Zagrożenia i konsekwencje dla rynku nieruchomości.
Czy uproszczenie formy umowy zawsze oznacza postęp? Czy naprawdę SMS lub wiadomość w komunikatorze mogą zastąpić podpisaną umowę pośrednictwa przy transakcji wartej kilkaset tysięcy złotych?
W środowisku rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się pomysł zmiany sposobu zawierania umów pośrednictwa.
Jedną z propozycji jest wprowadzenie możliwości zawierania takich umów w formie dokumentowej, zamiast obowiązującej obecnie formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Na pierwszy rzut oka zmiana ta może wydawać się naturalnym elementem postępu technologicznego oraz cyfryzacji usług. Zwolennicy takiego rozwiązania argumentują, że uproszczenie procedur przyspieszy zawieranie umów i dostosuje rynek nieruchomości do realiów współczesnej komunikacji elektronicznej.
Jednak w przypadku rynku nieruchomości – gdzie przedmiotem obrotu są dobra o bardzo wysokiej wartości, często stanowiące najważniejszy składnik majątku gospodarstw domowych – każda zmiana regulacji prawnych powinna być analizowana z dużą ostrożnością.
Z perspektywy praktyki rynkowej oraz wieloletniego doświadczenia w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami pojawia się zasadnicze pytanie: czy proponowana zmiana rzeczywiście zwiększy efektywność rynku, czy raczej osłabi jego bezpieczeństwo?
Obowiązujący model – stabilność i przewidywalność
Podstawą regulacji działalności pośredników w Polsce pozostaje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 180 ust. 3 tej ustawy, zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Ustawodawca wprowadził jednocześnie jednoznaczny wymóg, aby umowa ta była zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Rygor nieważności oznacza, że niezachowanie wymaganej formy powoduje, iż umowa nie wywołuje skutków prawnych. Z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu jest to rozwiązanie niezwykle istotne.
Przepis ten pełni kilka ważnych funkcji:
- Porządkuje relację między pośrednikiem a klientem
- Zapewnia jasne określenie zakresu usług
- Chroni interesy konsumenta
- Ułatwia dochodzenie roszczeń w razie sporu
W praktyce oznacza to, że wszystkie najważniejsze elementy współpracy – takie jak zakres czynności pośrednika, zasady wynagrodzenia czy czas obowiązywania umowy – są jasno określone w dokumencie podpisanym przez strony. Takie rozwiązanie sprzyja stabilności rynku i ogranicza ryzyko sporów.
Forma dokumentowa – czym różni się od obecnych rozwiązań
Forma dokumentowa została wprowadzona do polskiego prawa cywilnego jako bardziej elastyczna forma składania oświadczeń woli.
W przeciwieństwie do formy pisemnej nie wymaga ona podpisu własnoręcznego ani kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Wystarczy, że oświadczenie woli zostanie utrwalone w sposób pozwalający ustalić osobę, która je złożyła.
W praktyce oznacza to, że za dokument mogą zostać uznane między innymi:
- wiadomości e-mail,
- SMS-y,
- wiadomości w komunikatorach internetowych,
- nagrania audio,
- formularze elektroniczne.
Tak szeroka definicja dokumentu sprawia, że forma dokumentowa jest bardzo wygodna w codziennej komunikacji gospodarczej. Jednocześnie zastosowanie tej formy w obrocie nieruchomościami rodzi szereg poważnych wątpliwości.
Bezpieczeństwo obrotu a wartość transakcji
Transakcje na rynku nieruchomości należą do najbardziej złożonych i kosztownych operacji dokonywanych przez osoby fizyczne oraz przedsiębiorców.
W wielu przypadkach dotyczą one:
- sprzedaży mieszkań stanowiących dorobek całego życia,
- zakupu nieruchomości finansowanych kredytem hipotecznym,
- inwestycji o wartości setek tysięcy lub milionów złotych.
W takich warunkach szczególnie istotne staje się maksymalne ograniczenie ryzyka prawnego.
Uproszczenie formy zawierania umów pośrednictwa mogłoby doprowadzić do sytuacji, w której relacje między stronami staną się mniej jednoznaczne, a ewentualne spory trudniejsze do rozstrzygnięcia.
Potencjalne skutki wprowadzenia formy dokumentowej
- Osłabienie ochrony konsumentów
Jednym z głównych celów regulacji rynku nieruchomości jest zapewnienie odpowiedniej ochrony konsumentów.
Wprowadzenie formy dokumentowej może prowadzić do sytuacji, w której klient nie będzie miał pełnej świadomości zakresu usług pośrednika lub warunków współpracy.
Przykładowo:
- klient może uznać, że wysłanie wiadomości e-mail było jedynie wstępnym zapytaniem,
- pośrednik może interpretować tę wiadomość jako zawarcie umowy.
W przypadku sporu ustalenie rzeczywistej woli stron może okazać się znacznie trudniejsze niż przy klasycznej umowie pisemnej.
- Utrudnienia w egzekwowaniu wynagrodzenia
Dla pośredników kluczową kwestią jest możliwość skutecznego dochodzenia wynagrodzenia za wykonaną usługę.
Umowa zawarta w formie dokumentowej może w większym stopniu niż obecnie prowadzić do sporów dotyczących:
- wysokości wynagrodzenia,
- momentu powstania obowiązku zapłaty,
- zakresu wykonanych czynności.
W rezultacie zwiększyć się może liczba sytuacji, w których pośrednik – mimo wykonania swojej pracy – będzie miał trudności z uzyskaniem wynagrodzenia.
Taka sytuacja z pewnością „ucieszy” środowisko prawnicze – pojawią się bowiem nowi klienci.
- Rozwój pseudo pośrednictwa
Uproszczenie formy zawierania umów może również ułatwić funkcjonowanie podmiotów, które oferują usługi pośrednictwa bez odpowiednich kompetencji lub doświadczenia.
W szczególności dotyczy to różnego rodzaju platform internetowych czy portali ogłoszeniowych, które mogą próbować przejmować część funkcji tradycyjnych pośredników.
W skrajnych przypadkach może to prowadzić do sytuacji, w której umowy pośrednictwa będą zawierane automatycznie poprzez formularze internetowe, bez realnego udziału profesjonalnego pośrednika.
Tego typu rozwiązania mogą obniżyć standard usług na rynku, zwiększyć ryzyko błędów w procesie transakcyjnym i doprowadzić do eliminacji części biur nieruchomości z rynku.
- Wzrost ryzyka działalności pośredników
Zwiększona liczba sporów oraz niejasności dotyczących zakresu usług może wpłynąć również na poziom ryzyka prowadzenia działalności gospodarczej w branży nieruchomości.
W dłuższej perspektywie może to skutkować:
- wzrostem kosztów ubezpieczenia z tytułu odpowiedzialności cywilnej,
- wprowadzeniem dodatkowych wymogów formalnych przez ubezpieczycieli,
- zwiększeniem kosztów funkcjonowania biur nieruchomości.
Nie wiemy, jak firmy ubezpieczeniowe zareagują na taką zmianę. Czy forma dokumentowa będzie honorowana w taki sam sposób jak obecna?
W rezultacie negatywne skutki zmian mogą odczuć zarówno przedsiębiorcy, jak i klienci korzystający z ich usług.
- Większa liczba sporów sądowych
Wprowadzenie mniej sformalizowanej formy zawierania umów niemal zawsze prowadzi do wzrostu liczby sporów prawnych.
W przypadku rynku nieruchomości mogą one dotyczyć między innymi:
- zakresu obowiązków pośrednika,
- prawa do wynagrodzenia,
- momentu powstania zobowiązania,
- pominięcia pośrednika przy finalizacji transakcji.
W efekcie sądy mogą być zmuszone do rozstrzygania coraz większej liczby spraw wynikających z niejednoznacznych ustaleń stron.
Znaczenie bezpośredniej relacji z klientem
Warto również podkreślić, że zawarcie umowy pośrednictwa w praktyce często stanowi początek współpracy pomiędzy pośrednikiem a klientem.
Spotkanie przy podpisaniu umowy daje możliwość:
- dokładnego omówienia strategii sprzedaży lub zakupu nieruchomości,
- analizy dokumentów dotyczących nieruchomości,
- identyfikacji potencjalnych problemów prawnych,
- przeprowadzenia wizji lokalnej.
Bezpośredni kontakt z klientem sprzyja także budowaniu relacji opartej na zaufaniu – a to właśnie zaufanie jest jednym z najważniejszych elementów skutecznej współpracy w procesie sprzedaży lub zakupu nieruchomości.
Czy obecne przepisy rzeczywiście wymagają zmiany?
Warto zadać pytanie, czy istnieją rzeczywiste przesłanki przemawiające za zmianą obowiązujących przepisów.
Dotychczasowy model funkcjonuje na rynku od wielu lat i w praktyce sprawdza się bardzo dobrze. Pośrednicy bez większych problemów zawierają umowy w formie pisemnej lub elektronicznej, nawet w sytuacjach nadzwyczajnych – takich jak pandemia.
Oznacza to, że obecny system jest wystarczająco elastyczny, aby funkcjonować również w warunkach rosnącej cyfryzacji usług.
Kwalifikowany podpis elektroniczny – cyfrowa alternatywa już istnieje
Jest jeszcze jeden ważny powód, dla którego – moim zdaniem – nie ma potrzeby zmieniać zasad zawierania umowy pośrednictwa. Jest nim rozwój kwalifikowanego podpisu elektronicznego, który już dziś – zgodnie z prawem – pozwala podpisywać umowy pośrednictwa.
Kwalifikowany podpis elektroniczny to usługa o mocy prawnej równoważnej podpisowi własnoręcznemu, zgodna z rozporządzeniem Unii Europejskiej. Służy do podpisywania dokumentów (np. PDF, JPK), umów cywilnoprawnych, sprawozdań składanych do KRS, a także do logowania się do systemów administracji publicznej, takich jak PUE ZUS.
Usługa ta wymaga zakupu certyfikatu oraz potwierdzenia tożsamości użytkownika przy użyciu odpowiednich narzędzi identyfikacji. Z mojej wiedzy wynika, że wiele biur nieruchomości już korzysta z tego rozwiązania, udostępniając klientom możliwość podpisywania umów na odległość.
Można również przypuszczać, że z biegiem czasu kwalifikowany podpis elektroniczny będzie coraz szerzej dostępny w różnych aplikacjach i systemach cyfrowych. W efekcie klienci pośredników będą mogli jeszcze łatwiej korzystać z tej formy podpisywania dokumentów, bez konieczności zmiany obowiązujących przepisów.
Wnioski
Propozycja wprowadzenia formy dokumentowej dla umów pośrednictwa może wydawać się rozwiązaniem nowoczesnym i wygodnym. Jednak z perspektywy bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami niesie ona ze sobą szereg potencjalnych zagrożeń.
Najważniejsze z nich to:
- osłabienie ochrony konsumentów,
- utrudnienie egzekwowania wynagrodzenia pośredników,
- rozwój nieprofesjonalnych form pośrednictwa,
- wzrost ryzyka działalności gospodarczej,
- zwiększenie liczby sporów sądowych.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości jest jednym z najważniejszych segmentów gospodarki, a stabilność jego funkcjonowania zależy w dużej mierze od przejrzystości regulacji prawnych oraz czytelnych i bezpiecznych zasad działania.
Dlatego każda zmiana przepisów dotyczących pośrednictwa powinna być poprzedzona szczegółową analizą jej konsekwencji dla wszystkich uczestników rynku.
Transakcje dotyczą bowiem dóbr o bardzo dużej wartości, które dla wielu osób stanowią najważniejszy składnik majątku. W takich warunkach nadmierne upraszczanie formy zawierania umów może przynieść więcej ryzyka niż realnych korzyści.
Wprowadzenie formy dokumentowej w przypadku umów pośrednictwa może w praktyce osłabić standardy bezpieczeństwa, które przez lata zostały wypracowane na rynku nieruchomości. Zamiast uproszczenia obrotu możemy otrzymać większą liczbę sporów, więcej niejasności interpretacyjnych oraz wzrost niepewności prawnej zarówno po stronie klientów, jak i pośredników.
Nie można zapominać, że profesjonalne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami opiera się nie tylko na formalnym zawarciu umowy, ale przede wszystkim na odpowiedzialności, zaufaniu oraz jasnym określeniu zakresu usług. Forma pisemna lub elektroniczna pozwala te elementy jednoznacznie uporządkować.
Dlatego wszelkie propozycje zmian w tym obszarze powinny być analizowane z dużą rozwagą. Uproszczenie procedur nie może odbywać się kosztem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, które jest fundamentem zaufania do całego rynku.
Z perspektywy wieloletniej praktyki zawodowej trudno znaleźć przekonujące argumenty przemawiające za wprowadzeniem formy dokumentowej dla umów pośrednictwa. Obowiązujące regulacje działają sprawnie i zapewniają odpowiedni poziom ochrony zarówno klientom, jak i profesjonalnym uczestnikom rynku.
Dlatego, zamiast osłabiać sprawdzone rozwiązania prawne, warto wzmacniać standardy profesjonalnego pośrednictwa i budować zaufanie do zawodu pośrednika – jednego z filarów bezpiecznego rynku nieruchomości.
Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami z 36-letnim doświadczeniem stoję na stanowisku, że zmiana prawa w tym zakresie byłaby szkodliwa dla rynku, konsumentów i samych pośredników. Dlatego sprzeciwiam się wprowadzeniu rozwiązań, które – zamiast realnych korzyści – mogą przynieść więcej szkody niż iluzorycznego zysku.
Taki jest mój punkt widzenia w tej sprawie. Nie jestem prawnikiem — mówię we własnym imieniu i opieram się na zdrowym rozsądku. Nie zależy mi na powszechnej aprobacie — każdy ma prawo do własnego zdania.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 09.03.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie Gemini AI
