Co muszą wiedzieć pośrednicy i deweloperzy.
Od lat w Polsce obowiązują przepisy wynikające z Dyrektywy Omnibus, które wprowadziły obowiązki informacyjne dla przedsiębiorców.
Regulacja ta nie ogranicza się wyłącznie do handlu internetowego czy promocji w sklepach stacjonarnych – obejmuje także rynek nieruchomości, a więc zarówno pośredników, jak i deweloperów.
W praktyce oznacza to, że każda informacja o obniżce ceny mieszkania, domu czy działki musi być przedstawiona w sposób precyzyjny i zrozumiały dla konsumenta. Warto przyjrzeć się bliżej, jak Dyrektywa Omnibus wpływa na branżę nieruchomości i jakie niesie ze sobą konsekwencje.
Czym jest Dyrektywa Omnibus
Dyrektywa Omnibus to unijne regulacje, których głównym celem jest wzmocnienie ochrony konsumentów i zapewnienie większej przejrzystości w procesie zakupowym. Jej kluczowym elementem jest obowiązek informowania o najniższej cenie produktu lub usługi z ostatnich 30 dni – zawsze wtedy, gdy przedsiębiorca komunikuje obniżkę.
Przepisy te mają zapobiegać tzw. „sztucznym promocjom”, czyli sytuacjom, w których cena najpierw jest zawyżana, a następnie obniżana, co wprowadza klienta w błąd.
Co ważne, obowiązki wynikające z dyrektywy dotyczą nie tylko sprzedaży w sklepach czy e-commerce, ale również promocji prowadzonych w mediach: prasie, radiu, telewizji czy w formie nagrań wideo. Jeśli w reklamie pojawia się informacja o cenie – musi ona być zgodna z nowymi zasadami.
Dyrektywa Omnibus a pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Nowe regulacje obejmują także pośredników w obrocie nieruchomościami. W praktyce oznacza to, że biura nieruchomości wprowadzając promocje cenowe muszą:
- pokazywać trzy wartości cenowe:
– najniższą cenę z ostatnich 30 dni,
– cenę sprzed obniżki,
– cenę po obniżce.
- formułować informacje o cenach zgodnie z czterema zasadami:
– cena musi być jednoznaczna,
– nie może budzić wątpliwości,
– powinna umożliwiać porównanie,
– powinna zawierać sformułowanie: „najniższa cena w ciągu ostatnich 30 dni”.
Z perspektywy konsumenta to ogromne ułatwienie – klient może od razu sprawdzić, czy proponowana „promocja” faktycznie jest atrakcyjna.
Dyrektywa Omnibus w branży deweloperskiej
Podobne zasady obowiązują deweloperów oferujących mieszkania czy domy. Tu jednak pojawiają się pewne wyjątki i doprecyzowania:
- Promocje cenowe – jeżeli deweloper wprowadza rabat procentowy, np. obniża cenę mieszkania o 5%, musi wskazać również najniższą cenę obowiązującą w ciągu 30 dni.
- Negocjacje indywidualne – jeżeli rabat jest przyznawany klientowi w toku rozmów i nie stanowi oferty publicznej, wówczas przepisy Dyrektywy Omnibus nie mają zastosowania.
- Dodatkowe udogodnienia – jeżeli deweloper oferuje gratisowe miejsce parkingowe, komórkę lokatorską czy instalację pompy ciepła, nie jest to traktowane jako obniżka ceny i nie podlega pod regulacje dyrektywy.
W efekcie Dyrektywa Omnibus dotyczy tylko tych działań, które mają charakter publiczny i promocyjny, a nie indywidualnych ustaleń z klientem.
Dlaczego to takie ważne
Ministerstwo Rozwoju i Technologii jasno wskazuje, że reklamy i materiały promocyjne powinny być przygotowane tak, aby konsument mógł w prosty sposób zrozumieć: kiedy i jaka obniżka ceny nastąpiła.
Źródło: https://www.gov.pl/rozwoj-technologia
Mimo to wciąż wiele biur nieruchomości i firm deweloperskich nie stosuje się do nowych przepisów. Brakuje w ofertach informacji o najniższej cenie z ostatnich 30 dni, a zmiany cen są komunikowane w sposób niepełny lub mylący. To poważny błąd – nie tylko dlatego, że oznacza złamanie prawa, ale również dlatego, że przedsiębiorca może zostać skontrolowany przez UOKiK czy Inspekcję Handlową i ponieść konsekwencje finansowe.
Konsument coraz bardziej świadomy
Warto podkreślić, że konsumenci stopniowo przyzwyczajają się do nowych zasad. W sklepach detalicznych już powszechnie widzą etykiety z informacją o najniższej cenie z 30 dni, więc podobnych standardów oczekują również w innych branżach – w tym w nieruchomościach.
Niewłaściwe komunikowanie promocji może więc nie tylko narazić firmę na karę, ale także podkopać zaufanie klientów. A w branży, w której decyzje zakupowe są jednymi z najpoważniejszych w życiu, transparentność ma kluczowe znaczenie.
Rynek nieruchomości a zmieniające się ceny
W obecnych realiach rynkowych ceny mieszkań i domów zmieniają się dynamicznie – zarówno na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy walczą o klienta różnymi promocjami, jak i na rynku wtórnym, gdzie sprzedający często dostosowują ceny do sytuacji gospodarczej.
Właśnie dlatego rzetelne i zgodne z Dyrektywą Omnibus informowanie o cenach jest tak istotne. Konsument musi wiedzieć, czy obniżka jest faktyczna, czy stanowi jedynie chwyt marketingowy.
Transparentność i profesjonalizm
Od lat podkreślam w trakcie wykładów, jak ważne jest przestrzeganie regulacji dotyczących informowania o cenach. Dyrektywa Omnibus wprowadziła w tym zakresie nowe zasady, które znacząco zmieniły funkcjonowanie także w branży nieruchomości. Zarówno pośrednicy, jak i deweloperzy muszą pamiętać, że każda promocja cenowa powinna być przedstawiona w sposób przejrzysty, jednoznaczny i zgodny z prawem.
Niestety, wciąż obserwuję, że wiele biur nieruchomości oraz firm deweloperskich ignoruje obowiązujące przepisy i prezentuje zmiany cen w sposób niezgodny z ustawą. Takie podejście wiąże się nie tylko z ryzykiem sankcji finansowych, ale również z utratą zaufania klientów.
Tymczasem przestrzeganie dyrektywy w praktyce nie jest skomplikowane – wystarczy konsekwentnie i rzetelnie informować o cenach. To inwestycja w transparentność i profesjonalizm, która w dłuższej perspektywie pozwala budować zaufanie klientów oraz przewagę konkurencyjną na wymagającym rynku nieruchomości.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Biznes - Nieruchomości - Gospodarka 23.08.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
