Niskie ceny biją po oczach.
Przez wiele lat na przedmieściach rozwijało się głównie budownictwo jednorodzinne i szeregowe. Dzisiaj również deweloperka mieszkaniowa podbija aglomeracje dużych miast.
Robi to tak skutecznie, że możemy mówić o boomie w obwarzankach.
- W granicach administracyjnych Warszawy trzeba zapłacić średnio 17,8 tys. zł za mkw. mieszkania, a w tzw. obwarzanku – poniżej 12 tys. za mkw.
- Różnica dotyczy też przeciętnego metrażu mieszkania. W Warszawie wynosi on ok. 57 mkw., a poza granicą administracyjną miasta – 59 mkw.
- Trzy pokoje w Warszawie (70 mkw.) z rynku pierwotnego kosztują 1,1 mln zł. Za mniejszą kwotę można kupić znacznie większą niż 100 mkw. szeregówkę pod miastem.
- Dom w Stargardzie pod Szczecinem kupimy w cenie średniego mieszkania w Szczecinie, ale dojazd do pracy zajmie aż 40 minut.
Największe zmiany na rynku mieszkaniowym w najbliższych latach wcale nie będą inspirowane dużymi miastami, lecz ich obwarzankami - przewiduje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Na tę prognozę wskazują m.in. dane GUS na temat domów budowanych przez inwestorów indywidualnych i mieszkań deweloperskich.
- Mamy boom w aglomeracjach dużych miast – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Co ciekawe, przez wiele lat na przedmieściach rozwijało się głównie indywidualne budownictwo jednorodzinne, albo deweloperskie, szeregowe. Dzisiaj - również wielorodzinne.
Jednocześnie podmiejska oferta, jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, jest bardzo konkurencyjna w stosunku do wielkomiejskiej.
Na przykład w granicach administracyjnych Warszawy dostępnych jest obecnie ok. 15 tys. mieszkań deweloperskich, a w aglomeracji - 7 tys.
- W stolicy trzeba zapłacić średnio 17,8 tys. zł za mkw., a w obwarzanku – poniżej 12 tys. za mkw. Różnica dotyczy też przeciętnego metrażu. W Warszawie wynosi on ok. 57 mkw., a poza granicą administracyjną miasta – 59 mkw. – wylicza dyrektorka badań rynku Otodom.
Mieszkalne koszary czy zawór bezpieczeństwa?
Tańsze działki, szybsze procedury administracyjne oraz niższe koszty realizacji inwestycji sprawiają, że deweloperzy mogą oferować lokale w cenach znacznie niższych niż w centrum miasta.
Dobra komunikacja, na przykład kolej miejska, powoduje, że dla wielu mieszkańców różnica między życiem w mieście i na przedmieściu jest niewielka.
W tym sensie rozwój zabudowy podmiejskiej pełni funkcję swoistego zaworu bezpieczeństwa dla rynku nieruchomości i chroni część społeczeństwa przed koniecznością wieloletniego, kosztownego wynajmu – uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Z drugiej jednak strony, jak dodaje ekspert, boom ten niesie ze sobą poważne zagrożenia. Niestety, część inwestycji charakteryzuje się nadmiernym zagęszczeniem zabudowy.
Powstają osiedla przypominające mieszkalne koszary – zarówno w przypadku bloków, jak i domów jednorodzinnych. Wąskie, długie działki, minimalne ogródki oraz maksymalne wykorzystanie powierzchni prowadzą do tzw. zabudowy łanowej – opisuje Tomasz Błeszyński.
Choć formalnie są to domy jednorodzinne, w praktyce często niewiele różnią się od bloków mieszkalnych, zwłaszcza gdy w jednym budynku wydziela się kilka lokali.
Nie oznacza to jednak, że wszystkie inwestycje na obrzeżach miast muszą być kojarzone z zabudową łanową.
- Jest to raczej efekt presji cenowej oraz dążenia inwestorów do maksymalizacji zysków. Przy odpowiednim planowaniu przestrzennym, większych działkach i lepszej jakości projektów możliwe jest tworzenie funkcjonalnych i estetycznych osiedli, które nie będą rodzić negatywnych reakcji – podkreśla Tomasz Błeszyński.
Ekspert Błeszyński zwraca jednocześnie uwagę na długofalowe konsekwencje tego trendu. Dla wielu nabywców takie mieszkania czy domy są rozwiązaniem przejściowym – alternatywą wobec najmu.
Gdy rynek się nasyci, a gust kolejnych pokoleń się zmieni, sprzedaż takich nieruchomości może okazać się trudna – przestrzega Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Zabudowa łanowa nie musi być zła
Proces rozlewania się miast nie jest znamienny tylko dla polskiego rynku nieruchomości, to konsekwencja wielu zjawisk obecnych także w innych krajach Europy.
- Wyzwaniem jest zapewnienie odpowiedniego systemu komunikacji z tzw. obwarzankami, czyli zwiększenie komfortu codziennych podróży do szkół i zakładów pracy. To bardzo istotne, bo większość mieszkańców takich miejscowości funkcjonuje w pobliskich większych miastach – wylicza Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.
Przypomina, że zabudowa łanowa na stałe zaczęła rozwijać się w miejscowościach satelickich z uwagi na łatwy dostęp do gruntów usytuowanych zwykle w gorzej zurbanizowanych terenach, a więc tańszych – umożliwiających budowę budynków szeregowych, bardziej dostępnych cenowo.
Wiele osób marzy o własnym domu, dlatego zakup segmentu pod miastem może w pewnym stopniu spełnić to pragnienie.
W Warszawie trzypokojowe mieszkanie (70 mkw.) z rynku pierwotnego kosztuje 1,1 mln zł. Tymczasem lokal w budynku szeregowym o powierzchni znacznie większej niż 100 mkw., z ogródkiem, często miejscami postojowymi, można kupić nawet poniżej tej kwoty – wylicza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
To powód, dla którego ludzie rezygnują z zakupu w dużych miastach. Często też nie mają wyboru, bo nie stać ich na większy metraż w mieście.
Ostrożnie z modnymi przedmieściami
Należy też pamiętać, że ten wymarzony dom pod miastem w otoczeniu zieleni wcale nie musi być najtańszą opcją mieszkaniową.
- W niektórych obszarach metropolitalnych, dostęp do wolnych terenów pod zabudowę jest mniejszy, więc ceny często są wyższe niż w dużych miastach. Dopiero w odległości kilkudziesięciu kilometrów zaczynają spadać. Tak jest np. w przypadku Poznania czy Szczecina – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Dużo zależy więc od odległości i od prestiżu, jaki oferuje dana lokalizacja. Mamy bowiem modne suburbia oraz przedmieścia, w których rzeczywiście budowa czy kupno mieszkania nie jest tak droga, ale - jak przypomina Mirosław Król - mało kto myśli o codziennym życiu.
Na przykład dom w Stargardzie pod Szczecinem kupimy w cenie średniego mieszkania w Szczecinie, ale dojazd do pracy zajmie aż 40 minut.
Czasem wizja domu czy bliźniaka na przedmieściach jest tak wielkim marzeniem, że przerasta racjonalność inwestycji – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Akurat w grudniu ekspert wystawił na sprzedaż dom, który rok temu został sprzedany pewnej rodzinie. Piękny, z ogrodem i bez defektów. Problemem okazała się odległość od miasta.
- Gdy do tego dodamy dwójkę dzieci, obowiązki zawodowe, nadgodziny w pracy i remont drogi wyjazdowej z powiatu – to się okazało, że jednak lepiej mieszkać w centrum miasta – opisuje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Grażyna Kuryłło PropertyNews.pl 31.12.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
