Ceny mieszkań w ryzach, za to ceny działek mogą poszybować w górę.
Rok 2026 upłynie pod znakiem oswajania się z brakiem programu dopłat do kredytów oraz wyczekiwania na kolejne obniżki cen - uważają pośrednicy nieruchomości. Jak podają, ceny mieszkań nie powinny dynamicznie rosnąć, w przeciwieństwie do działek. Te z wydanymi warunkami zabudowy będą drożeć.
Końcówka roku 2025 upłynęła pod znakiem zwiększonego popytu na rynku nieruchomości, który napędziły kolejne obniżki stóp procentowych. W 2026 roku rynek będzie wypatrywał kolejnych. Czy jest szansa, że nastąpią? A jeśli tak, to jak zareagują na to ceny?
Pośrednicy nieruchomości kreślą dla serwisu Wyborcza.biz scenariusze na 2026 roku. I choć podkreślają, że spodziewają się dużej stabilizacji na rynku mieszkań, to przyznają, że wiele może dziać się na rynku gruntów. Spore zmiany przyniosą plany ogólne, które gminy muszą przygotować do końca czerwca 2026 roku.
Joanna Lebiedź, pośredniczka nieruchomości, właścicielka biura nieruchomości Lebiedź Nieruchomości Vistate:
Rok 2025 był okresem stabilizacji i nieznacznych spadków cen nieruchomości w Polsce. W zasadzie cały rok charakteryzował się dobrze widoczną stabilizacją cen na rynku wtórnym, a w ostatnim kwartale kilka miast, celujących zazwyczaj w wysokich cenach mieszkań, jak np. Warszawa, Kraków, Poznań czy Gdańsk, odnotowało spadki cen ofertowych, przy czym podaż zdecydowanie przewyższała popyt.
Podkreślić tutaj należy, że analizy dokonywane z cen ofertowych nie ukazują realiów rynku. W 2025 roku odnotowaliśmy, że w niektórych przypadkach transakcje zamykały się kwotą 15-25 proc. poniżej ceny pierwotnie oczekiwanej. A w pojedynczych przypadkach różnica była jeszcze większa. Wydłużył się też czas od wystawienia oferty do jej zbycia, które następowało dopiero po dokonaniu korekty ceny.
Zatem w 2026 roku jest bardzo prawdopodobne, że stabilizacja cen będzie się utrzymywać, a kupujący będą mieli coraz więcej możliwości wyboru nieruchomości i czasu na podjęcie decyzji. Dla kupujących zatem może to być sytuacja znacznie bardziej komfortowa niż przy rynku "rosnącym", gdzie o mieszkania toczono bitwy, praktycznie wszystkie sprzedawały się na pniu i często znacznie powyżej ceny ofertowej.
Bardzo prawdopodobne jest, że w 2026 roku rynek nieruchomości będzie się zachowywał podobnie, jak w końcówce roku 2025, i większość analityków zgodnie prognozuje prawdopodobieństwo utrzymania się podobnych trendów na rok nadchodzący.
Niemałe zamieszanie wprowadzi uchwalanie planów ogólnych zagospodarowania, obligatoryjnych dla wszystkich gmin w Polsce od czerwca 2026 roku. Wiadomo, że wstrzymane będzie wydawanie warunków zabudowy oraz że niektóre działki mogą stracić możliwości realizowania na nich zaplanowanych inwestycji. Ta regulacja prawdopodobnie wpłynie na znaczący wzrost wartości tych terenów, gdzie budować będzie można.
Reasumując, rok 2026 nie powinien przynieść drastycznych zmian tak dla inwestorów, jak i dla zbywających. Wzorem lat poprzednich największym zainteresowaniem będą zapewne cieszyć się mieszkania małe i średnie. Te kupowane dla siebie, jak i inwestycyjnie, na przykład pod wynajem. Jedynym segmentem, gdzie nadejdą duże zmiany, będzie inwestowanie w grunty. Trzeba będzie bowiem znaleźć i nabywać tylko takie, gdzie możliwe będzie realizowanie inwestycji.
Marcin Jańczuk, ekspert agencji nieruchomości Metrohouse:
Jak widać, do wzrostu popytu na rynku mieszkaniowym nie wystarczają kolejne spadki stóp procentowych. Jest to istotny element decyzyjny, ale nie powoduje jednak skokowego wzrostu zainteresowania rynkiem nieruchomości. Choć oczekiwania były większe, popyt odbudowuje się powoli. Rok 2026 może upłynąć właśnie pod znakiem dalszego stopniowego napływu na rynek nowych nabywców. Jest to konieczne, bo zarówno tempo sprzedaży inwestycji, jak i czas sprzedaży są dalekie od poziomu satysfakcjonującego deweloperów i indywidualnych sprzedających.
Można więc oczekiwać kolejnych zachęt sprzedażowych i kontynuacji procesu urealniania się cen. Sytuacja na lokalnych rynkach może znacząco się różnić – będzie to konsekwencja wielkości podaży, ale też - coraz bardziej - potencjału poszczególnych ośrodków. Nadal pod znakiem zapytania stoi powrót na rynek inwestorów – być może zachęty, zwłaszcza ze strony deweloperów, mogą ponownie uaktywnić popyt inwestycyjny. Ten jednak będzie koncentrował się przede wszystkim w największych miastach, które gwarantują dość stabilne warunki późniejszego procesu wynajmu nabywanych lokali.
Duże znaczenie dla kondycji rynku nieruchomości będzie mieć sytuacja za naszą wschodnią granicą. Potencjalne zawarcie pokoju może stanowić sygnał stabilizacji w regionie i stanowić bodziec do zakupów. Mechanizmy zakupowe są jednak bardziej skomplikowane - duże znaczenie ma tu też stabilna sytuacja na rynku pracy, dane makro, czy szeroko pojęte bezpieczeństwo finansowe nabywców.
Dorota Wrona, dyrektorka oddziału Bonus Nieruchomości w Poznaniu:
Obecną sytuację na rynku nieruchomości uważam za dążącą do stabilizacji. W tej chwili jesteśmy w tym procesie i spodziewam się, że w 2026 będzie rokiem akceptacji i bardziej świadomych decyzji.
W ostatnich latach rynek mieszkaniowy przyzwyczaił się do polityki pobudzającej do zakupów ad hock poprzez rządowe programy dopłat. Dzisiaj tym, co ma szansę zachęcić do zakupu nieruchomości są niskie stopy procentowe, które obniżają raty kredytów i powodują, że zainteresowani zakupem mają wyższą zdolność kredytową oraz dodatkowe zwolnienie z 2 proc. podatku PCC przy zakupie swojej pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego.
W mojej ocenie rynek się przyzwyczaja do braku dopłat, stąd wydłużony proces decyzyjny u kupujących, którzy jeszcze trochę niedowierzają, że to już tak będzie. W związku z tym sprzedaż zwolniła, popyt wyhamował, a ceny się ustabilizowały – to są fakty. Rosną koszty budowy i wykończenia nieruchomości, rosną również wynagrodzenia, więc nie spodziewałabym się obniżek cen. Zarówno wzrost pensji, jak i obniżki stóp procentowych zwiększają zdolność kredytową i coraz więcej osób stać na zakup nieruchomości, także konkurencja rośnie. Niemniej kupujący nie działają już tak impulsywnie, chcą dobrze przemyśleć swoje decyzje, porównać oferty, są ostrożniejsi. Sprzedaż wymaga więc więcej czasu i cierpliwości, a nie nerwowych ruchów podyktowanych frustracją. Dlatego w 2026 roku spodziewam się akceptacji obecnego stanu rzeczy i rozsądnych, przemyślanych działań.
Rafał Bieńkowski z portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl:
Trudno spodziewać się jednego, ogólnopolskiego scenariusza. Wyniki badania nastrojów, które pod koniec roku przeprowadziliśmy wśród 1,5 tys. pośredników, pokazują, jak niejednoznaczny jest dziś rynek. Okazało się, że mniej więcej po 30 proc. profesjonalistów spodziewa się wzrostu, stabilizacji lub spadku cen mieszkań w pierwszym kwartale 2026 roku. Nawet osoby będące najbliżej transakcji nie mają jednej, w miarę wspólnej prognozy. Wynika to też z tego, że każdy patrzy na przyszłość przez pryzmat lokalnego rynku. A te często mocno się od siebie różnią. W jednych miastach popyt wciąż trzyma ceny, w drugich popyt wyhamował i korekty są tam wymuszone przez realia. W nowym roku możemy więc spodziewać się mozaiki bardzo różnych sytuacji.
Co będzie kształtowało rynek w 2026 roku? Przede wszystkim decyzje dotyczące stóp procentowych, chociaż pamiętajmy, że nie tylko oprocentowanie ma znaczenie. Ważna jest też polityka banków (wkład własny, scoring, czyli ocena kredytobiorcy itd.), zmiany w rekomendacjach KNF, stabilność dochodów gospodarstw domowych. Jeśli banki faktycznie odkręcą kurek, popyt ruszy. Jeśli nie – nawet tańszy kredyt może niewiele zmienić. Obniżki stóp pomagają, ale nie rozwiązują problemu, którym dla wielu pozostają wysokie ceny. Nawet jeśli raty stają się łatwiejsze do udźwignięcia, wiele mieszkań nadal jest po prostu zbyt drogich w relacji do zarobków. Pod koniec 2025 roku aż 83 proc. badanych uczestników rynku określało ceny jako wysokie lub bardzo wysokie – tak wynika z naszego badania "To my. Polacy o nieruchomościach".
Wpływ na popyt będą miały też oczywiście: sytuacja na rynku pracy, inflacja, koszty budowy i podaż mieszkań. Nie zapominajmy też o czynnikach tła, które również mogą wpłynąć na postawę kupujących: przyszłość wojny w Ukrainie, kondycja gospodarki, koszty energii, nastroje inwestorów. To wszystko może mieć znaczenie. I nie musi nawet dojść do kryzysu – często wystarczy wzrost niepewności, by część kupujących po prostu wstrzymała oddech i odłożyła decyzję.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości:
Rok 2026 zapowiada się jako okres istotnych zmian strukturalnych na polskim rynku mieszkaniowym. Po latach silnego wzrostu cen i wysokiej aktywności zakupowej rynek wchodzi w fazę stabilizacji, w której kluczową rolę odgrywają selektywność, analiza danych i racjonalne podejmowanie decyzji. W największych aglomeracjach widoczna jest nadpodaż mieszkań, co przesuwa równowagę sił na stronę kupujących i zwiększa ich możliwości negocjacyjne.
Zmiany te nie oznaczają gwałtownego załamania cen, lecz stopniową i kontrolowaną korektę. Ceny transakcyjne, szczególnie na rynku pierwotnym, mogą spadać, jednak będzie to proces rozłożony w czasie. Otoczenie makroekonomiczne pozostaje relatywnie stabilne – umiarkowany wzrost PKB oraz środki z Krajowego Planu Odbudowy wspierają gospodarkę, choć dynamika płac wyraźnie słabnie. Ostrożniejsze nastroje w sektorach BPO (outsourcing) i IT ograniczają popyt kredytowy, przez co większą aktywność wykazują nabywcy gotówkowi.
Na rynku pierwotnym deweloperzy koncentrują się na redukcji zapasów gotowych mieszkań, oferując rabaty, elastyczne harmonogramy płatności oraz dodatkowe pakiety wykończeniowe. Coraz większe znaczenie mają standard energetyczny, jakość wykonania i zgodność z regulacjami środowiskowymi. Jednocześnie postępuje konsolidacja branży – silniejsze podmioty przejmują mniejsze firmy lub ich projekty.
Rynek wtórny cechuje się większą stabilnością, choć rosnąca podaż mieszkań sprzedawanych przez flipperów sprzyja negocjacjom cenowym. Sprzedający muszą coraz częściej inwestować w poprawę stanu technicznego lokali, profesjonalną prezentację i pełną dokumentację prawną, aby przyciągnąć nabywców. W miastach o dobrej infrastrukturze i dostępie do komunikacji publicznej konkurencja jest szczególnie silna, co wymusza dodatkowe rabaty lub atrakcyjne warunki transakcji. Kupujący stają się bardziej wymagający, zwracając uwagę nie tylko na lokalizację, ale także koszty eksploatacji i standard wykończenia.
Całość rynku w 2026 roku kształtuje się w warunkach większej równowagi i profesjonalizacji i mam nadzieję, że nie doczekamy się jakiejś politycznej ingerencji realizującej ambicje parlamentarzystów i rządu do "naprawiania i regulowania" tego, co już funkcjonuje. Stabilność rynku sprzyja podejmowaniu decyzji inwestycyjnych opartych na danych i analizie realnego popytu, a nie krótkoterminowych impulsach politycznych. Dzięki temu zarówno nabywcy, jak i deweloperzy mogą planować swoje działania w sposób przewidywalny, co sprzyja długofalowemu rozwojowi sektora mieszkaniowego.
Grzegorz Pogorzelski, właściciel Pogorzelski Nieruchomości:
Rok 2026 na rynku nieruchomości najprawdopodobniej upłynie pod znakiem stabilizacji, a nie gwałtownych zmian cenowych. Po kilku latach silnych wzrostów oraz okresie podwyższonej niepewności coraz więcej wskazuje na to, że rynek będzie funkcjonował w warunkach większej równowagi. Ceny mieszkań – zwłaszcza w największych miastach – powinny utrzymać się na zbliżonym poziomie, a ewentualne korekty będą miały charakter lokalny i selektywny.
Decydującą rolę nadal odgrywać będą warunki makroekonomiczne, w szczególności poziom stóp procentowych i dostępność kredytów hipotecznych. Nawet jeśli w 2026 roku dojdzie do ich stopniowego obniżania, nie należy oczekiwać powrotu do bardzo wysokiego popytu znanego sprzed kilku lat. Z drugiej strony podaż mieszkań pozostaje strukturalnie ograniczona – zarówno przez koszty realizacji inwestycji, jak i długotrwałe procesy administracyjne – co zmniejsza ryzyko istotnych spadków cen.
Istotnym, choć wciąż nie do końca przewidywalnym czynnikiem pozostaje także kształt i skala przyszłych działań państwa w obszarze polityki mieszkaniowej oraz ewentualnych programów wsparcia popytu. Z perspektywy uczestników rynku będzie to raczej czas bardziej ostrożnych decyzji, większej skłonności do negocjacji oraz dokładniejszego porównywania ofert. Rynek staje się dojrzalszy, a znaczenia nabiera jakość nieruchomości i jej realna wartość użytkowa, a nie wyłącznie potencjał spekulacyjny.
Justyna Sobolak Gazeta Wyborcza 02.01.2026
Źródło: https://wyborcza.biz/biznes/ceny-mieszkan-w-ryzach-za-to-ceny-dzialek-moga-poszybowac-html/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
