Podwyżki, straszenie sądem, finansowa panika.
Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły masowo powstawać w Polsce 30 lat temu. Były jak powiew wolności: małe środowiska rządzące się przejrzystymi, demokratycznymi zasadami.
Dziś to tylko wspomnienie. Demokracja wynaturzona, zarząd jak dyktatura, kontroli państwa brak.
Są takie bloki, które w ciągu paru miesięcy zamieniły się w miejsca walk na nerwy.
– U nas relacje właścicieli mieszkań z zarządem wspólnoty przypominają te, jakie ma Grenlandia z Trumpem – mówi Marek, 50 lat, właściciel mieszkania na warszawskim Mokotowie. – To znaczy zarząd reprezentowany przez wynajętą firmę zarządzającą, mówi lokatorom: róbcie, co każemy albo was załatwimy!
To „załatwianie” obejmuje straszenie sądem i komornikiem. W ostateczności także sądowym przymusem sprzedaży mieszkania. Właściciele dostają pisma zatytułowane „ostateczne wezwanie do zapłaty” mailem, najczęściej w piątkowe wieczory i święta. Za co takie szykany? Za zaleganie z czynszem, który w czerwcu 2025 r. wzrósł w tej wspólnocie z dnia na dzień o ponad 100 proc. Pretekstem była zbiórka remontowa, na pilną naprawę rur, ale po zbiórce czynsz nie wrócił już nawet w pobliże poprzednich wysokości. Remont rur – mimo że taki pilny – także nie wystartował. Dziś należy – jak utrzymuje zarząd – płacić nie 100, ale 75 proc. więcej. Czyli 64 m kw. mieszkania kosztuje kilkaset złotych więcej na miesiąc – razem ponad 1,4 tys. zł.
Z tym tylko, że zarząd wspólnoty i wynajęta firma zarządzająca budynkiem milczą, gdy poprosić ich o przedstawienie wyliczeń, według których naliczono tak horrendalną podwyżkę. Przebąkują niechętnie o ogólnej drożyźnie w Polsce i o „niezależnych kosztach”. Nie pokazują także uchwały właścicieli, która by uprawniała zarząd do tak drastycznych podwyżek.– Gdyby taką uchwałę mieli, to by pokazali – mówi Marek, który wielokrotnie prosił o przedstawienie dokumentów. – Wolą straszyć „ostatecznymi wezwaniami”, bo liczą, że ludzie w końcu pękną ze strachu i zapłacą. I są tacy, którzy płacą. Spotykam w windzie starszych sąsiadów i oni mówią wprost: płacimy, ile każą, bo chcemy mieć spokój.
Podwyżki czynszów we wspólnotach i spółdzielniach są faktem. To, o czym opowiada Marek, dzieje się w ciągu ostatnich kilku miesięcy w całej Polsce – od wielkich miast po małe miasteczka. Dochodzą informacje: w bloku w Gdańsku wzrosło o 17 proc. W Białymstoku protestują mieszkańcy bloku spółdzielczego. Takich historii jest mnóstwo – pokazują nowy społeczny problem.
Nie zawsze jest tak agresywnie i panicznie jak w przypadku mokotowskiej wspólnoty. Jako wysoką, ale uzasadnioną podwyżkę należy rozumieć – zdaniem ekspertów rynku nieruchomości – taką, która sięga od 8 do 20 proc. dotychczasowego czynszu. Jednak polskie prawo nie przewiduje maksymalnej granicy podwyżek, więc zarządy wspólnot i spółdzielni próbują na tym korzystać.
Tarcze
Panika finansowa wśród zarządów wspólnot i spółdzielni była do przewidzenia – jasne było, że państwowe tarcze osłonowe, utrzymujące czynsze za mieszkania na w miarę stałych poziomach, znikną. Pierwsze wyłączono już w 2024 r. Te na ciepło – uznawane za najważniejsze – skończyły się w czerwcu 2025 r. Pełne wygaszenie nastąpiło od stycznia 2026 r. I właśnie wtedy zwykli mieszkańcy, niechronieni już żadnym specjalnym prawem, znaleźli się wraz ze swoimi mieszkaniami na drapieżnym wolnym rynku. Państwo dało sygnał – umywamy ręce. To w tym momencie wspólnoty i spółdzielnie zaatakowały podwyżkami.
– Jednej rzeczy nie zrozumiem nigdy: jak to możliwe, że mieszkanie, które jest moje, bo już raz za nie zapłaciłam po rynkowych cenach, niejako znów wróciło na wolny rynek? – mówi Aniela, 48 lat, właścicielka mieszkania w łódzkim apartamentowcu. – Zarząd wspólnoty, do której należę, właściwie mianował się właścicielem mojej własności, któremu muszę płacić wysoki czynsz, jeśli chcę dalej mieszkać u siebie.
Wspólnota Anieli to wielki, dziesięcioletni blok – kilkadziesiąt mieszkań. Wprowadzona w listopadzie 2025 r. podwyżka czynszu nieznacznie przekroczyła 20 proc., ale nie ma po niej śladu w uchwałach członków wspólnoty. Zarząd milczy i nie odbiera nawet listów poleconych.
Natomiast firma zarządzająca blokiem zwodzi pytających mieszkańców – to musi skonsultować się ze swoim pionem prawnym, to powołuje się na ogólnie rosnące koszty życia. Narzeka, że rząd podniósł minimalną pensję i teraz, żeby utrzymać stan zatrudnienia w spółdzielni lub firmie administrującej wspólnotą, trzeba różnicę wziąć z kieszeni mieszkańca. Lub też – co bardzo częste przy ostatnich podwyżkach w Polsce – powołuje się na wysokie koszty obsługi obowiązującego od stycznia Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF –w rzeczywistości darmowego). Jednak konkretów brak – to, jak opowiadają mieszkańcy, standard w kontaktach z prezesurą i zarządami.
Państwo B., Dawid i Julia, oboje po czterdziestce, jeszcze pięć lat temu mieszkali kątem u rodziców Julii w podwarszawskiej miejscowości. Kiedy urodziła się Maja, dziś osiem lat, postanowili, że odchowają dziecko na wsi przy pomocy dziadków, a potem pójdą na swoje do stolicy. Mieszkanie w spółdzielni kupili na 20-letni kredyt, ciągle spłacają. W Polsce kredyty są najdroższe w Europie – tyle wiedzą. On i ona pracują w korporacji wydawniczej, ale pieniędzy starcza na styk. Kiedy w grudniu, przed samymi świętami, przyszło pismo o podwyżce czynszu ze spółdzielni – zrozumieli, że oto wracają do rodziców na wieś. Kilkaset złotych więcej co miesiąc to dla nich nie do uniesienia. Szkoda szkoły i kolegów Mai z Warszawy, ale mus to mus. W dodatku Dawid, jako informatyk niższego szczebla, w każdej chwili zagrożony jest zwolnieniem z pracy przez sztuczną inteligencję. Pauperyzacja – mówią rozgoryczeni.
– Napisałam list do prezesa spółdzielni, bardzo grzeczny, prosiłam o podanie podstawy aż tak wysokich czynszów, prosiłam o radę – opowiada Julia. – Oczywiście nie było odpowiedzi. Zadzwoniłam do sekretariatu, odebrała jakaś pani referentka, wysłuchała mnie i mówi: takie są bieżące realia kosztowe.
Ta „referentka” dodała od siebie jeszcze jedną rzecz: nie ma obowiązku mieszkania w tej spółdzielni. Można się przeprowadzić, jak się nie podoba. Julia czytała gdzieś, że rząd zamierza jednak wprowadzić nowe „nowe działania wspierające gospodarstwa domowe”. Długo na to czekała, śledziła wiadomości. Ale już przestała.
Domokracja I
Wspólnoty mieszkaniowe wprowadzono w Polsce ustawą o własności lokali z czerwca 1994 r. Pięć lat po przewrocie ustrojowym rynek mieszkaniowy był dziki – przeważały mieszkania spółdzielcze i komunalne (miejskie), ale pojawiały się pierwsze prywatne (z początku głównie wykupione od spółdzielni). Słowem kluczem tamtych czasów była „prywatyzacja”. Obowiązującym hasłem propagowanym w mediach: „bierzcie życie w swoje ręce”. Lokale spółdzielcze i komunalne szły pod młotek.
Prywatni właściciele pojawiali się również w nowo wybudowanych blokach. Nad takimi budynkami nie czuwała już żadna mityczna administracja spółdzielni mieszkaniowej, do której w czasach PRL szło się załatwić sprawę jak do pałacu, z bombonierką i frezjami jako daniną dla prezesa i jego sekretarek (widać to w filmach Barei). W domu pełnym prywatnych właścicieli ktoś musiał zająć się utrzymaniem „części wspólnych” (klatki schodowe, korytarze, windy) – tak właśnie pojawiły się wspólnoty mieszkaniowe. I właśnie w 1994 r., w erze zachłyśnięcia się możliwościami popeerelowskiej wolności, ustawodawca zadbał, aby wspólnota lokatorów była jak czysta emanacja demokracji – macie swoją świętą prywatną własność, to rządźcie się sami, decydujcie większością głosów. Nie przewidziano żadnych mechanizmów kontrolnych i nadzorczych ze strony instytucji państwa.
W założeniu wspólnota miała dawać mieszkańcom pełną kontrolę nad majątkiem wspólnym, transparentność, wpływ na wydatki i komfort bycia niezależnym. Ale minęło ponad 30 lat od tej ustawy, miasta zmieniły się bardzo i dziś te założycielskie cele da się realizować właściwie już jedynie we wspólnotach małych, w budynkach, gdzie sąsiedzi się znają, w zasobnych i zasiedziałych dzielnicach miast.
– Nie mamy żadnych kłopotów we wspólnocie – mówi Karolina, 55 lat, z warszawskiej Ochoty. – Mamy zasadę pełnej przejrzystości, a wszelkie próby ominięcia przepisów są szybko wyłapywane. Ale nasza wspólnota to cztery klatki schodowe w trzypiętrowym budynku. Jeśli potrzeba, możemy skrzyknąć spotkanie w ciągu jednego dnia.
– Zazdroszczę, bo dla mnie to jak piękna utopia – mówi Aniela z Łodzi, skonfrontowana z wypowiedzią Karoliny. – Moja wspólnota to moloch, ponad 200 mieszkań. Blok ma 15 lat. Na początku znało się najbliższych sąsiadów, teraz to niemożliwe – większość mieszkań jest wynajmowanych, duża rotacja. Na stałe mieszkają głównie ludzie starsi. Taka wspólnota nie ma już za wiele wspólnego z demokratyczną przejrzystością, to raczej wielkie kapitalistyczne przedsiębiorstwo robiące po cichu swoje interesy. Uchwał, jak mówi Aniela, nie widzi się w ogóle. Po prostu przychodzi nowy rachunek do płacenia i tyle.
Karolina pamięta z dzieciństwa boje, jakie toczyli jej rodzice z administracją robotniczej spółdzielni mieszkaniowej. W latach 80. mieszkali w bloku z wielkiej płyty w „czasie niedoborów”. Blok już w momencie oddania do użytku pełen był fuszerek, bo wykonano go z materiałów złej jakości – innych wówczas nie było. Pierwsze lata lokatorstwa w wymarzonym M-3 (dwa pokoje z kuchnią) minęły rodzicom na ciągłym użeraniu się z administracją – bo tynk odpada z sufitu, bo futryny wypaczone, bo okna nieszczelne, bo grzyb na ścianie w łazience. Prezes spółdzielni rzeczywiście jawił się wtedy małej dziewczynce jak jakiś bóg – tym prawdziwszy, że niewidzialny. I te ciągłe narady rodziców przy kuchennym stole: komu „dać w łapę” (łapówka), żeby dał kontakt do kogoś, kto za kolejną łapówkę da dostęp do ucha prezesa? Dlatego Karolina bardzo sobie ceni swoją wspólnotę.
Przedsiębiorcy
Marek jest członkiem tej samej wspólnoty mieszkaniowej od prawie 20 lat. Obserwował zmieniające się zarządy i firmy administrujące, korowody oponentów i totumfackich zarządu, administratorów podchodzących do mieszkańca liberalnie i zamordystycznie. Wszyscy odchodzili w niesławie, a kolejni mieli być lekarstwem na całe zło – od teraz miało już być zawsze czyściej, sprawniej, przejrzyściej i taniej. I nigdy nie było.
Marek ma taką obserwację: styl zarządu wspólnoty skorelowany jest z aktualną atmosferą polityczną – to naprawdę ma znaczenie. Gdy minęła era skandynawskich socjalistów, którzy byli bardzo modni i inspirujący 10 lat temu, nastał czas prawicowych watażków, a potem nieobliczalnych Trumpów – stąd porównanie, że wspólnota traktuje lokatorów jak Trump Grenlandię.
Wzrosty, bo koszty
Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe nie publikują publicznie danych o podwyżkach czynszów. Doniesienia o wysokości zmian pochodzą od mieszkańców, mediów lub portali samorządowych. Poniżej kilka przykładowych stawek:
Wspólnota Mieszkaniowa Bobrowiecka 3, Warszawa – wzrost o ponad 100 proc. z 900 zł do prawie 2000 zł za miesiąc; po trzech miesiącach zmniejszenie do 1400 zł za miesiąc (dotyczy mieszkania o powierzchni 64 m kw. + miejsce parkingowe)
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Służew nad Dolinką”, Warszawa (źródło portal warszawawpigulce.pl i fakt.pl); fundusz remontowy – wzrost o 20 proc.; konserwacja domofonów – wzrost o 39 proc.
Wspólnota Mieszkaniowa w Gdańsku(niewymieniona z nazwy, źródło money.pl) – wzrost o 17 proc. (jako powód podano wzrost kosztów zarządzania budynkiem)
Spółdzielnia Mieszkaniowa Mszczonowska, Warszawa – regularne coroczne wzrosty czynszów o kilkadziesiąt złotych – obecnie ponad 1460 zł za mieszkanie własnościowe o powierzchni 61 m kw. bez miejsca parkingowego
Tak naprawdę, kiedy w grudniu 2025 r. Marek dostał od swojej wspólnoty „ostateczne wezwanie do zapłaty”, pierwszy raz zainteresował się starą, ale wciąż obowiązującą ustawą o lokalach z 1994 r. i jej nowelizacjami. Wcześniej nie było to konieczne – po prostu zarządy w jego bloku wykonywały swoją robotę lepiej lub gorzej, jednak nie próbowały stać się najważniejszą częścią życia wspólnot. Ustawa faktycznie wydała mu się utopijna – skazuje człowieka na konieczność bycia członkiem wspólnoty, bez prawa wypisania się z niej inaczej niż przez sprzedaż mieszkania. Transparentność i – Marek przeprasza za naiwne słowo – „szczerość”, które były głównym założeniem ustawodawcy 30 lat temu, właściwie nie istnieją. A najgorsze, że nie istnieje żadna kontrolująca instytucja państwa, do której może się odwołać mieszkaniec w sporze ze wspólnotą (sprawy nieruchomości są rozmyte po siedmiu ministerstwach).
Pozostaje sąd, ale tymczasem to właśnie wspólnoty straszą mieszkańców sądem, jeśli ci nie zapłacą żądanych pieniędzy.
– W latach 90. wspólnoty mieszkaniowe miały być ostateczną odpowiedzią na skompromitowane w czasie PRL spółdzielnie – mówi Marek. – Tymczasem spółdzielnie przetrwały i mają się dobrze. Moi rodzice nadal mieszkają w bloku spółdzielczym, choć wykupili mieszkanie. Też ostatnio podwyższono im czynsz do ponad 1200 zł. Ich spółdzielnia, zupełnie jak moja wspólnota, także nie odpowiada na pytania, w jaki sposób została naliczona podwyżka.
Piotr z warszawskiej Woli, właściciel mieszkania spółdzielczego, mówi, że ostatnio podniesiono mu czynsz za miejsce parkingowe (do 600 zł). Po odpowiednio długim indagowaniu ludzi prezesa udało mu się ustalić, że jedną z przyczyn wzrostu jest podatek, jaki muszą płacić przedsiębiorcy. – Zaprotestowałem, że przecież ja nie jestem przedsiębiorcą – opowiada Piotr – a pani z administracji odpowiedziała bez wahania: ale my jesteśmy.
Prawo
Podwyżki we wspólnotach i spółdzielniach są powszechne, więc także reakcja na nie wykracza poza zwykłe narzekanie lokatorów. Widać to po forach internetowych dla mieszkańców – wzburzenie to mało powiedziane. Trwa poszukiwanie winnego tak przedmiotowego traktowania lokatorów. Nie chodzi tu o same podwyżki, bo ludzie już orientują się, że Polska to kraj coraz droższy do życia. Raczej o to, że w sposób nagły i drapieżny – często bez uzasadnienia i z ominięciem demokracji –zaatakowano sedno bezpieczeństwa ludzi, czyli ich domy.
Przykłady: „wspólnota mieszkaniowa to nic innego jak sprywatyzowana spółdzielnia”; „nikt już nie panuje nad dostawcami mediów ani nad wspólnotami i spółdzielniami, nie ma żadnych mechanizmów utrzymujących podwyżki w ryzach – ani władza centralna, ani samorządy, ani UOKiK nie mają nad tym kontroli”; „to zatrudniane przez zarządy zewnętrzne firmy administrujące budynkami podnoszą koszty – często to molochy obsługujące po kilkadziesiąt budynków w mieście”; „patrzą jedynie z punktu widzenia kapitalisty, więc mają lokatorów gdzieś. Natychmiast sami kupią mieszkanie, jeśli właściciel zostanie przymuszony przez sąd do jego sprzedaży”.
– Rzeczywiście przez ostatnie podwyżki czynszów w nieruchomościach zaczęło się robić jeszcze bardziej wolnorynkowo – przyznaje Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości z 30-letnim stażem. – W teorii spółdzielnie i wspólnoty funkcjonują na bazie prawa, ale coraz częściej obserwuję samowolę zarządów, które czują się panami i władcami powierzonego im majątku.
Zdaniem Błeszyńskiego niektóre ujawniane przy okazji podwyżek przypadki to już klasyczny konflikt: bezbronny obywatel kontra wszechmocna instytucja. Prawo, którego przestrzegania nie pilnuje państwo (oprócz sądów), z czasem w takim konflikcie przestaje działać. Za dużo pieniędzy jest do ugrania na szybko, żeby kłopotać się przepisami.
Oczywiście, mówi Błeszyński, koszty wspólnot i spółdzielni wzrosły, od kiedy rząd cofnął tarcze ochronne dla mieszkańców – prąd, woda, ciepło, sprzątanie, konserwacja. Za to musi zapłacić lokator. Ale kiedy dostaje zawiadomienie o podwyżce, powinien też dostać z wyprzedzeniem szczegółowe wyliczenie, za co płaci. Obecne podwyżki rażą jak żadne dotychczas – zwłaszcza że bardzo często przy jednej ulicy tego samego miasta w blokach o podobnym standardzie, w identycznych metrażowo lokalach czynsz różni się o kilkaset złotych.
– Powinniśmy rozumieć, kim są dla lokatorów prezes spółdzielni, zarząd wspólnoty czy firma administrująca budynkiem – to nikt inny jak nasi wynajęci pracownicy – mówi Remigiusz Kowalów, warszawski prawnik z 27-letnim doświadczeniem, specjalizujący się w prawie lokalowym. – Jeśli więc spółdzielnia lub wspólnota wprowadza podwyżkę czynszu, to po pierwsze, może to zrobić jedynie poprzez głosowanie mieszkańców nad uchwałą, a po drugie, ma obowiązek wyliczyć w sprawozdaniu finansowym, o ile wzrosła cena za metr lokalu. Ile co kosztuje więcej i dlaczego. O tym, że ogólna drożyzna winna jest podwyżkom czynszu, można sobie mówić u fryzjera, a nie rozliczając się ze swojej działalności względem mieszkańców.
Kowalów podkreśla, że wzrost czynszów powinien być skorelowany ze wzrostem cen i usług. Adwokat sugeruje: jeśli właściciel nie może się doprosić od zarządu dokumentów, które uzasadniają podwyżkę, powinien pozwolić, aby sprawa trafiła do sądu. W sądzie wspólnoty czy spółdzielnie będą zmuszone przedstawić dokumentację, której odmawiają lokatorowi. Tylko warunek: należy płacić dotychczasowy czynsz.
Frajerzy
Na forach wkurzonych podwyżkami mieszkańców znaleźć można spisane przez jakiegoś internautę „vademecum prezesa” spółdzielni. Można je już spokojnie odnosić także do wspólnoty mieszkaniowej. „Frajer” to mieszkaniec w oczach prezesa.
Z vademecum prezesa: „każdą sprawę, o którą występuje frajer, należy załatwiać w maksymalnie wydłużonym czasie, a jeśli tylko można, np. nie ma dużego zagrożenia sądowego, nie należy jej załatwiać w ogóle”. „Udzielenie frajerowi informacji na piśmie jest ostatecznością. Dopóki się da, wszystkich informacji należy udzielać wyłącznie ustnie”. „Frajerowi nigdy nie należy przedstawiać całej prawdy. Dobrze jest mówić o tej samej sprawie raz tak, za drugim razem przeciwnie. Frajer się dziwi i głupieje, bo nie wie, jak jest naprawdę”. Puenta: „Poza bardzo nielicznymi wyjątkami frajer wcześniej czy później się zmęczy i zrezygnuje”.
Niestety, tu nie ma się z czego śmiać, bo to prawda. W dodatku w projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali, nad którą właśnie pracuje rząd, pojawia się pomysł, żeby uchwały wspólnot mieszkaniowych zapadały nie kwalifikowaną (ponad 50 proc. udziałowców), a zwykłą większością głosów. Oznaczałoby to w praktyce, że kolejną podwyżkę czynszów mogą przegłosować zarząd i jego najbliżsi totumfaccy – będzie się liczyła większość obecna w danym pomieszczeniu.
Ul
Aniela z Łodzi mówi, że w jej wspólnocie znów zaczął się ul. Ul jest wtedy, gdy któryś z mieszkańców zbuntuje się przeciwko obecnemu zarządowi i zaczyna budować wokół siebie grupę wsparcia. Dziwny widok: na klatkach schodowych spotkać można nagle rozmawiających ze sobą mieszkańców. W windzie ktoś rozwiesił paszkwil na obecny zarząd – sugeruje, że blokiem rządzą złodzieje. Główny komunikat ula zawsze jest taki: jak pogonimy tych złodziei, to będzie taniej. Ale potem zawsze okazuje się, że jednak drożej.
Nowy zarząd wspólnoty Marka z warszawskiego Mokotowa ukonstytuował się w 2025 r. Marek prosi nowy zarząd i administrację o pokazanie uchwały podwyżkowej – tak ważne dla mieszkańców decyzje muszą zapadać większością głosów. Dostaje istne morze papieru – w tym nawet biuletyny dotyczące sadzenia krzaków na terenie wspólnoty. Uchwały o podwyżce brak. Co nie przeszkadza wspólnocie przysyłać wciąż nowych „wezwań do zapłaty”. Ostatnio z adresu mailowego no reply, uniemożliwiającego odpowiedź.
Marcin Kołodziejczyk POLITYKA 03.03.2026
Źródło: https://www.polityka.pl/tygodnikpolityka/spoleczenstwo/czynsze-grozy/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
