przemysł na Rybitwy.
W źle przewietrzanej niecce obok oczyszczalni ścieków swoje miejsce znalazło ponad 250 przedsiębiorstw. Teraz miasto chce tam wpuścić deweloperów mieszkaniowych.
Przedsiębiorcy z Rybitw, przemysłowej dzielnicy Krakowa, i ich pracownicy domagają się uwzględnienia ich interesów w zmianach planistycznych szykowanych przez miasto. W kwietniu zorganizowali duży protest przed magistratem. Obawiają się, że podzielą los istniejącego od 50 lat wyścigowego Toru Poznań zamkniętego na wniosek mieszkańców pobliskich nowych osiedli, którym przeszkadzał hałas.
W obowiązującym jeszcze miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego funkcja przemysłowo-usługowa zajmuje ok. 90 proc. powierzchni. To było naturalne miejsce sytuowania także uciążliwych zakładów – w jego centrum znajduje się oczyszczalnia ścieków obsługująca 70 proc. miasta, a przemysł rozwijał się w tej dzielnicy już po II wojnie światowej.
Pomysł budowy osiedli mieszkaniowych na Rybitwach miasto forsuje od 2014 r., a ostatnio przygotowania nabrały tempa. Po odrzuconym po protestach projekcie tzw. Nowego Miasta z 2022 r. przedstawiło masterplan „Płaszów-Rybitwy. Nowoczesna Zielona Dzielnica”. Dokument zakłada pozostawienie dla przemysłu jedynie maleńkiego skrawka liczącej ponad 758 ha dzielnicy.
— Na terenie Rybitw działa od lat ponad 250 firm o łącznych obrotach przekraczających 9 mld zł rocznie i zatrudniających blisko 20 tys. osób. Sąsiedztwo osiedli domów wielorodzinnych to dla nas oczywiste źródło nieuniknionych w przyszłości konfliktów — mówi Remigiusz Tytuła, prezes krakowskiej Fundacji Rozwoju Przedsiębiorczości Klaster Rybitwy, zrzeszającej ponad 30 firm.
Spór o kierunek rozwoju miasta
Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, spór o Rybitwy wynika ze zderzenia istniejącej funkcji z nową wizją rozwoju przestrzeni. W Krakowie różnicą jest skala: chodzi o całą dzielnicę i setki firm.
Ekspert uważa, że sednem problemu jest sposób wprowadzania zmian i brak poczucia współdecydowania stron.
Sytuacja dla przedsiębiorców wygląda jak „próba przestawienia planszy w trakcie gry” – inwestowali w lokalizację przy określonych warunkach, które teraz mają ulec fundamentalnej zmianie.
Presja inwestycyjna kontra codzienne uciążliwości
Miasto przekonuje, że masterplan to kierunek wypracowany w rozmowach z mieszkańcami i firmami, będący pierwszym krokiem do planu ogólnego.
— Miasto się rozrasta, presja inwestycyjna nie zniknie, a jednocześnie nie można ignorować codziennych problemów ludzi, którzy już tu mieszkają. Uciążliwe zapachy, niedostosowana infrastruktura, chaos przestrzenny czy braki w komunikacji to nie są abstrakcyjne hasła — mówi Stanisław Mazur, zastępca prezydenta Krakowa.
Miasto: dużo czasu na przeprowadzkę firm
Przedsiębiorcy czują się jednak pomijani, co wyrazili podczas protestu 22 kwietnia 2026 r. Urzędnicy wskazują zakład segregacji odpadów jako najbardziej uciążliwy i sugerują przeprowadzkę na tereny Nowej Huty.
— To jakby obiecywali im Niderlandy. Nie udzielają też odpowiedzi na pytanie, jak najbardziej zadłużone miasto w Polsce chce zaspokoić idące w setki milionów roszczenia firm z branży zagospodarowania odpadów związane z ewentualną przeprowadzką — komentuje Remigiusz Tytuła. Dodaje, że procedury uzyskiwania koncesji na odpady są niezwykle rygorystyczne.
Miasto w odpowiedzi dla PB twierdzi, że nowa lokalizacja dla firm zostanie określona w Planie Ogólnym, a proces przekształcenia obszaru potrwa do 2050 roku.
Firmy: szybka ścieżka dla mieszkaniówki
Mimo zapewnień o „długofalowym procesie”, zmiany mogą zajść szybko dzięki Zintegrowanym Planom Inwestycyjnym (ZPI), które zastępują tzw. lex deweloper.
— To szybka ścieżka do wprowadzenia mieszkaniówki na tym terenie. Pierwszy wniosek dotyczący ZPI Półlanki-Boczna (...) już jest zgłoszony do urzędu miasta. Nowe osiedle może powstać ledwie 500 metrów od oczyszczalni, podczas gdy rekomendacje Ministerstwa Klimatu i Środowiska wskazują trzy razy większą odległość — mówi Remigiusz Tytuła.
Mieszkaniówka plus przemysł to wojna, a nie mixed-use
Aleksandra Wołodźko, prezeska Greenfields:
- Zestawienie produkcji z mieszkaniówką generuje problemy.
- Przemysł to logistyka, wzmożony ruch ciężarowy i często całodobowy rytm działania.
- Trudno oczekiwać od firm ograniczania aktywności tylko dlatego, że obok pojawia się nowa zabudowa.
- Miasto powinno wcześniej wypracować rozwiązania z właścicielami gruntów na warunkach rynkowych i z realnym planem relokacji.
- Prawo powinno chronić przedsiębiorców i mieszkańców
Bartłomiej Tkaczyk, partner w kancelarii Legally.Smart:
- Samorząd poprzez plany miejscowe kształtuje ryzyko przyszłych konfliktów.
- Skutki tych decyzji często spadają na przedsiębiorców, którzy muszą ograniczać działalność lub inwestować w zabezpieczenia.
- Legalnie działający biznes powinien mieć zapewnioną przewidywalność regulacyjną.
- Kluczowa jest transparentność deweloperów wobec nabywców mieszkań; brak rzetelnej informacji o uciążliwościach sąsiedztwa może rodzić ryzyko prawne.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 11.05.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie Gemini AI
